Taşınır ve Taşınmaz Mülkiyet Hakkı ve Korunması

Mülkiyet hakkı sahibine bir eşya üzerinde kanun düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları çerçevesinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini kullanabilir.

Mülkiyet Hakkının Kapsamı ve Malikin Yetkileri

Mülkiyet hakkı malike kullanma, yararlanma ve tasarruf olmak üzere üç temel yetki bahşeder. Kullanma yetkisi uyarınca malik, mülkiyetindeki eşyayı kendi ihtiyaç veya istekleri doğrultusunda, yapısına ve amacına uygun biçimde fiilen kullanabilir. Yararlanma yetkisi; bir ağacın meyvesi veya bir hayvanın yavrusu gibi doğal semereler ile bir evin kira geliri gibi hukuki semerelerden malikin faydalanabilmesini, bunları toplayabilmesini, satabilmesini veya kullanabilmesini kapsar. Tasarruf yetkisi gereğince ise malik eşyayı başkasına devredebilir, satabilir, bağışlayabilir, üzerinde rehin gibi sınırlı ayni haklar kurabilir veya eşyayı terk ederek tüketebilir.

Malik mülkiyet hakkının kullanma veya yararlanma gibi bazı yetkilerini başkasına devredebilir. Taşınmaz üzerinde irtifak hakkı (geçit hakkı, kaynak hakkı, oturma hakkı) ya da rehin hakkı gibi sınırlı ayni haklar tesis edilerek mülkiyetin içeriği geçici olarak kısıtlanabilir.

Mülkiyet Hakkının Kanuni Sınırları ve Komşuluk Hukuku

Mülkiyet hakkı sınırsız bir hak olmayıp kamu düzenini korumaya ve başkalarının haklarına müdahaleyi engellemeye yönelik kanuni sınırlarla çevrilidir. Bu doğrultuda bir kimse taşınmazına istediği binayı inşa edemez; imar mevzuatına ve komşuluk hukuku kurallarına uymakla yükümlüdür. Malik komşusuna zarar verecek ölçüde duman, toz, koku, gürültü ve sarsıntı gibi rahatsızlıklar vermekten kaçınmalıdır; söz konusu taşkınlıklar olağan kullanım sınırlarını aştığı takdirde komşu malik bu müdahalenin durdurulmasını talep edebilir.

Komşu parsele tecavüz eden taşkın yapılarda temel kural müdahalenin kaldırılmasıdır. Bununla birlikte yapıyı yapan taraf iyi niyetliyse ve karşı tarafa tazminat ödüyorsa, sınırlı bazı durumlarda bu yapının kalmasına karar verilebilir.

Genel yola bağlantısı veya cephesi bulunmayan taşınmazın maliki, taşınmazın ekonomik değerini koruyabilmek amacıyla uygun bir bedel karşılığında komşu taşınmazdan zorunlu geçit hakkı talep edebilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ve Tescil İlkesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur. TMK m. 705/1 hükmü gereğince taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşir.

Taşınmazlarda devir işlemi noterde düzenlenen sözleşmelerle değil, tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilen resmi senet ve tescil işlemi ile hukuki sonuç doğurur. Türk hukukunda tapu sicilinin aleniliği ve tapu siciline güven ilkesi esastır; bir kimsenin tapu kütüğünde malik göründüğü bir taşınmaz üzerinde iyi niyetli üçüncü kişilerin hak kazanması bu ilke ile korunur.

TMK m. 705/2 uyarınca miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer durumlarda mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bununla birlikte mirasbırakanın ölümüyle mülkiyeti kanun gereği tescilden önce kazanan mirasçılar da dahil olmak üzere, bu hallerde malikin devir veya rehin gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 712. maddesi uyarınca, geçerli bir hukuki dayanak bulunmaksızın tapu kütüğüne malik sıfatıyla yazılan kimse, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini uyuşmazlıksız ve aralıksız biçimde on yıl boyunca iyi niyetle sürdürdüğü takdirde, bu yolla elde ettiği mülkiyet hakkına itirazda bulunulamaz.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, tapu sicilinde kaydı bulunmayan bir taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla yirmi yıl süresince davasız ve kesintisiz hakimiyet kuran zilyet; taşınmazın bütünü, muayyen bir bölümü yahut payı bakımından mülkiyetin tescilini mahkemeden talep edebilir. Maddenin 2. fıkrası gereğince, kütükten malikinin kim olduğu tespit edilemeyen ya da hakkında yirmi yıl evvel gaiplik kararı verilmiş şahıs adına tescilli taşınmazın tamamı yahut ifrazı hukuken sakınca doğurmayan bir kesiminin zilyedi de aynı şartlarla tescil isteminde bulunabilir. Bu süreçte olağanüstü zamanaşımı iktisabına dair özel kanun hükümleri saklı tutulur.

Olağanüstü zamanaşımına dayanan tescil talebi; Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine yahut tapuda malik görünen kişinin mirasçıları mevcutsa onlara karşı yöneltilir. Yargılamaya konu olan talep mahkeme tarafından hem bir gazete ile internet haber sitesinde hem de taşınmazın yer aldığı muhitte münasip araç ve aralıklarla asgari üç kez ilan edilir. Gerçekleştirilen nihai ilandan itibaren üç aylık süre zarfında yasal şartların var olmadığı öne sürülerek itiraz vuku bulmazsa ya da ileri sürülen itiraz haklı görülmeyip davacı tarafça savlar ispat edilirse mahkeme tescile hükmeder; mülkiyet ise kanunda aranan şartların sağlandığı an itibarıyla kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler aynı dava kapsamında kendi adlarına tescil kararı verilmesini talep edebilir. Mahkeme kararında tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi karara eklenir.

Taşınır Mülkiyetinin Nakli ve Korunması

Türk Medeni Kanunu'nda zilyetlik mülkiyetin karinesidir; bir taşınırı elinde bulunduran kişi aksini ispatlayana kadar o taşınırın maliki sayılır. TMK m. 763/1 gereğince taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri zorunludur. Devren kazanımda önceki malikin rızası ve teslim esastır. Bununla birlikte TMK m. 763/2 uyarınca bir taşınırın zilyetliğini iyi niyetle ve malik olmak üzere devralan kişi, devredenin mülkiyeti devir yetkisi bulunmasa bile, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur.

Sahipsiz veya mülkiyeti başkasına ait bulunmayan taşınır bir eşya üzerinde malik olma iradesiyle fiili hakimiyet kurulması, mülkiyetin aslen iktisabını sağlar. Çalınan veya kaybolan eşyalar yönünden ise iyi niyetli iktisap kuralları çok daha sıkı biçimde uygulanmakta ve gerçek malikin eşyasını geri alabilmesi belirli süre ve dava şartlarına tabi tutulmaktadır.

Özellikle taksitli satışlarda satıcı parasını tamamen alana kadar mülkiyetin kendisinde kalmasını kararlaştırabilir. Alıcı taksitleri ödemediğinde satıcıya eşyayı geri alma imkanı tanıyan mülkiyeti saklı tutma sözleşmesinin geçerliliği, noterde düzenlenmesine veya belirli sicillere kaydedilmesine bağlıdır.

Mülkiyet Hakkına Dayalı Başvurulabilecek Davalar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinin 2. fıkrası uyarınca mülkiyet hakkı sahibi, eşyasını hukuki dayanaktan yoksun şekilde elinde tutan şahsa karşı istihkak talebinde bulunabileceği gibi mülkiyetine yönelen haksız her türlü müdahalenin menedilmesini de dava konusu yapabilir. Bu kapsamda istihkak davası, taşınırı haksız biçimde zilyetliğinde bulunduran kişiye karşı hak sahibi asıl malikin eşyanın geri verilmesini sağlamak üzere açtığı ayni nitelikli bir davadır.

Elatmanın önlenmesi davası, haksız müdahale devam ettiği sürece herhangi bir zamanaşımı süresine tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Davacı malik öncelikle o yerin maliki olduğunu tapu kaydı ile ispat etmek ve ardından müdahale eden kişinin taşınmazı haksız kullandığını ortaya koymakla yükümlüdür. Müdahale eden tarafın taşınmazı kullanmaya ilişkin geçerli bir sözleşmesi veya irtifak gibi yasal bir hakkı bulunması halinde dava reddedilir.

Mülkiyet hakkının tapu sicilinde yanlış görünmesi veya mülkiyetin el değiştirmesi sırasında yasal usullerin ihlal edilmesi durumunda tapu iptal ve tescil davası açılır. Bu dava muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya yolsuz tescil gibi nedenlerle tapu kaydının hukuka aykırı hale gelmesi halinde gündeme gelir. Taşınmazın yargılama sırasında başkalarına devredilmesini engellemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulabilir.

Paylı veya elbirliği halindeki mülkiyeti sonlandırarak taşınmazın malikleri arasındaki hukuki bağı çözmek amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açılır. Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse hâkim mülkü hissedarların payları oranında parçalara ayırarak aynen taksim eder; taşınmaz bölünemiyorsa açık artırma yoluyla satışına ve elde edilen satış bedelinin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy