Tahliye Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
Kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda mahkemede dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması kanuni bir zorunluluktur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiş olup, arabulucuya başvurulmadan açılan tahliye davaları usulden reddedilir.
Kira Sözleşmesinin Süresi ve Fesih Bildirimi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez ve kiracının tahliyesini isteyemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi tamamlandığında kiraya veren, takip eden her uzama senesinin bitiminden en az üç ay evvel bildirim yapmak kaydıyla herhangi bir gerekçe ileri sürmeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı dilediği zaman, kiraya veren ise sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel fesih bildirimi kurallarına uyarak akdi sonlandırabilir. Genel hükümlere dayalı fesih hakkının doğduğu durumlarda taraflar bu yolla sözleşmeyi bitirebilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 gereğince kiracı, taşınmazın kendisine teslim edilmesinin ardından kiraya verene karşı mecuru belirli bir günde boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen mecuru tahliye etmezse, kiraya veren belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibine başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı yapılması, tahliye tarihini açıkça taşıması ve sözleşmenin imzasından sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır. Uygulamada kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen veya boş kağıda imza atılmak suretiyle alınan taahhütler genellikle geçersiz kabul edilmektedir.
Gereksinim ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu m. 350 b. 1 uyarınca kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer şahısların konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma mecburiyeti bulunuyorsa dava açarak sözleşmenin feshini ve kiralananın tahliyesini isteyebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Taşınmazı sonradan iktisap eden malik, Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle taşınmazı kullanma zorunluluğu taşıyorsa, tapu tescilinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirimle ileterek altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 hükmü gereğince, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi sağlandıktan sonra kiraya veren, haklı bir sebebi bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bulunan bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Kira Borcunun Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
Kira borcunun süresinde ifa edilmemesi halinde kiraya veren ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Gönderilen ödeme emrinde borcun ödenmesi için tanınan 30 günlük yasal süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesi istenebilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira vadesi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönem içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle yazılı iki haklı ihtara muhatap olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yılı aşan kiralamalarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracının Konutunun Bulunması ve Dava Açma Süresinin Uzaması
Türk Borçlar Kanunu m. 352/3 gereğince, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 353 uyarınca kiraya veren, dava açılması için öngörülen sürenin bitimine kadar dava açacağını kiracıya yazılı bir ihtar ile bildirdiği takdirde, kanuni dava açma süresi bir kira yılı kadar uzamış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Taşınmazın Yeniden İnşası, Esaslı Tadilatı ve Yok Olması
Kiralanan taşınmazın imarı veya yeniden inşası maksadıyla esaslı biçimde onarımı ya da genişletilmesi zorunlu olup bu çalışmalar esnasında taşınmazın kullanımı fiilen imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu m. 350 b. 2 kapsamında bu gereksinimi ispatlamak suretiyle tahliye talep edebilir.
Taşınmazın tamamen yıkılması yahut kullanılamaz duruma gelmesi halinde kira ilişkisi kendiliğinden son bulur ve kiracının mecuru tahliyesi gündeme gelir.
Tahliye Kararının İcrası
Tahliye davası neticesinde mahkeme tarafından verilen tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı rızasıyla boşaltmazsa, icra müdürlüğü kanalıyla tahliye işlemi zorla yerine getirilir.
Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken nelere dikkat edilmelidir?
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, tahliye tarihini açıkça içermesi ve kira sözleşmesinin imza tarihinden sonra verilmesi gerekir. Boş kağıda atılan veya sözleşmeyle aynı gün düzenlenen taahhütler genellikle geçersiz kabul edilmektedir.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası ne zaman açılabilir?
Taşınmazı edinen yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmak kaydıyla edinmeden altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Gereksinim sebebiyle tahliye edilen yer başkasına kiralanabilir mi?
İhtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi halde en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat sorumluluğu doğabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy