Komşuluk Hukukunda Mülkiyet Yetkilerinin Sınırları
Taşınmaz malikleri mülkiyet yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetlerini yürütürken komşularını olumsuz yönde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesinin birinci fıkrası, mülkiyet hakkının kullanımına bu temel sınırlamayı getirmektedir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 737Kaynağı aç
Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek düzeyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku yaymak ya da gürültü ve sarsıntı meydana getirerek rahatsızlık vermek kanunen yasaklanmıştır. Katlanma sınırının belirlenmesinde taşınmazın yerel özellikleri ile yaşam koşulları belirleyici rol oynar.
Bununla birlikte, Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, yerel âdete uygun ve fiilen kaçınılmaz nitelikteki taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin yasal haklar saklı tutulmuştur.
Kat Mülkiyetinde Bağımsız Bölüm ve Ortak Alan Ayrımı
Kat mülkiyetine tabi binalarda kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak zorundadır. Bağımsız bölüm maliklerinin diğer kat maliklerini rahatsız edici gürültü, koku, duman ve benzeri davranışlardan kaçınmaları ve ortak alanlara zarar vermemeleri kanuni bir yükümlülüktür.
Tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş veya müstakilen tek bir bağımsız bölüme özgülenmemiş olan yerler ortak alan niteliği taşır. Ortak yerlerin kullanımı ve bu alanlar üzerindeki haklar, tüm kat maliklerinin ortak menfaatini ilgilendiren hukuki statüye tabidir.
Mimari Projeye Sadakat ve Ortak Alanlara İzinsiz Değişiklikler
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi çerçevesinde kat malikleri, onaylı mimari projeye sadık kalmakla yükümlüdür. Hiçbir kat maliki, ana gayrimenkulün mimari durumunu bozacak değişiklik veya müdahalelerde bulunamaz.
Ortak alanlarda gerçekleştirilecek mantolama, asansör eklenmesi ya da güneş enerjisi paneli kurulması gibi faydalı yenilik ve ilaveler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının temin edilmesi gerekmektedir. Yasal nisap sağlanmadan bu tür alanlarda kalıcı tasarruflar yapılamaz.
Ortak alana izinsiz bir müdahalede bulunulduğunda, kat malikleri kurulunun ayrıca bir karar almasına lüzum kalmaksızın her bir kat maliki bireysel olarak dava hakkını kullanabilir. Bu kapsamda müdahalenin men'i ile eski hale getirme talepleri ileri sürülebilmektedir.
Yargılama sonucunda ortak alana yapılan müdahalenin haksız olduğu tespit edilirse, mahkemece ilgili alanın projeye uygun eski haline getirilmesine hükmedilir. Bu doğrultuda doğan yıkım, söküm ve düzeltme masrafları ise müdahaleyi haksız biçimde gerçekleştiren malik tarafından karşılanır.
Uyuşmazlıkların Çözümü, Delil Tespiti ve Mülkiyetin Devri
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesine aykırı rahatsızlıkların ve hukuka aykırı tutumların sona erdirilmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak rahatsızlığın giderilmesi veya haksız davranışın durdurulması talep edilebilir.
Hakkın ileri sürülmesi veya ispatı bakımından, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş ya da ileride açılacak bir davaya esas teşkil edecek vakıaların tespiti için 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesi uyarınca keşif yapılması, bilirkişi incelemesi veya tanık dinlenmesi istenebilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 400Kaynağı aç
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesinin ikinci fıkrasına göre delil tespiti istenebilmesi için hukuki yararın bulunması şarttır. Kanunda açıkça sayılan durumlar dışında, delilin derhal tespit edilmemesi halinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde güçleşeceği ihtimali mevcutsa hukuki yarar gerçekleşmiş sayılır.
Tüm ihtarlara ve yaptırımlara rağmen rahatsız edici davranışlarını sürdüren ve diğer kat malikleri açısından birlikte yaşamı çekilmez hale getiren maliklere karşı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi kapsamında kat mülkiyetinin devri zorunluluğu davası gündeme gelebilmektedir.
Komşunun aşırı gürültü ve koku yaymasına karşı hangi kanuni kural uygulanır?
Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi uyarınca taşınmaz maliki komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır; yerel âdete ve taşınmazın durumuna göre katlanma sınırını aşan gürültü, koku, duman veya sarsıntı verilmesi kanunen yasaktır.
Ortak alana haksız müdahale yapıldığında tek bir malik dava açabilir mi?
Evet, ortak alana izinsiz müdahale edilmesi halinde kat malikleri kurulunun karar alması aranmaksızın her kat maliki bireysel olarak müdahalenin men'i ve eski hale getirme davası açabilir.
Bina ortak yerlerinde faydalı yenilik yapmak için hangi çoğunluk gerekir?
Ortak alanlarda gerçekleştirilecek faydalı yenilik ve ilaveler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması zorunludur.
Komşuluk uyuşmazlıklarında delil tespiti hangi şartla talep edilebilir?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesi uyarınca, delilin hemen tespit edilmemesi durumunda kaybolacağı veya ileri sürülmesinin zorlaşacağı hallerde hukuki yararın bulunduğu kabul edilerek keşif ve bilirkişi incelemesi gibi tespit işlemleri talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy