AVM Kira Sözleşmelerinin Hukuki ve Ekonomik Esasları

AVM Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Tip Sözleşme Yapısı

Alışveriş merkezi kira sözleşmeleri; borçlar hukuku, ticaret hukuku ve rekabet hukukunun kesişim kümesinde bulunan, klasik konut ya da münferit işyeri kiralarından farklı dinamikler barındıran bağımlı bir yapıya sahiptir. Mülk sahipleri ve alışveriş merkezi yönetimleri, merkezin genel ticari vizyonunu, finansal sürdürülebilirliğini ve marka karmasını korumak amacıyla kiracılara önceden hazırlanan ve kural olarak müzakereye kapalı tutulan standart tip sözleşmeler sunmaktadır.

Kira Modelleri ve Ciro Kirasının Hesaplanması

Alışveriş merkezlerinde kira bedeli genellikle taban kira artı ciro primi veya sadece ciro üzerinden yüzde alınması yöntemleriyle tespit edilir. Ciro kirası modelinde mağazanın aylık brüt satış hasılatı denetlenerek belirlenen oran üzerinden ek kira hesaplanır. Hesaplanan ciro kirası sabit taban kirayı aştığında aradaki fark ek kira olarak ödenir; ciro kirası taban kiranın altında kalırsa kiracı yalnızca sözleşmede kararlaştırılan sabit taban kirayı ödemekle yükümlü olur.

Marka Karması Disiplini ve Devir Sınırlandırmaları

Alışveriş merkezindeki ticari dengenin ve marka karmasının korunması hedefiyle kiracının faaliyet konusu sözleşmede kesin sınırlarla tanımlanır ve kiracı bu faaliyet sınırlarının dışına çıkamaz. Hatta satışa sunulan ürünlerin markası, niteliği ve fiyat politikası dahi yönetimin onayına tabi tutulabilmektedir. Benzer şekilde kiracının mağazasını veya şirketini üçüncü şahıslara devretmesi mülk sahibinin yazılı onayına bağlıdır; yönetim merkezin marka yapısına uygun görmediği takdirde devir işlemine onay vermeyebilir.

Tarafların Karşılıklı İşletme ve Altyapı Yükümlülükleri

Kiracı, alışveriş merkezinin açık olduğu gün ve saatlerde mağazasını açık ve fiilen faal halde bulundurmakla yükümlüdür. Buna karşılık mülk sahibi de alışveriş merkezi içindeki asansör, yürüyen merdiven, otopark ile ısıtma ve soğutmayı kapsayan iklimlendirme sistemlerini çalışır ve kullanıma elverişli durumda tutmak zorundadır.

Ortak Alan Gider Katkı Payı ve 6585 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yasal Sınırlar

Müşterek dolaşım alanları, koridorlar, otopark, yürüyen merdiven, güvenlik, temizlik ve iklimlendirme gibi ortak kullanım alanlarının masrafları, kiralanan metrekareye oranlanarak Ortak Alan Gider Katkı Payı adı altında kiracılara paylaştırılır. 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m. 11/4 uyarınca; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğal gaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler ile fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili harcamalar ortak gider kabul edilir. Perakende işletmelerden yalnızca bu giderler için katılım payı tahsil edilebilir; reklam, pazarlama, danışmanlık gibi ortak gider niteliğinde olmayan veya belgelendirilmeyen harcamalar için herhangi bir bedel talep edilemez.

6585 sayılı Kanun m. 11/5 gereğince, ortak kullanım alanlarından elde edilen kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet gelirleri ile ortak gider katılım payı avanslarından sağlanan tüm gelirler ortak gelir sayılır ve öncelikle ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır. Ayrıca aynı kanunun 11/6 maddesi uyarınca mülk sahibi veya yönetim, her yıl bir önceki yıla ait ortak gelir ve gider raporunu hazırlayarak perakende işletmelere göndermek zorundadır; bu raporda gelir ve giderlerin tür ve tutarları ile her bir işletmeden tahsil edilen ve edilmesi gereken paylar gösterilir. Ortak kullanım alanlarının nitelikleri, giderlerin belgelendirilmesi, raporlanması ve bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenmesi hususları ise 6585 sayılı Kanun m. 11/7 doğrultusunda yönetmelikle düzenlenir.

Sosyal Alan Zorunluluğu, Teminat ve Eski Hale Getirme Borcu

6585 sayılı Kanun m. 11/1 uyarınca alışveriş merkezlerinde satış alanının en az binde beşinin sosyal ve kültürel etkinliklere ayrılması zorunludur; Bakanlık bu oranı bir katına kadar artırmaya veya yarısına kadar azaltmaya yetkilidir. Aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları gereği acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası ve çocuk oyun alanı gibi ortak kullanım alanlarının engelliler, yaşlılar ve çocukların ihtiyaçları gözetilerek oluşturulması emredilmiştir.

Sözleşmenin başlangıcında kiracıdan, kira ve olası ortak alan gider borçlarını güvence altına almak amacıyla birkaç aylık kira bedeli tutarında süresiz veya uzun vadeli banka teminat mektubu talep edilir. Kira süresinin sona ermesiyle birlikte kiracı, mağazayı özel dekorasyon, alçıpan, ışıklandırma ve markaya özgü tasarımlardan arındırarak boş vaziyette mülk sahibine teslim etmekle yükümlüdür; bu eski hale getirme sürecine ilişkin masrafların tamamı kiracı tarafından karşılanır.

Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Bedelinin Uyarlanması

Ağır ekonomik dalgalanmalar veya ziyaretçi sayısındaki olağanüstü düşüşler sebebiyle sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde kira uyarlama davası yoluna başvurulabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138/1 uyarınca; sözleşmenin kurulması sırasında öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkar, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş ya da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir. Uyarlama mümkün olmadığı takdirde sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih hakkı kullanılır. 6098 sayılı Kanun m. 138/2 gereğince bu düzenleme yabancı para borçlarında da uygulanır.

Uyuşmazlık Çözümü, Zorunlu Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

Alışveriş merkezi kiralarından doğan alacak, tahliye, sözleşmenin feshi ve ortak alan gideri iadesi uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılamaz; dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan yargılamalarda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a hükmü gereğince, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, alacak davaları dahil kira ilişkisinden doğan tüm davalarda dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetki bakımından ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi genel yetkili olup, taraflar sözleşmede yapacakları yetki şartıyla alışveriş merkezinin bulunduğu yer mahkemelerini de yetkili kılabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy