Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin konut veya çatılı işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa ve imar gerekçesiyle taşınmazın tahliyesini sağlamasının ardından, kiralananı belirli bir süre boyunca eski kiracısı dışındaki kişilere kiralayamamasını öngören kanuni bir sınırlamadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu koruma, hakkın kötüye kullanılmasını ve tahliye nedenlerinin gerçeğe aykırı biçimde öne sürülmesini engellemeyi amaçlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Gereksinim Sebebiyle Tahliye ve Üç Yıllık Süre
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut yahut işyeri gereksinimi nedeniyle taşınmazın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep bulunmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin birinci fıkrası bu sınırlamayı emredici biçimde hükme bağlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Konut veya işyeri ihtiyacına dayalı fesih davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin hitamında, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri gözetilerek saptanacak tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Sözleşme devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı konumuna gelir; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Yeni malik kendisinin veya kanunda gösterilen yakınlarının gereksinimi dolayısıyla taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek kaydıyla altı ay sonra tahliye davası açabileceği gibi, sözleşme süresinin bitimini izleyen bir ay içinde de bu davayı ikame edebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyede Öncelik Hakkı
Kiralananın yeniden inşası veya imarı gayesiyle esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi zorunlu olup bu işlemler esnasında taşınmazın kullanımı fiilen imkânsız bulunuyorsa, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde gösterilen sürelerde dava açarak kira ilişkisini sona erdirebilir. Bu yolla boşaltılan taşınmazların eski hâliyle, haklı bir sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe üçüncü kişilere kiraya verilmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yasaktır.
Yeniden inşa ve imar faaliyetleri tamamlandığında eski kiracıya dönük bir koruma devreye girer. Eski kiracının, imar ve inşası gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve belirlenecek yeni kira bedeli üzerinden kiralama konusunda kanuni öncelik hakkı mevcuttur. Kiraya verenin konuyu yazılı olarak bildirmesini izleyen bir ay içerisinde eski kiracının bu hakkı kullanması gerekir. Söz konusu öncelik hakkı usulüne uygun şekilde sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden bir başkasına kiralanamaz.
Yasağa Aykırılığın Yaptırımı ve Tazminat Esasları
Kiraya verenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesindeki düzenlemeleri ihlal etmesi kanuni tazminat borcu doğurur. Kanunun 355. maddesinin üçüncü fıkrasına göre kiraya veren, anılan hükümlere aykırı hareket ettiği takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira tutarından az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır.
Yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat talebinin kabulü için tahliyenin ne şekilde gerçekleştiği belirleyicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4122 Esas ve 2019/282 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere, kiraya verenin gereksinim ya da yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açmadığı ve kiracının mecuru bir yargı kararı yahut icra marifetiyle tahliye etmediği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4122, K. 2019/282Kaynağı aç
Bunun yanı sıra genel sorumluluk kuralları kapsamında Türk Borçlar Kanunu'nun 49. maddesi doğrultusunda kusurlu ve hukuka aykırı bir eylemle başkasına zarar veren kimse bu zararı gidermekle yükümlüdür. Eylemi yasaklayan bir hukuk normu bulunmasa dahi, ahlaka aykırı bir fiille bir başkasına kasten zarar veren kimse de meydana gelen zararı gidermekle yükümlü tutulur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 49Kaynağı aç
Tahliye Edilen Taşınmazın Boş Tutulması
Kanun koyucu gereksinim veya yeniden inşa ve tamirat sebebiyle tahliyelerde sadece taşınmazın üçüncü kişilere kiraya verilmemesini kurala bağlamıştır. Tahliye edilen yerin boş tutulması hali kanunen yasaklanmadığından, taşınmazın başkasına kiralanmayıp boş bırakılması hukuka aykırılık teşkil etmez.
Yeniden kiralama yasağı hangi kiralar için uygulanır?
Yeniden kiralama yasağı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenen kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulur.
Yeniden kiralama yasağının kanuni süresi ne kadardır?
Gereksinim veya yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye sağlandığında kiralama yasağı süresi üç yıldır.
Dava açılmadan kiralanan tahliye edilirse tazminat istenir mi?
Kiraya verenin açtığı bir tahliye davası bulunmadığı ve kiralanan bir mahkeme kararı ya da icra kanalıyla boşaltılmadığı hallerde Türk Borçlar Kanunu m. 355 kapsamında tazminat şartları oluşmaz.
Yeniden kiralama yasağı tazminatı ne kadar belirlenir?
Yasağa aykırılık halinde kiraya verenin ödemekle yükümlü olduğu tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy