Yolsuz Tescil Nedir? Tapu İptal ve Tescil Davası

Yolsuz Tescil Kavramı ve Hukuki Niteliği

Yolsuz tescil, gerçek bir hukuki sebebe dayanmayan veya bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayalı olarak gerçekleştirilen tapu kaydıdır. Hukuki sebepten yoksun ya da geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil işlemi, taşınmaz üzerinde herhangi bir ayni hakkın devrini doğurmaz ve ayni hak durumunda bir değişiklik meydana getirmez.

Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, tescil sonuçlarının doğabilmesi için tasarruf yetkisi ve hukuki sebebin varlığı zorunludur. Tescil nedene bağlı bir tasarruf işlemi niteliğinde bulunduğundan, dayanak teşkil eden hukuki işlem geçersiz olduğunda buna dayanan tescil de geçersiz hale gelir; bağlayıcı olmayan işleme dayalı tescil batıl olup iptal edilebilir niteliktedir.

Tapu Sicilinde Tescilin Unsurları ve Tasarruf Yetkisi

Tapu kütüğüne mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları tescil edilir. Tapu Sicili Tüzüğü'nün 16/1. maddesi gereğince, kanunlarda ve tüzükte belirlenen istisnalar haricinde, ilgilisinin yazılı istemi bulunmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılması mümkün değildir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1015. maddesi uyarınca gerçek hak sahibi ve onun temsilcisi olmadıkça hiç kimse tapuda tescil, terkin veya değişiklik tasarrufunda bulunamaz. Tasarruf yetkisinin bulunmaması sebebiyle tapu kütüğünde gerçekleştirilen işlemler yolsuz tescil niteliği taşır.

Yolsuz Tescile Dayanak Oluşturan Hukuki Sebepler

Kanun hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Kanunda öngörülen geçerlilik şekli kamu düzenine ilişkin bulunduğundan, şekil eksikliği mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Taşınmaz üzerinde ayni hak elde edilmesi, tescil işleminin hukuken geçerli bir sebebe dayanmasını gerektirir. Ayırt etme gücü bulunmayan şahısların gerçekleştirdiği tasarruf işlemleri hukuken bağlayıcı sonuç meydana getirmeyeceğinden, bu nitelikteki işlemlere dayanılarak yapılan tesciller geçerli bir hak kazandırmaz.

Bir mahkeme kararının kesinleşmeksizin infaz edilmesi sonucu taşınmaz adına tapu kütüğünde yeni bir sicil oluşturulması halinde, bu tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığından tarafları bağlayıcı bir etki doğurmaz ve yolsuz tescil niteliği taşır.

Nispi muvazaa durumunda, görünürdeki işlem tarafların gerçek iradelerine uymadığından her koşulda geçersizdir. Tarafların asıl amacını taşıyan gizli işlem ise kanunun öngördüğü şekil şartına ve genel geçerlilik şartlarına uygun olduğu takdirde geçerlilik kazanabilir.

Taşınmaz malikinin mükerrer kayıt üzerinden temliki tasarrufta bulunması ihtimalinde, birinci kayıt hukuken değerini yitirir. Böylesi bir durumda geçersizleşen ilk kayıt üzerinden gerçekleştirilen intikaller hukuki sonuç doğurmayacağı gibi, bu kayda dayanarak taşınmazı devralan veya icra yoluyla edinen kimseler de iyi niyet korumasından yararlanamaz.

İyi Niyet İlkesi ve Üçüncü Kişilerin Durumu

Yolsuz tescilde, tescilden yararlanan tarafın iyi niyetli olup olmadığına bakılmaksızın tapu kaydının iptali veya düzeltilmesi dava yoluyla talep edilebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi gereğince, bir ayni hak yolsuz tescil edilmişse bu durumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi söz konusu tescile dayanamaz.

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin kazanımı geçerli sayılır. Ancak buradaki iyi niyet sübjektif nitelikte olup durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi kazanımında iyi niyetli kabul edilmez.

Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması

Türk Medeni Kanunu'nun 712. maddesi uyarınca, geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın tapu kütüğüne malik olarak kaydedilen kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız biçimde on yıl süreyle iyi niyetle sürdürürse olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanır ve bu hakka itiraz edilemez. Yolsuz tescilde hak sahibi görünen kimsenin bu yolla ayni hak kazanabilmesi, yalnızca yolsuz görünümle yetinilmeyip kanunda aranan bu şartların tamamının gerçekleşmesine bağlıdır.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal Davasında Usul Kuralları

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal davasını tapuda asıl hak sahibi olan kimse veya onun mirasçıları açabilir. Dava, mülkiyet veya ayni hak iktisap eden iyi niyetli olmayan üçüncü kişiye, diğer bir ifadeyle tapuda hak sahibi gözüken kişiye karşı yöneltilir.

Dava konusu uyuşmazlık taşınmazın aynıyla ilgili olduğundan, yolsuz tescil tapu iptal davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer değil, fiilen içinde bulunduğu mülki sınırdaki mahkemedir.

Tescilin temelinde bir idari işlem yer alıyorsa, idari işlem yetkili idari yargı merciince iptal edilmedikçe adli yargıda yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal davası açılamaz.

Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Taşınmazlarda Süre

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması gereken taşınmazların özel mülkiyete konu yapılması yasal olarak mümkün değildir. Bu nitelikte olup da kişi adına tescil edilen taşınmazlara ait tapu kayıtlarının iptali amacıyla açılacak davalar, on yıllık hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman ikame edilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy