Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oluşturulması zorunlu olan, tüzel kişiliği bulunmayan ve ana taşınmazdaki bağımsız bölüm maliklerinin tamamından meydana gelen en üst karar organıdır. Kurul, kanundan kaynaklanan yetkileri doğrultusunda ana taşınmazın yönetimine, ortak alanların düzenine ve idaresine ilişkin temel kararları alır.
Toplantı Zamanı ve Toplantıya Çağrı Usulü
Kat malikleri kurulu kural olarak yılda en az bir defa olağan toplantısını gerçekleştirir. Bu toplantı çoğunlukla yönetim planında belirlenen ay ve tarihte ana taşınmazın yıllık idaresini görüşmek üzere toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca toplu yapılarda yönetim planında aksine bir hüküm yer almadıkça toplu yapı temsilciler kurulu en geç iki yılda bir toplanır.
Olağan toplantıya çağrı kural olarak yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılır. Taşınmazda yönetici atanmamış olması ya da mevcut yöneticinin çağrı yapmaktan kaçınması durumunda kat maliklerinden herhangi biri de toplantı çağrısında bulunabilir. Çağrının bütün kat maliklerine yazılı olarak bildirilmesi, toplantı günü ile gündemin açıkça gösterilmesi ve çağrının toplantı gününden en az on beş gün önce muhataplara iletilmesi gerekir.
Olağanüstü toplantı çağrısı yönetici veya denetçi tarafından yapılabileceği gibi kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı istemiyle de talep edilebilir. Bu talebin yerine getirilmemesi halinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Olağanüstü toplantı çağrısının da toplantı sebebini ve gündemi açıkça içerecek biçimde tüm kat maliklerine yazılı bildirilmesi ve toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılması şarttır.
Toplantı Gündemi ve Gündem Dışı Konuların Görüşülmesi
Toplantılarda kural olarak çağrıda bildirilen gündem maddeleri dışında kalan konular görüşülemez ve karara bağlanamaz. Olağan toplantılarda gündemde yer almayan bir hususun müzakere edilip karara bağlanabilmesi, bağımsız bölüm maliklerinin tamamının toplantıda hazır bulunması halinde mümkündür.
Olağanüstü toplantılarda da kural olarak gündem harici meselelerin ele alınması engellenmiştir. Bu toplantılarda gündem dışı konuların görüşülüp karara bağlanabilmesi için bütün kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması veya toplantıda fiilen hazır bulunan maliklerin oybirliğiyle konuyu gündeme alması gerekir.
Toplantı ve Karar Yeter Sayıları
Kat malikleri kurulu ilk toplantıda kat maliklerinin hem kişi sayısı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı ile toplanır ve kararlar katılanların oy çokluğuyla alınır. İlk toplantıda aranan sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır. İkinci toplantıda kanunun özel ve nitelikli çoğunluk aradığı durumlar saklı kalmak üzere, toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verilir.
Özel Karar Yeter Sayıları ve Oybirliği Gerektiren Haller
Yönetim düzenine ve mülkiyet yapısına ilişkin kimi işlemlerde kanun adi çoğunluğun üzerinde özel nisaplar öngörmüştür. Yönetim planının değiştirilmesi ancak kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu ile gerçekleştirilebilir. Ana taşınmazın önemli onarım ve yeniliklerine karar verilmesi durumunda ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
Ortak yerlerin tahsis amacından farklı bir amaçla kullanılması, bağımsız bölüm haline dönüştürülmesi veya ana taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf doğuran hukuki işlemlerin kurulması kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.
Oy Hakkı, Paylı Mülkiyet ve Vekâleten Temsil
Her kat maliki sahip olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü bulunsa dahi bizzat ve vekâleten kullanabileceği toplam oy sayısı ana taşınmazdaki toplam oy sayısının üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki bulunması halinde paydaşların aralarından bir temsilci belirlemesi gerekir; temsilci tayin edilmedikçe o bağımsız bölüm adına oy kullanılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca bir kimse, ana taşınmazdaki toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde beşinden fazlasını vekâleten temsil edemez. Temsil yetkisinin tek bir kişide toplanmasını önlemeye yönelik bu sınırlama emredici nitelikte olup yönetim planı hükümleriyle artırılamaz. Vekâleten temsil için düzenlenecek belgenin yazılı olması yeterlidir; noter onayı aranmaz.
Kurul Kararlarının İcrası ve Yaptırımlar
Kat malikleri kurulu kararlarına dayalı olarak aidat ve ortak gider alacakları ile gecikme tazminatının tahsili amacıyla yasal takip başlatılabilir. Kat malikleri kurulu karar defteri ve işletme projesi temel alınarak borcunu ödemeyen malikler aleyhine ilamsız icra takibi yapılması mümkündür.
Kurul kararlarına veya yönetim planına aykırı davranan maliklere karşı aykırılığın durdurulması ve aykırı kullanımın önlenmesi talebiyle dava açılabilir. İhlallerin sürekli ve ağır bir hal alması durumunda ise Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölümün devrinin talep edilmesi gündeme gelebilir.
Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı kaç gün önceden yapılmalıdır?
Toplantı çağrısının toplantı gününden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.
Toplantıda gündemde olmayan konular görüşülebilir mi?
Kural olarak gündem dışı konular görüşülemez; ancak olağan toplantıda tüm maliklerin hazır bulunması, olağanüstü toplantıda ise tüm maliklerin hazır bulunması veya toplantıda bulunanların oybirliği ile kabul etmesi durumunda görüşülebilir.
Bir kişi vekâleten en fazla kaç bağımsız bölümü temsil edebilir?
Bir kişi, ana taşınmazdaki toplam bağımsız bölüm sayısının en fazla yüzde beşini vekâleten temsil edebilir ve bu yasal oran yönetim planıyla artırılamaz.
Toplantıda vekâlet için noter onayı zorunlu mudur?
Kat malikleri kurulu toplantısında vekâleten temsil için vekâletnamenin yazılı olması yeterli olup noter onayı aranmaz.
Yönetim planının değiştirilmesi için hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun oyu gereklidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy