Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmeleri, arsa payıyla bağlantılı veya bağlantısız olarak noterler tarafından geçerli bir şekilde düzenlenebilir. Bu tür satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik kazanması için tapu memuru tarafından tanzim edilmesi zorunlu değildir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Noterlerin Yetkisi
Bağımsız bölümlerin devrine yönelik taahhütler taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. fıkrası uyarınca noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemeye yetkilidir. Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda kat malikinin bağımsız bölümünü başkalarına devir ve temlik etmeye veya satış vaadinde bulunmaya kanuni yetkisi bulunmakta olup bu sözleşmeler noterlerce düzenlenebilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasından Farkı ve Şekil Şartı
Bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamakta, yalnızca ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı borçlanılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10, 13 ve 14. maddelerinde düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurma işlemleri ile tapu memurunca resmi senet yapılması şartı, satış vaadi taahhütlerini kapsamaz. Satış vaadi işlemi, anılan kanun maddelerindeki ayni tasarruflardan esas, konu ve şekil bakımından farklı ve ayrı niteliktedir.
İnşa Halindeki Bağımsız Bölümler ve İmkânsızlık Değerlendirmesi
İnşa edilecek veya edilmekte olan binalardaki bağımsız bölümlere ilişkin topraktan satış vaadi sözleşmesi eser sözleşmesi değil, satım sözleşmesi niteliğindedir. Bu ilişkide önceden belirlenen bir projeye göre işin yerine getirilmesi söz konusu olup emek bağımsız bölüm için özel bir nitelik taşımamakta ve nesne teslimi edimi emeğe üstün bulunmaktadır.
Satış vaadine konu bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün olduğundan sözleşme geçersiz sayılmaz. Satışı vaat eden yüklenicinin yapıyı tamamlaması, tek başına malikse kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölümü tapuda devretmesi veya ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurup bağımsız bölümü alıcıya devretme olanağı bulunduğundan objektif imkânsızlık gerçekleşmez.
Bağımsız bölüm satış vaadinin tapu memurunca yapılması zorunlu mudur?
Hayır, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesinin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunlu olmayıp noterlikçe yapılması geçerlilik için yeterlidir.
İnşaatı bitmemiş bağımsız bölümün satış vaadi geçerli midir?
Evet, bağımsız bölümün ifa zamanında tamamlanıp kat mülkiyeti kurularak devredilmesi hukuken mümkün olduğundan objektif imkânsızlık bulunmaz ve sözleşme geçerlidir.
Topraktan bağımsız bölüm satışı hangi sözleşme türüdür?
Topraktan bağımsız bölüm satışı eser sözleşmesi değil satım sözleşmesidir; sözleşmede projeye uygun nesne teslimi edimi emek unsuruna üstün durumdadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy