Sahte Belgeye Dayalı Yolsuz Tescil ve Hukuki Niteliği
Sahte belgeye dayanılarak gerçekleştirilen tapu devirleri, hukuken geçerli bir iradeye dayanmadığı için yolsuz tescil niteliğindedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Sahte işleme dayalı tesciller baştan itibaren yolsuz sayıldığından, tapu kaydının iptali ve tescil talebi kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmaz. Sahte belge sebebiyle açılan tapu iptal davasında davacı taraf, tapu işleminin sahte belgeye dayandığını ispat etmekle yükümlüdür.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1025Kaynağı aç
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İhtiyati Tedbir Talebi
Sahte belge iddiasına dayanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli yargı yeri kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin bu uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup bu kural kesin nitelik taşır ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.
Yargılama sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek ve davanın sonucunun etkisiz kalmasını engellemek amacıyla mahkemeden tedbir istenebilir. Davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi durumunda mahkemece tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhini içeren ihtiyati tedbir konulabilir.
İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu ve İspat Kriterleri
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023 gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Sahte belgeye dayalı yolsuz tescil durumunda dahi üçüncü kişinin iyiniyeti asıl kabul edilir. Bu nedenle alıcı üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamak, eski tapu maliki olan davacıya aittir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Üçüncü kişinin yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken konumda bulunup bulunmadığı değerlendirilirken somut olgular dikkate alınır. Bu kapsamda tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları, aralarındaki akrabalık ilişkisi, ticari ve ekonomik ilişkiye dayanıp dayanmadığı, tarafların yaşadığı çevreden kaynaklanan sosyal ilişkiler, tapunun devir bedeli ve işlemin yapıldığı devir tarihi mahkemece değerlendirilir.
Tapu İptalinin Mümkün Olmadığı Hallerde Tazminat Talebi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ile her türlü tazminat istemi saklıdır. Taşınmazın tapu kütüğüne güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması nedeniyle tapunun iptali ve tescili mümkün olmuyorsa, gerçek hak sahibi tazminat talep edebilir. Bu halde gerçek hak sahibi taşınmazın bedelini, uğradığı zararı ve taşınmazdan kaynaklanan kullanım kaybını tazminat olarak isteyebilir.
Ceza Yargılaması ile İlişkisi ve Kanun Yolları
Sahte belge kullanılması nedeniyle resmi belgede sahtecilik suçundan başlatılan bir ceza soruşturması veya kovuşturmasının bulunması, hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılmasına engel teşkil etmez. Tapu iptal davası ile ceza davası birbirinden bağımsızdır; hukuk mahkemesi ceza soruşturması veya kovuşturmasındaki delilleri dikkate alarak kendi değerlendirmesini yapar.
Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan, ilk derece mahkemesince verilen hüküm kesinleşmeden icra edilemez. Verilen ilk derece mahkemesi kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı ise kanunda belirlenen parasal sınırın üzerinde olması halinde temyiz yoluna başvurulması mümkündür.
Sahte belgeyle yapılan tapu devrinde dava açma süresi var mıdır?
Sahte belgeye dayanılarak yapılan işlemler hukuken geçerli bir iradeye dayanmadığından yolsuz tescil sayılır ve tapu iptal ve tescil davası kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kim ispatlamalıdır?
Kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda iyiniyetin varlığı asıl olup alıcı üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükü eski tapu maliki olan davacıya aittir.
İyiniyetli üçüncü kişiye devredilen taşınmaz için ne talep edilebilir?
Taşınmazın tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişiye devri sebebiyle tapunun iptali mümkün değilse, gerçek malik taşınmazın bedelini, uğradığı zararı ve kullanım kaybını tazminat olarak talep edebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy