Hisseli Tapu Nedir? Satış, Şufa Hakkı ve Riskleri

Hisseli Tapu Kavramı ve Mülkiyet Türleri

Hisseli tapu, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu kaydıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi uyarınca paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir ve aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunması hâlinde ise elbirliği mülkiyeti doğar. 4721 sayılı Kanun'un 701. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her bir ortağın hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Paylı Mülkiyette Pay Devri ve Satış Esasları

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her hissedar kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. 4721 sayılı Kanun'un 688. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca pay devredilebilir, rehnedilebilir ve paydaşın alacaklıları tarafından haczettirilebilir. Bir hissedar kendi payını diğer paydaşların onayını alma zorunluluğu olmaksızın satabilir ve devredebilir. Taşınmazın tamamının devredilmesi veya bir bütün olarak satılabilmesi için ise tüm hissedarların onayı gerekmektedir; ancak pay devrinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı saklıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Tasarruf ve Yönetim Kuralları

Elbirliği mülkiyetinde paydaşlık hakları paylı mülkiyetten farklı kurallara bağlanmıştır. 4721 sayılı Kanun'un 702. maddesi gereğince, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri zorunludur. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve tek bir pay üzerinde bağımsız tasarrufta bulunulamaz. Bununla birlikte, ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını münferiden sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Yasal Önalım Hakkı ve Kullanım Koşulları

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunur. 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesi uyarınca yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satış tarihinin üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Yasal önalım hakkının kullanılması belirli istisna ve şekil şartlarına bağlanmıştır. 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından tamamen feragat edilmesi resmî şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve bu işlem satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.

Önalım Davasının Açılması ve Bedel Yükümlülüğü

Yasal önalım hakkı, payı edinen alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesi uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından tayin edilen yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Hisseli Taşınmazlarda Yapılaşma ve İmar Riskleri

Hisseli tapu sahipliğinde taşınmazın kullanımı ve imar durumu çeşitli sınırlamalara tabidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca kanun kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Hisseli tapuya konu taşınmaz üzerinde inşaat ruhsatı alınabilmesi için hissedarların ortak karar alması gerekmekte olup bu konuda paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamaması fiilen yapılaşmayı engelleyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi ve Arabuluculuk Usulü

Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir; ancak bu yola gidilmeden önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartıdır. 4721 sayılı Kanun'un 699. maddesi uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur; satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci işletildiğinde belirli usul kuralları uygulanır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca tarafların anlaşması hâlinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir. Bu belge için icra edilebilirlik şerhinin alınması zorunlu olup şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilir. Mahkeme; anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişli olup olmadığını ve kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; bu kapsamda kurumlardan bilgi veya belge isteyebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve gerekli inceleme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir; bu olanak yalnızca taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulması hâlleriyle sınırlıdır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy