İtalya’da Kira Sözleşmesi Türleri ve Kiracı Hakları

İtalya'da konut kiraları, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını belirleyen özel kanunlar ile medeni hukuk hükümleri çerçevesinde yürütülür. İtalyan Medeni Kanunu m. 1575 uyarınca kiraya veren; konutu iyi bakım durumunda teslim etmek, sözleşme süresi boyunca sözleşmeye uygun kullanıma elverişli halde tutmak ve kiracının huzurlu bir şekilde konuttan yararlanmasını sağlamakla yükümlüdür. Buna karşılık kiracı, İtalyan Medeni Kanunu m. 1587 gereğince taşınmazı teslim alarak özenle kullanmak ve kira bedelini belirlenen tarihlerde ödemek zorundadır.

Konut Kira Sözleşmesi Türleri ve Süre Koşulları

431/1998 sayılı Kanun kapsamında serbest kira bedelli konut kira sözleşmeleri dört yıldan az süreli yapılamaz. İlk dört yılın sonunda sözleşme kural olarak dört yıl daha yenilenir. Kiraya veren, ilk sürenin sonunda sözleşmenin yenilenmesini reddetmek için en az altı ay önceden bildirimde bulunmak ve 431/1998 sayılı Kanun m. 3 hükmünde sayılan kanuni gerekçelerden birine dayanmak zorundadır.

Aynı kanun kapsamında düzenlenen anlaşmalı kira bedelli konut kira sözleşmeleri ise üç yıldan az süreli kurulamaz. Üç artı iki olarak adlandırılan bu sözleşmelerde kira artışı serbestçe belirlenemez; 16 Ocak 2017 tarihli Bakanlık Kararnamesi doğrultusunda, kiraya verenin cedolare secca vergi rejimini seçmediği durumlarda kira güncellemesi yıllık ISTAT değişiminin yüzde 75'ini aşamaz.

Kısa süreli barınma gereksinimleri için 16 Ocak 2017 tarihli Bakanlık Kararnamesi kapsamında en fazla 18 ay süreli geçici kira sözleşmesi yapılabilir. Bu tip sözleşmelerde geçicilik ihtiyacının açıkça belirtilmesi şarttır; süresi 30 günü aşan sözleşmelerde ise bu ihtiyacı tevsik eden belgenin sözleşmeye eklenmesi gerekir. Üniversite öğrencilerine yönelik kira sözleşmeleri ise altı aydan üç yıla kadar akdedilebilir; ilk sürenin hitamında yenilenebilen bu sözleşmelerde kiracı öğrenci, süresinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir.

Sözleşmenin Tescili ve Fazla Kira İadesi

Kira sözleşmesinin kayıt işlemi, sözleşmenin imzalandığı tarihten veya yürürlük tarihi daha önceyse bu tarihten itibaren 30 gün içinde Agenzia delle Entrate nezdinde yapılmalıdır. Yıl içinde toplam 30 günü aşmayan kısa süreli kiralamalarda tescil zorunluluğu bulunmayabilir. Kayıt işlemleri sırasında yazılı kira sözleşmesi ve tarafların kimlik belgeleriyle birlikte tarafların İtalyan vergi kimlik numarası olan codice fiscale bilgisinin ibraz edilmesi zorunludur.

431/1998 sayılı Kanun m. 13 uyarınca, yazılı ve kayıtlı kira sözleşmesinde gösterilen tutardan daha yüksek bir kira ödenmesini öngören anlaşmalar geçersizdir. Kiracı, fazla ödediği tutarların iadesini kanunda öngörülen süre içinde talep edebilir.

Depozito Bedeli ve Bakım Sorumlulukları

392/1978 sayılı Kanun m. 11 uyarınca konut kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito yasal faiz doğurur ve bu faizlerin her yıl kiracıya ödenmesi gerekir.

İtalyan Medeni Kanunu m. 1576 kapsamında kira süresince gerekli tüm onarımları yaptırma mükellefiyeti kiraya verene aittir; olağan ve küçük bakım işlerini ise kiracı üstlenir. İtalyan Medeni Kanunu m. 1577 uyarınca konutta acil onarım gerektiğinde kiracının durumu kiraya verene bildirmesi icap eder; acil hallerde kiracı onarımı kendisi de yaptırabilir ve eş zamanlı bildirim koşuluyla yaptığı masrafların iadesini isteyebilir.

Sözleşme sonunda konutun tahliyesinde İtalyan Medeni Kanunu m. 1590 dikkate alınır. Kiracı, sözleşmeye uygun normal kullanımdan doğan yıpranma ve eskimeden sorumlu tutulmamak şartıyla, konutu teslim aldığı duruma uygun şekilde iade etmekle yükümlüdür. Teslim anında taraflarca bir açıklama veya tespit tutanağı düzenlenmemişse kiracının taşınmazı iyi durumda teslim aldığı kabul edilir.

Ayıplar, Onarım Süreleri ve Fesih Hakları

Kiralananda kullanım amacını önemli ölçüde azaltan bir ayıp bulunması halinde kiracı, İtalyan Medeni Kanunu m. 1578 gereğince kira bedelinin indirilmesini veya sözleşmenin feshini isteyebilir. Kiraya veren kusursuz olduğunu ispatlayamadığı takdirde oluşan zararları da tazminle yükümlüdür. İtalyan Medeni Kanunu m. 1580 uyarınca taşınmazdaki ayıplar kiracının veya ailesinin sağlığı bakımından ciddi tehlike oluşturuyorsa kiracı sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.

Konuttaki onarım çalışmalarının kira süresinin altıda birinden uzun sürmesi veya 20 günü aşması durumunda kiracı, İtalyan Medeni Kanunu m. 1584 gereğince kullanım kısıtlılığına uygun oranda kira indirimi talep edebilir. Onarımın konutun kiracı ve ailesi için gerekli olan bölümünü yaşanamaz hale getirmesi halinde sözleşmenin sona erdirilmesi de istenebilir.

Kiracının Fesih Hakkı ve Tahliye Kuralları

431/1998 sayılı Kanun m. 3 uyarınca kiracı, ciddi sebeplerin varlığı halinde kiraya verene en az altı ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Sözleşmenin feshine imkân veren ciddi sebepler; kiracının iradesi dışında ortaya çıkan, öngörülemeyen ve kira ilişkisinin devamını önemli ölçüde zorlaştıran durumlardır.

Kira ve yan gider borcu sebebiyle açılan tahliye davalarında kiracı, 392/1978 sayılı Kanun m. 55 uyarınca mahkeme aşamasında belirlenen şartlarla borcunu ödeyerek temerrüdü giderebilir. Temerrüdün giderilmesi için borcun kira, yan gider, faiz ve mahkemece belirlenen masraflarla birlikte ödenmesi gerekebilir ve bu hak belirli zaman ve sayı sınırlamalarına tabidir. Kiraya veren, tahliye için mahkeme yoluna başvurmak zorunda olup kiracıyı kendi kararıyla evden çıkaramaz, kilidi değiştiremez, elektrik veya suyu kesemez ve eşyaları dışarı atamaz.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy