Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Şartları |

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasının Niteliği

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası; kat malikleri kurulunca alınan bir kararın kanuna, yönetim planına veya hukuka aykırı olması durumunda mahkeme kararıyla ortadan kaldırılmasını sağlamak amacıyla açılır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kurulların geçerli bir irade oluşturabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ve yönetim planına riayet edilmesi gerekir. Kanunun emredici nitelikteki düzenlemelerine ya da yönetim planında yer alan bağlayıcı kurallara aykırı kararlar hukuka aykırılık teşkil eder ve iptal edilebilir.

Kurulun taşınmazın idaresine dair sahip olduğu yönetim yetkisi, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlandıracak nitelikte kullanılamaz. Kurul kararlarının sadece kanun lafzına ve yönetim planına uygun bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda hakkaniyete ve dürüstlük kuralına da uygun olması aranır.

634 sayılı Kanun'un 32. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca bütün kat malikleri ile külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 32Kaynağı aç

Madde
32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,
sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre
yönetilir.
Bütün
kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri
kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün
kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla
yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan
anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat
malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları
taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda
bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu
aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir
husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair
daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V
– Hakimin müdahalesi:

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları ile Usul Şartları

Kat malikleri kurulu toplantısının usulüne uygun şekilde toplanabilmesi için toplantı çağrısının tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılması, toplantı tarihi ile gündemin çağrıda açıkça gösterilmesi ve bu bildirimin toplantı gününden en az on beş gün önce ilgililere ulaştırılması gerekir. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımı ile toplanır ve kararlar kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır.

Kanun koyucu belirli nitelikteki tasarruflar için özel nisaplar öngörmüştür. Yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun kararı aranırken, ortak yerlerin tahsis amacından farklı bir amaçla kullanılması kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.

Toplantı çağrısında önceden bildirilmeyen gündem dışı bir konuda karar alınması kural olarak kararın mahkemece iptaline yol açan bir usul sakatlığıdır. Ancak tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve oybirliği ile kabul etmeleri halinde gündem dışı bir konunun görüşülüp karara bağlanması mümkündür.

Dava Hakkı, Aykırı Oy Usulü ve Husumet

634 sayılı Kanun'un 32. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca kurul kararları, birbirini izleyen sayfa numaralarına sahip ve noter mührü taşıyan deftere geçirilerek hazır bulunan maliklerce imzalanır; karşı oy kullananlar muhalefet gerekçelerini şerh düşerek imza atar. Kurul toplantısında alınan karara açıkça karşı oy kullanan malikler ile toplantıda yer almayan kat malikleri kararın iptali talebiyle dava açabilir.

634 sayılı Kanun'un 33. maddesinin birinci fıkrası iptal davası açma hakkını kat maliklerine tanımıştır. Kiracıların veya bağımsız bölümden yararlanan diğer ilgililerin bu davayı açabilmesi ise alınan kararın kendilerini doğrudan ve güncel bir şekilde etkilemesi şartına bağlıdır.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 33Kaynağı aç

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17
md.) Kat malikleri kurulunca verilen
kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü
gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay
içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak
bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat
malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı
durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından
kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette
faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar
gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim,
ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm
yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve
bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye
tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra:
14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı
mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para
cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
D)
Yönetici:
I
– Atanması:

634 sayılı Kanun'un 38. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kurul kararlarının iptaline ilişkin davalarda husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir; toplu yapılarda ise dava ilgili temsilciler kurulunun belirlediği yöneticiye karşı açılabilir. Yönetici durumu derhal kat maliklerine ve ilgili kurula bildirmek zorundadır. Kararın mahkemece iptal edilmesi halinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 38Kaynağı aç

Madde
38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi
sorumludur.
(Ek
fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline
ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye
husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul
kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden
karşılanır.
2.
Hesap Verme:

Dava Açma Süreleri ve Yokluk Halleri

634 sayılı Kanun'un 33. maddesinin birinci fıkrası gereğince, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde uyarınca aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurmalıdır. Kanun'da düzenlenen bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2577, K. 2018/8329Kaynağı aç

20. Hukuk Dairesi         2017/2577 E.  ,  2018/8329 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin …. Sitesinde iki yıl önce aldığı 22 nolu bağımsız bölümde malik olup, ancak hiç oturmadığını, dairesinin halen boş olduğunu, kaloriferlerin yandığı dönemde sıcak su için gider belgesi düzenlendiğini, site yönetiminin sıcak su için doğalgaz giderini hesaplamayarak, sıcak suyu hiç tüketmeyen veya az tüketen bağımsız bölümleri, çok sıcak su tüketen hanelerin doğalgaz giderlerine ortak ettiğini ve maddi zarara uğrattığını, site yönetiminin doğalgaz faturasını bağımsız bölümlerin kapalı kullanma alanı m2'sine bölerek gider paylaşımı yaptığını, oysa sitede birbirinden farklı büyüklükte 105 adet daire bulunduğunu, site yönetiminin faturayı sadece kullananlar arasında pay ederek yanlış ve haksız gider paylaşımı yaptığını, metrekare üzerinden paylaştırma kararının Kat Mülkiyeti Kanununa da aykırı olduğunu, 09/03/2013 tarihli olağanüstü kurulun 25 asil ve 19 vekil katılımı ile toplandığını, arsa sahibinin 15 oyu olması sebebiyle toplantıda esasen 11 asil üye bulunduğunu, karar yeter sayısı olmadığından kurul toplantısında bulunmayanlardan yazılı beyan alınmasına karar verildiğini, yazılı beyanların ne zaman tamamlandığının ve kararın sonuçlarının kat maliklerine bildirilmemesi sebebiyle kararların kesinlik kazanmadığını beyan ederek; yönetimin uygulamalarının ve hesaplamalarının usul ve kanuna aykırı olduğunun tespitine, bu uygulamaların geçmişe etkili olarak iptaline, masraf ve ücretin yönetim ve yöneticiye yüklenmesine karar verilmesini talep etmiş; sonrasında davacı vekili mahkemeye sunduğu 01.04.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile; başından bu güne kadar alınan genel kurul kararlarının yok sayılması ve iptali, buna bağlı olarak kuruluşundan beri yöneticilerin yanlış olan uygulamalarının tespiti ve iptali istemli olarak dava dilekçesini ıslah etmiştir.
Mahkemece; …. Sitesinin 09/03/2013 tarihindeki genel kurul kararının yasaya aykırı olması nedeniyle iptali gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile, …. Sitesinin 09/03/2013 tarihindeki genel kurul  kararının kanuna aykırı olması nedeniyle iptaline, diğer genel kurul kararların iptaline dair talebin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; anataşınmazda şimdiye kadar alınan genel kurul kararlarının yok sayılması, iptali, buna bağlı olarak kuruluştan bu yana yöneticilerin yanlış uygulamalarının tespiti ve iptal edilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32'nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki  kararı  öğrenmesinden  başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden  başlayarak
altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir." hükmünü amir olup, hakkında hüküm kurulan kat malikleri kurulu kararları yok hükmünde veya butlan niteliğinde de olmadığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca, bir ve altı aylık süreler içinde açılmamış olan davada mahkemece davanın reddi yönünde karar verilmesi gerekirken kısmen kabul ve kısmen red kararı verilmiş olması  doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2577 Esas ve 2018/8329 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, yok hükmünde veya butlan niteliğinde olmayan kurul kararlarına karşı 634 sayılı Kanun'un 33. maddesinde öngörülen bir ve altı aylık süreler geçtikten sonra açılan davaların reddi gerekir. Buna karşılık, kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre sınırlaması uygulanmaz; ilgililerce her zaman hükümsüzlüğün tespiti istenebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İspat Yükü

Kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında görevli mahkeme dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davada kararın kanuna, yönetim planına veya usule aykırı olduğunu ispat yükü davacı tarafa aittir.

Mahkemece verilen iptal kararı sadece davacı kat malikini değil, ana taşınmazdaki tüm kat maliklerini etkiler. Alınan kararın mahkemece iptali durumunda bu sonuç kural olarak geçmişe etkili sayılır; iptal edilen karar baştan itibaren geçersiz sayılarak hukuki sonuç doğurmamış kabul edilir.

Hâkimin Müdahalesi ve Yükümlülüklere Uymamanın Yaptırımı

Bağımsız bölüm maliklerinden birinin ya da bu bölümden kira veya intifa gibi haklarla sürekli yararlanan kişilerin borç ve yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi sebebiyle zarara uğrayan kat malikleri, 634 sayılı Kanun'un 33. maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvuruda bulunarak hâkimin müdahalesini talep edebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kat Mülkiyeti Kanunu'na, yönetim planına ve bunlarda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler ile hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi zorunluluğunu ilgiliye bildirir.

634 sayılı Kanun'un 33. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idarî para cezası verilir ve Kanun'un 25. maddesi hükmü saklı tutulur.

Toplantıya katılmayan kat maliki ne kadar süre içinde dava açmalıdır?

Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir; ancak kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu hallerde süre şartı aranmaz.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kime karşı açılır?

İptal davasında husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir; toplu yapılarda ise ada veya toplu yapı temsilciler kurulunca belirlenen yönetici muhatap alınır ve yönetici davayı tüm malikler ile kurula duyurmakla yükümlüdür.

Gündemde olmayan bir konuda kurulda karar alınabilir mi?

Gündemde yer almayan bir konuda kural olarak karar alınamaz; bu kuralın istisnası tüm kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve oybirliği ile konunun görüşülmesini kabul etmesidir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Gayrimenkul hukuku