Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nedir?
Kentsel dönüşüm kira yardımı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı sürecine giren konut veya işyerlerinin tahliye edilmesiyle doğan barınma ve taşınma gereksinimlerini gidermek amacıyla sağlanan kamu destekli bir mali yardımdır. Bu ödeme kendiliğinden başlatılmayıp hak sahiplerinin yetkili mercilere usulüne uygun başvuruda bulunmasını gerektirir. Yardımdan yararlanabilmek için taşınmaz hakkında düzenlenen riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve bağımsız bölümün fiilen boşaltılmış olması aranır. Tahliyenin fiilen gerçekleşmediği durumlarda yapılan başvuruların çoğunlukla şartların henüz oluşmadığı gerekçesiyle ilerlemeyebileceği kabul edilmektedir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahipliği
6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapıların tasfiyesinde, riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında öncelikle taşınmaz malikleriyle uzlaşma yoluna gidilmesi amaçlanır. Kanunun 5. maddesi uyarınca, uzlaşma neticesinde boşaltılan yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda bizzat ikamet etmeleri koşuluyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi, yapım yardımı ya da kira desteği sunulabilmektedir. Söz konusu yapım yardımlarının usul ve esaslarını belirleme yetkisi Cumhurbaşkanına verilmiştir. Ayrıca kanuni düzenleme gereğince, uygulamanın gerektirdiği hallerde malik, kiracı ve ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri haricinde olup yapıyı fiilen kullanmakta olan kişilere de idarece benzer nitelikte barınma, yapım veya kira desteği sağlanması mümkündür.
6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN m. 5Kaynağı aç
Kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan mali yardımlardan istifade edebilmek için yalnızca mülkiyet hakkına sahip bulunmak zorunlu olmayıp kiracılar ile sınırlı ayni hak sahipleri de bu imkândan faydalanabilir. Destekten gerçek kişilerin yanı sıra tüzel kişiler de yararlanabilmektedir. Kamu lojmanlarında kalan kişilerin de ikametlerinin ilgili lojmanda bulunması kaydıyla kira yardımına başvurma hakkı tanınmaktadır. Bunun yanında birden fazla evi kentsel dönüşüme giren kişilerin, her iki konutun da fiilen kullanılıyor olması durumunda yardım alabileceği değerlendirilmektedir.
İkametgah ve Fiili Kullanım Şartı
Kira yardımı talebinde bulunan mülk sahipleri açısından kentsel dönüşüme uğrayan yapıda bizzat ikamet etme şartı aranmamaktadır; malik farklı bir adreste hatta başka bir şehirde ikamet etse dahi hak sahipliğini muhafaza eder. Buna karşın konut kiracıları yönünden kentsel dönüşüme konu riskli yapıda ikamet ediyor olma zorunluluğu bulunmaktadır. 6306 sayılı Kanunun 5. maddesinin birinci fıkrası uyarınca sınırlı ayni hak sahipleri bakımından yapıda bizzat ikamet etmek kanuni koşul olarak aranırken, uygulamada ayrıca taşınmaz üzerindeki mülkiyet dışı hakkın tescili ve fiili kullanımın bulunması hususları da incelenmektedir.
Konut kiracılarının kira yardımından yararlanabilmesinde riskli yapıda fiilen ikamet edildiğinin ve tahliyenin tamamlandığının eski ve yeni adresi gösteren adres bilgileri raporuyla belgelenmesi temel ispat vasıtasıdır. İşyeri kiracıları yönünden ise yapıda ticari faaliyetin fiilen yürütüldüğü ve bağımsız bölümün tahliye edildiği hususunda oda sicil kaydı veya vergi dairesi yazısıyla adres uyumunun tevsik edilmesi dosya incelemesinde esas alınmaktadır.
Kira Yardımı Süresi ve Ödeme Esasları
Kentsel dönüşüm kira yardımının süresi genel uygulamada konut ve işyeri malikleri için çoğu dosyada 18 ay boyunca aylık olarak öngörülmektedir. Kiracılar ile sınırlı ayni hak sahipleri yönünden ise destek aylık periyotlar şeklinde değil, belirli katsayılar üzerinden tek seferlik defaten ödeme yöntemiyle uygulanır. Konut ve işyeri kiracılarına belirlenen tutar üzerinden iki aylık, sınırlı ayni hak sahiplerine ise beş aylık yardım tutarı tek seferde ödenir; ancak riskli alan veya rezerv yapı alanlarındaki özel projelerde yardım süresi ve ödeme yöntemi değişkenlik gösterebilmektedir. Maliklere yönelik aylık kira yardımları T.C. Ziraat Bankası nezdindeki vadesiz hesaplara her ayın 15'inde aktarılmakta olup bu tarihin resmi tatil veya hafta sonuna denk gelmesi durumunda ödeme takip eden ilk iş günü hesaba yansıtılır.
Faiz Destekli Kredi ile Kira Yardımı Seçimi
Kentsel dönüşüm uygulamalarında idarece ödenen kira yardımı ile hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanan faiz desteğinin aynı dönemde birlikte yürütülmesi çakışmayı önleme prensibiyle sınırlandırılmaktadır. Hak sahiplerinin faiz destekli kredi mekanizmasından yararlanması durumunda aynı döneme ilişkin kira yardımı talebinin kabul edilmemesi riski ortaya çıkabilmektedir. Bu doğrultuda kira yardımı başvurusu yapan kişilerden, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde faiz destekli kredi başvurusunda bulunmayacaklarına yönelik taahhütname talep edilebilmektedir.
Başvuru Süresi, Yetkili Merciler ve İstenen Belgeler
Kira yardımı başvurularında genel yaklaşım tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıllık süreye işaret ederken, malikler yönünden tahliye tarihinden itibaren bir yıl ya da riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde başvurulması gerektiği yönünde de süre sınırları belirtilmektedir. Başvurular riskli yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı müdürlüklerine, yetkilendirilmiş belediyelere veya elektronik ortamda e-Devlet kapısı üzerinden iletilebilir. Başvurunun vekil marifetiyle yapılması halinde vekaletnamede kira yardımı başvurusunda bulunma ve ödemeleri tahsil etme yetkilerinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Başvuruların denetiminde kimlik bilgileri, adres bilgileri raporu, güncel tapu kaydı ve yıkım teyidi A.R.A.A.D Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilmekte; sistemden temin edilemeyen evrak ilgilisinden talep edilmektedir. Konut kiracılarının A.R.A.A.D Bilgi Sistemi üzerinden Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihte konutta oturduklarını ve yapıyı boşalttıklarını adres bilgileri raporuyla sunmaları aranır. İşyeri kiracılarının ise anılan tarihte yapıda ticari faaliyet yürüttüklerini oda sicil kaydı veya vergi dairesi yazısıyla tevsik etmesi gerekmektedir. Tüzel kişi işyeri kiracılarının müracaatlarında ise vergi kimlik numarası ile banka IBAN bilgisinin uyumu ve temsile yetkili kişiye ait imza sirküleri aranır.
Usulsüz Yardımların Faiziyle Geri İadesi
Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusunda gerçeğe aykırı beyanda bulunulması veya destek koşullarını taşımadığının tespiti durumunda sorumluluk doğmaktadır. Hak sahibi tarafından verilen taahhüt uyarınca, şartlara aykırı durumun tespiti halinde ödenen tutarların Türk Borçlar Kanunu ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun hükümleri doğrultusunda yasal faiziyle birlikte geri ödeneceği taahhüt altına alınmaktadır.
Yüklenici Taahhüdü ile İdari Yardım İlişkisi
İnşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin hak sahiplerine kira yardımı ödemeyi taahhüt etmesi, kamu idaresince sağlanan resmi kira yardımından bağımsız bir sözleşmesel borçtur. Sözleşmede aksine bir kural kararlaştırılmadığı müddetçe yüklenici, kamu idaresinin kira yardımı sağladığı gerekçesine dayanarak kendi borcundan kurtulamaz. Yüklenicinin sözleşmesel borcunu ifa etmemesi durumunda hak sahipleri noter vasıtasıyla ihtarname gönderebileceği gibi arabuluculuk, icra takibi veya dava yollarına müracaat edebilir.
Hak Sahibinin Vefatı Halinde Mirasçıların Hakları
Riskli taşınmaz malikinin vefatı halinde mirasçıların kira yardımı talep edebilmesi için mirasçılık belgesi ve tapu kayıtlarıyla hak sahipliğini belgelemesi gerekir. Kira yardımı almaya hak kazandıktan sonra hak sahibinin vefat etmesi durumunda sistemdeki ödeme planı durdurularak kalan yardım mirasçılarına miras payları oranında aktarılabilmektedir. Henüz ödemesi başlatılmadan hak sahibinin vefat ettiği durumlarda da mirasçılar mirastaki payları nispetinde bu yardımdan yararlanma hakkına sahiptir.
Kira Yardımı Başvurusunun Reddine Karşı Hukuki Yollar
Kira yardımı talebinin idarece reddedilmesi icrai bir idari işlem niteliğindedir. Belge eksikliği gerekçesiyle verilen retlerde eksik evrakın tamamlanmasıyla yeniden başvuru imkânı araştırılabilir. Süre aşımı veya hak sahipliğinin bulunmadığı gerekçesiyle tesis edilen işlemlere karşı ise idari mercilere başvurulabileceği gibi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde idari yargıda iptal davası açılması mümkündür.
2577 sayılı İDARİ YARGILAMA USULÜ KANUNU m. 7Kaynağı aç
Kentsel dönüşüm kira yardımı almak için binada bizzat oturmak şart mıdır?
Taşınmaz malikleri için riskli yapıda ikamet etme şartı aranmaz. Buna karşın konut kiracıları için Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihte yapıda fiilen ikamet edildiğinin adres bilgileri raporuyla belgelenmesi aranmakta; sınırlı ayni hak sahipleri yönünden ise kanunen yapıda ikamet etme şartı öngörülmektedir.
Kiracılara kira yardımı kaç ay boyunca ödenir?
Kiracılara aylık periyotlarla ödeme yapılmamakta, genel uygulamada belirlenen tutar üzerinden iki aylık kira yardımı tek seferde defaten ödenmektedir. Ancak riskli alan veya rezerv yapı alanlarındaki projelerde ödeme süresi ve yönteminde farklılıklar ortaya çıkabilmektedir.
Birden fazla konutu olanlar her konut için kira yardımı alabilir mi?
Birden fazla konutu bulunan hak sahiplerinin, söz konusu konutların her ikisinin de fiilen kullanılıyor olması koşuluyla kentsel dönüşüme giren bu yapılar için kira yardımından faydalanabileceği kabul edilmektedir.
Kira yardımı alan kişi aynı dönemde faiz destekli kredi kullanabilir mi?
Kira yardımından yararlanan hak sahipleri bankalardan faiz destekli dönüşüm kredisine başvurmayacaklarını taahhüt etmekte olup iki mali destek türünden aynı anda yararlanılması kural olarak engellenmektedir.
Sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı nasıl ödenir?
Sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı aylık olarak ödenmemekte, belirlenen tutar üzerinden beş aylık yardım tutarı tek seferde defaten aktarılmaktadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy