Yönetim Planı, Kat Malikleri Kurulu ve Karar İptali

Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Değiştirilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenen yönetim planı; bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülükleri ile anagayrimenkulün idari işleyişini belirleyen temel metindir. Tapu kütüğünün ayrılmaz bir parçasını oluşturan bu hukuki sözleşme, kat maliklerinin yanı sıra kiracı ve mirasçı niteliğindeki halefleri de bağlar. Kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine ibraz edilerek tescil edilen planda öngörülen düzenlemeler, taşınmazı sonradan iktisap eden kimseler tarafından da önceden kabul edilmiş sayılmaktadır.

Yönetim planının değiştirilebilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oyuna bağlıdır. Yönetim planında yer alan kurallara aykırı hareket eden kat maliklerine karşı diğer malikler veya yönetici tarafından aykırılığın giderilmesi istenebileceği gibi Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında müdahalenin men'i davası açılması da mümkündür.

Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı ve Temsil Esasları

Kat Malikleri Kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın tek bir oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü bulunan kat maliki her bir bölüm için ayrı oy hakkı kullanabilir; ancak malik olduğu bölüm sayısı ne olursa olsun sahip olacağı toplam oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz ve oy hesabında kesirler dikkate alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki bulunması durumunda bunlar kurulda içlerinden vekâlet verecekleri bir kişi tarafından temsil edilir. Kat malikinin ehliyetsiz olması durumunda ise kendisini kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki ise kurul görüşmelerinde hazır bulunabilir ancak oylamaya katılamaz.

Kurul toplantısına bizzat katılamayan kat malikleri yetkili vekil aracılığıyla oy kullanabilir. Bu kapsamda özel yetkili vekaletname verilebilirken, yabancı ülkede düzenlenen vekaletnamelerin noter huzurunda ve apostil şerhi ile tanzim edilmesi gerekir. Temsil sınırları bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca bir kimse toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Buna karşılık kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir vekil en fazla iki kişiye vekâlet edebilmektedir.

Toplantı Yeter Sayıları ve Çağrı Usulü

Kat malikleri kurulunun toplanıp karar almasında temel ilke, sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmasıdır. Kurul, olağan şartlar altında kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı ile toplanır. Genel kural sayı ve arsa payı çoğunluğu olmakla birlikte ortak yerlerde gerçekleştirilecek bir değişiklik ya da binanın dış görünümünü değiştirecek nitelikteki uygulamalar için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekebilmektedir.

Toplantı çağrısının kat maliklerine imza karşılığı teslim edilmesi veya iadeli taahhütlü posta yoluyla iletilmesi zorunludur. Usulüne uygun çağrı yapılmaması, gerçekleştirilen kurul toplantısında alınan kararların yargı denetimi neticesinde iptaline sebebiyet verebilir.

Yöneticinin Hukuki Konumu, Sorumluluğu ve Denetimi

Anagayrimenkulün yöneticisi, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Kurulda seçim yapılamaması halinde kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesince yönetici atanabilir. Yönetici kural olarak bir yıllık süre için belirlenir ve yönetim planında aksine bir hüküm yer almadığı müddetçe görevi bir sonraki genel kurula kadar devam eder.

Yönetici bir vekil sıfatıyla görev icra eder ve Türk Borçlar Kanunu'nun vekalet hükümlerine göre sorumludur. Görevini ihmal eden, binayı zarara uğratan veya kurul kararlarına aykırı hareket eden yönetici kat maliklerince görevden alınabileceği gibi kusurlu davranışlarıyla binaya verilen zararlar sebebiyle kendisinden tazminat talep edilebilir. Kat malikleri yöneticinin tuttuğu defter ve belgeleri inceleme hakkına sahiptir ve usulsüzlük şüphesi halinde kurul toplantısında yöneticinin ibrasına karşı çıkabilirler.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası

Kat malikleri kurulu tarafından tesis edilen kararların kanuna veya yönetim planına aykırı bulunması durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi çerçevesinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılarak aykırı oy kullanan kat malikleri karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası ikame edebilir. Toplantıya katılmayan kat malikleri bakımından ise dava açma süresi kararı öğrenmelerinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı aydır. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise bu süre koşulları aranmaz.

Kat malikleri kurulu kararına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılmış olması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın icrasının durdurulabilmesi adına mahkemeden ayrıca tedbir kararı talep edilmesi gerekebilir.

Hâkimin Müdahalesi ve Arabuluculuk

Kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden sürekli surette faydalanan kimselerin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi sebebiyle zarar gören kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep edebilir. Benzer biçimde yöneticinin görevini yapmaması veya ortak alanlara dair uyuşmazlıkların çözülememesi hallerinde mahkemeden yönetimin belirli bir işi yapması veya belirli bir davranışı durdurması istenebilir. Hâkim tarafından tespit edilen süre içinde verilen kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idarî para cezası tesis edilir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda site yönetimi ile yaşanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması da mümkündür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy