Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları ve Sonuçları

Tapu iptal ve tescil davası, kanuna, usule veya gerçek hak durumuna aykırı tapu kaydının gerçek hak durumunu gösterecek biçimde düzeltilmesi için açılır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bu davada hüküm kesinleşmeden icra edilemez. Taşınmaz mal üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar da kesinleşmedikçe yerine getirilemez.

Davanın amacı ve tescil

Davanın hedefi, yolsuz tescili hukuka uygun hale getirmektir. Davayı kazanan kişi, mahkeme kararına göre tescil işlemlerinin yapılması için tapu müdürlüğüne başvurur.

Görevli ve yetkili mahkeme

Tapu iptali ve tescili davası, taşınmazın vasfı, büyüklüğü veya değeri ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar anlaşarak başka mahkemeyi seçemez. Sebebe göre görevli mahkemenin değişebileceği de belirtilir.

Davalılar ve sonraki devir

Dava, tapuda malik görünen kişiye; malik ölmüşse mirasçılarına yöneltilir. Kayıttaki üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi hakkın da kaldırılması isteniyorsa ipotek, önalım, şerhli satış vaadi veya sükna hakkı sahibi davaya dahil edilir.

Dava açıldıktan sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse dava üçüncü kişiye karşı sürdürülebilir. Devralanın iyiniyetli olup olmaması sonucu etkiler. Dava sürerken satış kendiliğinden engellenmiş değildir; satışın önlenmesi için ihtiyati tedbir istenebilir.

Mirasçılar ve tereke

Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar tereke üzerinde elbirliği ortaklığı vardır. Temsil veya yönetim yetkisi saklı kalmak üzere mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Her mirasçı terekedeki hakların korunmasını isteyebilir; sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır. Sulh mahkemesi, mirasçılardan birinin istemiyle paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabilir.

Muris muvazaasında her mirasçının kendi payı oranında bağımsız dava açabileceği belirtilir. Elbirliği mülkiyetinde pay oranında tescil için bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci atanması gerekebileceği de yazılır. Bu iki ölçü aynı sonucu vermediğinden, her olay için tek bir dava arkadaşlığı kuralı kurulamaz.

Ehliyetsizlik

Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. Taşınmazı devreden kişinin devir anında temyiz kudreti ve fiil ehliyeti bulunmalıdır. Ayırt etme gücü olmayan kişinin geçerli iradesi olmadığından işlemine sonuç bağlanamaz; karşı tarafın iyiniyeti işlemi geçerli kılmaz.

Ehliyetsizlik iddiasında tanık anlatımları ve tıbbi belgeler toplanır. İşlemin yapıldığı tarihteki ehliyet özel teknik bilgi gerektirdiğinden bilimsel tıbbi rapor alınır.

Vekâlet ve sahte vekâletname

Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Yazılı sözleşme yoksa vekâletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekil, vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmelidir; geniş satış yetkisi dürüstlük, sadakat ve özen borçlarını kaldırmaz. Temsil olunanın iradesine ve yararına aykırı işlem, örneğin rayiç bedelin çok altında satış, tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir. Her düşük bedelli satış kendiliğinden aynı sonucu doğurmaz.

Vekilin görevini kötüye kullandığını bilmeyen veya gereken özeni göstermesine rağmen bilemeyecek durumda olan üçüncü kişi alıcının kazanımı geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Bunu bilen veya bilmesi gereken kişinin kazanımı vekil edeni bağlamaz.

Sahte vekâletnameyle yapılan devir geçersizdir. Taşınmaz sonraki iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmişse onun kazanımı korunur ve kötüniyeti kanıtlama yükü eski maliktedir. Sahte işlem zincirinden ilk el olarak devralan kişinin iyiniyeti somut olayda bu korumayı sağlamayabilir; bu sonuç genel bir ilk el kuralı hâline getirilemez.

Yolsuz tescil ve sicile güven

Bir ayni hak yolsuz tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi o tescile dayanamaz. Değerlendirmede önceki tanışıklık, akrabalık, ticari ilişkiler, sosyal çevre, devir bedeli ve tarihi dikkate alınır. Tapudaki tescile iyiniyetle dayanan üçüncü kişinin mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanımı korunur. Kötüniyetli veya hileli yollarla elde edilen tescilin korunmayacağı ve kötüniyetin yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği belirtilir.

Zamanaşımıyla kazanma

Geçerli hukuki sebep olmaksızın tapuda malik yazılan kişi, zilyetliğini davasız, aralıksız on yıl ve iyiniyetle sürdürürse bu yolla kazandığı mülkiyete itiraz edilemez. Koşullar birlikte aranır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetin adına tescilini isteyebilir. Bu yol yolsuz tescilin iptali değil, olağanüstü zamanaşımıyla tescil yoludur. Mülkiyet, bu koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur; tescil kararı ile kazanma anı aynı şey değildir.

Dava, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Konu, bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç kez ilan edilir. Son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz olmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.

Kayıtlı taşınmazın kural olarak kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemeyeceği; malikin tapu sicilinden anlaşılamaması veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olması hâlinde bu yolun mümkün olduğu belirtilir. Adresi bulunamayan veya mirasçıları belirlenemeyen kişinin malik sayılmaması bu istisnanın kapsamına girmez.

Orta malları, hizmet malları, ormanlar, devletin hüküm ve tasarrufunda olup bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlar, tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz. Tapusuz taşınmazdaki pay satışında fer’i zilyetliğin kazanma sağlamayacağı, somut olayın kendi bulgularına bağlıdır ve genel kurala dönüştürülemez.

Aile konutu

Aile konutunda diğer eşin açık rızası yoksa kira sözleşmesi feshedilemez, konut devredilemez ve konut üzerindeki haklar sınırlanamaz. Rıza sağlanamayan veya haklı sebep olmaksızın rıza verilmeyen eş, hâkimden müdahale isteyebilir. Konutun maliki olmayan eş, tapu müdürlüğünden konutla ilgili şerh verilmesini isteyebilir.

Şerh varsa diğer eşin açık rızası olmadan yapılan devir veya sınırlı ayni hak kurulması geçersiz kılınabilir. Şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Taşınmazın aile konutu olduğunu bilen veya bilebilecek kişinin iyiniyeti kabul edilmez.

Boşanmayla evlilik sona erince aile konutu şerhinin koruması sona erer ve bu sebebe dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Rızasız tasarrufun yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazandığı da bu sonuçla birlikte anlatılır. Bu sınır, başka hukuki sebepleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Aile konutunu devralan iyiniyetli üçüncü kişi tapuda kesintisiz ve davasız on yıl malik kalırsa, on yıldan sonra aile konutuna dayalı dava açılamaz. Kötüniyetli üçüncü kişi bakımından aynı sonuç bu kuralın içinde yer almaz.

Anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmaz paylaşımı belirlenmişse boşanma davasıyla birlikte tescil talep edilebilir. Böylece ayrıca tapu iptali ve tescil davası açılmadan protokoldeki taşınmazların tescili boşanma kararıyla yapılabilir.

Muvazaa ve miras ilişkili sebepler

Miras bırakanın, diğer çocukların miras hakkını zedeleyecek biçimde muvazaalı devrinde kalan kardeşler tapu iptal davası açabilir. Muris muvazaası davası sonuçlandığında taşınmaz devirden önceki hukuki durumuna döner ve miras belgesindeki pay oranları esas alınır. Bu dava miras bırakanın ölümünden sonra açılır.

Kardeşler arasındaki tapu iptal davası, saklı payın ihlali nedeniyle tenkis davasıyla birlikte açılabilir. Miras bırakan mirasta denkleştirme yaparak uygun bir paylaşımda bulunursa bu tapu iptali ve tescil davası açılamaz.

Hatalı veraset ilamı nedeniyle hak kaybı varsa ilamın iptali ve bu ilama dayanarak mülkiyet kazananlara karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapıldığı tespit edilirse tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Paydaşın önalım hakkını engellemek için payı bağışlama gibi satış dışı bir işlemle devretmesine karşı da dava açılabilir. Her satış dışı devir kendiliğinden muvazaalı sayılmaz.

Satış vaadi, inançlı işlem ve tapu tahsisi

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine kural olarak dayanılamaz; sözleşmenin noterde yapılması gerekir. Alıcının bütün yükümlülüklerini yerine getirmesi, taşınmazı fiilen kullanması ve iyiniyetli üçüncü kişinin taşınmazda hak sahibi olmaması hâlinde istisnai dava imkânı kabul edilir. Karşılıksız kalan bedel için sebepsiz zenginleşme alacak davası ve ilamsız icra takibi yapılabilir.

İnanç sözleşmesi yazılı delille ispat edilir. Mektup, banka dekontu ve yazışma gibi belgeler yazılı delil başlangıcı sayılabilir. Yazılı delil başlangıcı varsa iddia tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir. Delil başlangıcı da yoksa son başvuru karşı tarafa yemin teklifidir.

Tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi değildir. Belge, taşınmazı fiilen kullanan kişiyi gösterir ve hak sahibine fiili kullanma imkânı verir.

Kadastro ilanı ve kesinleşme

Kadastro müdürü, tespitlere dayalı askı cetvellerini ve pafta örneklerini müdüriyette ve muhtarın çalışma yerinde otuz gün ilan ettirir. İlan, itirazı olanların bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabileceğini belirtir. İşlemler, kadastro ekibinin çalışma alanındaki işini bitirdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde yapılır. Bu Kanuna göre yapılan ilanlar ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzelkişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır.

Kısmi ilan, Genel Müdürlüğün izniyle, kadastrosu henüz tamamlanmayan çalışma alanında, mahalle, bucak merkezi ve köyde, bir ada veya mevkiden daha küçük olmamak üzere çalışmaları sonuçlanmış taşınmazlar için yapılabilir.

Otuz günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları, kesinleşme tarihleri tescil tarihi gösterilerek en geç üç ay içinde tapu kütüğüne kaydedilir.

Tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, tutanaklardaki haklara, sınırlandırma ve tespitlere kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Bu sınır yalnız kadastro öncesi sebeplere ilişkindir. Süresi içinde kadastro itirazı yapılmazsa tespitin kesinleşeceği ve kadastro tespitine itiraz davası yerine tapu iptali ve tescil davası yolunun gösterildiği de belirtilir; on yıllık yasak ile bu yol aynı sonuç olarak birleştirilemez.

Kadastrosu tamamlanan çalışma alanındaki eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder ve bu kayıtlara dayanılarak kadastro ile tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz. Kesinleşmemiş tutanak herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, tescil tarihinden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyet bulunanlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri, açılmış ve açılacak davalarda Medeni Kanun’un tapuya itimat ilkesinden yararlanır.

Teknik hata ve yüzölçümü düzeltmesi

Geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan hatalar, ilgilinin başvurusu veya kadastro müdürlüğünce resen düzeltilir. Düzeltme ilgililere tebliğ edilir. Tebliğden başlayan otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması davası açılmazsa düzeltme kesinleşir.

Kadastro müdürlüğünün resen yüzölçümü düzeltme yetkisi, kesinleşmiş taşınmazda değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan ve teknik kurallardaki hata sınırları içinde kalan farklarla sınırlıdır. Bu madde uygulanırken on iki nci maddedeki hak düşürücü süre aranmaz.

İhtiyati tedbirde teminat

İhtiyati tedbir talep eden, haksız çıkması hâlinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği muhtemel zararlar için teminat göstermek zorundadır. Talep resmî belgeye veya başka kesin bir delile dayanıyorsa ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan teminat göstermez. Teminat, asıl davaya ilişkin hükmün kesinleşmesinden veya tedbir kararının kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmazsa iade edilir.

Sürelerin dava sebebine göre ayrılması

Hile, yanılma veya korkutmaya dayalı taşınmaz devrinde, yanılma veya hilenin öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde dava açılır. Bu sürede dava açılmazsa taşınmaz devri sözleşmesi onaylanmış sayılır.

Muris muvazaası, kardeşler arası dava, hatalı veraset, muvazaalı ölünceye kadar bakma, belirtilen şartlarla adi yazılı satış vaadi, vekâlet ve tapu tahsis davalarında süre bulunmadığı belirtilir. Buna karşılık tapu iptal ve tescil davasının zamanaşımının genel olarak on yıl olduğu da ifade edilir. Anlatımlar aynı sonucu vermediğinden tek süre kuralı oluşturulamaz. Hatalı kadastro ve arsa payı karşılığı inşaat sebeplerinde on yıllık zamanaşımı ile tapulu taşınmazlar bakımından orman kadastrosunda on yıllık hak düşürücü süre ayrıca belirtilir.

Boşanma sonrası dava boşanmadan doğan hak sayılırsa boşanma hükmünün kesinleşmesinden itibaren bir yıl, protokol ediminin ifası sayılırsa on yıllık zamanaşımı uygulanır. Hangi nitelendirmenin uygulanacağı somut olaya bağlıdır; iki süre birlikte genel kural değildir.

İnanç konusu taşınmazın iadesinde veya üçüncü kişiye devir hâlindeki tazminat taleplerinde on yıllık zamanaşımı bulunduğu belirtilir. Bu anlatımın iade ile tazminat taleplerini aynı süreye bağlayıp bağlamadığı belirsizdir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayanan bazı istemlerin zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu sonuç somut iddia ve olayla sınırlıdır; bütün tapu iptal davaları için genel süre kuralı hâline getirilemez.

Yapının araziye göre değeri

Yapının değeri arazinin değerini açık biçimde aşıyorsa iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Talep, iyiniyet ile değer farkının açık olmasına bağlıdır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy