Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller ile yetkisiz kişilerce yapılan işlemler sonucunda gerçek hak durumunu yansıtmayan tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılır. Satış, bağış, miras veya mahkeme kararı gibi geçerli bir hukuki işleme dayanmaksızın tapu kütüğünde oluşturulan işlemler yolsuz tescil niteliğindedir. Bir ayni hakkın yolsuz tescil edilmesi halinde, bu durumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler söz konusu tescile dayanamaz; tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir.

Yolsuz Tescil Teşkil Eden Hukuki Haller

Tapu sicilindeki kaydın yolsuz sayılmasına yol açan durumların başında, tasarruf işleminin dayandığı hukuki muamelenin geçersizliği gelir. Kanunun aradığı resmi şekle uyulmadan akdedilen taşınmaz devir sözleşmeleri, fiil ehliyeti bulunmayan kişilerce yapılan işlemler ve tarafların gerçek iradelerini yansıtmayan muvazaalı devirler geçersizdir. Bunun yanı sıra hata, hile veya korkutma gibi iradeyi sakatlayan durumların varlığı halinde de temel sözleşme geçersiz sayılacağından tapu tescili yolsuz hale gelir.

Taşınmazın maliki olmayan veya usulüne uygun temsil yetkisi bulunmayan kişilerce yapılan devirler de yolsuz tescil niteliği taşır. Sahte vekâletnameyle gerçekleştirilen satışlar ya da temsil yetkisi sona ermiş kişilerin yaptığı işlemler bu kapsamdadır. Vekâletnamenin iptal edilmesine, süresinin dolmasına veya vekilin azledilmesine rağmen vekalet görevi kötüye kullanılarak yapılan tapu devirleri tescili yolsuz kılar.

Taşınmaz kaydı üzerinde mahkemece verilmiş bir ihtiyati tedbir kararı bulunmasına rağmen bu karar ihlal edilerek yapılan devirler ile mahkemenin tapu iptal kararına aykırı şekilde gerçekleştirilen tesciller de sicili gerçek hak durumuna aykırı ve yolsuz duruma getirir.

Basit Sicil Hataları ve Dava Koşulu

Tapu kütüğündeki her uyumsuzluk için tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmez. Hatanın basit bir sicil hatası niteliğinde olması durumunda Tapu Sicil Tüzüğü madde 75 uyarınca Tapu Müdürlüğüne yapılacak bir başvuru ile idari yoldan düzeltme istenebilir. Hatanın mülkiyet hakkını etkilemesi veya idari yoldan sonuç alınamaması halinde ise dava yoluna başvurulur.

Davanın Tarafları ve Dinlenebilme Şartları

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının dinlenebilmesi için tapu sicilinde yer alan kaydın hukuka aykırı olması, davacının ayni hak sahibi bulunması ve kaydın düzeltilmesinde hukuki yararının yer alması gerekir. Davacının ayni hak sahibi olduğunu ispat edememesi halinde açılan dava reddedilir.

Bu davayı açma hakkı taşınmazın gerçek malikine aittir. Bununla birlikte mirasçılar, paydaşlar, intifa veya üst hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri ile sicilin düzeltilmesinde meşru hukuki yararı bulunan kişiler de davacı sıfatıyla dava açabilir.

Dava kural olarak tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır; zira dava sonucunda bu kişinin adına yapılan tescilin iptali talep edilmektedir. Taşınmazın yargılama öncesinde başka kişilere devredilmiş olması durumunda davanın sonraki maliklere de yöneltilmesi gerekir. Birden fazla kişiye devir, paylı mülkiyet veya taşınmaz üzerinde ipotek yahut sınırlı ayni hak bulunması hallerinde zorunlu dava arkadaşlığı gereği tüm ilgililerin davaya dahil edilmesi gerekir.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süreler ve Kadastro Hükümleri

Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka dayandığından kural olarak herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Mülkiyet hakkı zamanaşımıyla ortadan kalkmayan mutlak bir hak olduğundan, kural olarak aradan uzun süre geçmiş olsa dahi dava açılabilir. Ancak kadastro kanunu hükümleri ve iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları bu kuralın istisnasını teşkil eder.

Kadastrodan önceki haklara dayalı davalar, irade sakatlığına dayanan işlemler ve tazminat talepleri gibi durumlarda öğrenme tarihi, dava açma süresinin başlangıcı açısından dikkate alınabilir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin ilk fıkrası gereğince, askıdaki otuz günlük ilan müddetinde dava konusu yapılmayan kadastro tutanaklarındaki sınırlandırma ve tespitler kesinlik kazanır. Maddenin ikinci fıkrası doğrultusunda, yetkili kadastro müdürlüğünce onaylanan tutanaklar veya kadastro mahkemesince kesinleştirilen ilamlar, kesinleşme tarihi tescil tarihi sayılarak en geç üç ay içinde tapu kütüklerine işlenir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, tutanaklarda belirlenen hak ve tespitlerin kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmesiyle birlikte kadastro öncesi sebeplere dayanarak itirazda bulunulamaz veya dava açılamaz. Dördüncü fıkra uyarınca kadastrosu ikmal edilen çalışma alanındaki eski tapu belgeleri işleme tabi olma özelliğini kaybeder ve bunlar dayanak gösterilerek kadastro ile tapu sicil müdürlüklerinde işlem tesis edilemez. Kesinleşmemiş tutanakların tescile konu olması halinde ise beşinci fıkra gereğince taşınmazı tescilden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla elinde bulunduran zilyetler ve halefleri, mevcut ve ileride açılacak uyuşmazlıklarda tapuya güven ilkesinden faydalanır.

İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu ve Tazminat

Yolsuz tescil işlemi adına tescil yapılan kişiye mülkiyet hakkı kazandırmaz. Buna karşılık tapu siciline güven ilkesi doğrultusunda taşınmazı iyiniyetle ve hukuka uygun şekilde devralan üçüncü kişilerin mülkiyet iktisabı korunabilir. Üçüncü kişinin kazanımının korunduğu hallerde gerçek malik taşınmazın aynen iadesini isteyemeyebilir; ancak bu durumda uğradığı zararların tazminini talep etme hakkı doğabilir.

Yargılama Usulü, Yetki ve İhtiyati Tedbir

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin bu uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu nedenle davanın taşınmazın yetki çevresi dışındaki bir mahkemede açılması halinde mahkemece yetkisizlik kararı verilir.

Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini veya davanın konusuz kalmasını engellemek amacıyla geçici hukuki koruma talep edilebilir. Davacının ayni hak iddiasında yaklaşık ispat sağlaması halinde, mahkemece tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi içeren ihtiyati tedbir konulabilir.

Hükmün Kesinleşmesi, İcrası ve Kanun Yolları

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 367. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Bu nedenle Asliye Hukuk Mahkemesince verilen tapu iptal ve tescil kararları kesinleşmeden tapuda infaz edilemez ve tescil işlemi yapılamaz.

Dava konusu taşınmaz paylı mülkiyete konu ise tescil işlemi davacıların pay oranlarına göre icra edilir ve her paydaş kendi payı oranında malik sıfatını kazanır.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna gidilebilir. İstinaf dairesinin kararına karşı ise tebliğden itibaren iki hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurulabilir; temyiz kanun yolu yasal parasal sınıra tabidir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy