Kira Hukuku

Türk Borçlar Kanunu’nun Ertelenen Kira Hükümleri

by Avukat Erdal Ersoy
Türk Borçlar Kanunu’nun Ertelenen Kira Hükümleri

6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamıştır.

6217 sayılı YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN m. Geçici 2Kaynağı aç
GEÇİCİ MADDE 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.) Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. (Ek fıkra:17/1/2019-7161/59 md.) Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.

Erteleme Kapsamı ve Hüküm Bulunmayan Hâllerde Uygulanacak Kurallar

Ertelenen hükümlerin uygulanmadığı dönem boyunca kira sözleşmelerinde ilgili maddelerde belirtilen konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereğince kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde bu konulara ilişkin hüküm bulunmayan hâllerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

7161 sayılı Kanun ile 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine eklenen fıkra gereğince, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, erteleme kapsamındaki kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.

Genel Kira Hükümlerine İlişkin Ertelenen Düzenlemeler

6098 sayılı Kanun'un 323. maddesi çerçevesinde kiracı, kiraya verenden yazılı onay almadıkça akdi bir başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir gerekçe bulunmadıkça devir işlemine onay vermekten kaçınamaz. Usulüne uygun yazılı izinle devir sağlandığında yeni taraf kiracının yerine geçerek önceki kiracıyı borçlardan kurtarır; fakat işyeri kiralarında devreden taraf, sözleşme müddetinin hitamına kadar ve en çok iki senelik müddet boyunca devralan tarafla müteselsil sorumluluk taşımayı sürdürür.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 323Kaynağı aç
MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. IV. Kiralananın kullanılmaması 1. Genel olarak

Taşınmazın sözleşme vadesine yahut kanuni fesih dönemine riayet edilmeksizin tahliye edilip iade edilmesi hâlinde kiracının akdi yükümlülükleri, 325. maddenin birinci fıkrası uyarınca kiralananın emsal şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul müddet boyunca sürer. Şayet kiracı, belirlenen bu makul mühlet henüz dolmadan kiraya verence kabulü makul görülebilecek, ödeme iktidarına sahip ve kira ilişkisini bizzat üstlenmeye hazır yeni bir kiracı gösterirse, sözleşmeden ileri gelen borçlarından bütünüyle kurtulur.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 325Kaynağı aç
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. V. Takastan feragat yasağı

325. maddenin ikinci fıkrası doğrultusunda kiraya veren; kiralananın erken tahliyesi dolayısıyla sarf etmekten kurtulduğu zorunlu masrafları ve taşınmazı alternatif biçimde değerlendirerek elde ettiği veya kasten sağlamaktan kaçındığı tüm iktisadi menfaatleri talep ettiği kira alacağından mahsup etmekle mükelleftir.

6098 sayılı Kanun'un 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih mekanizmasında; taraflardan herhangi biri açısından kira ilişkisini sürdürmeyi katlanılmaz kılan mühim sebepler doğmuşsa, yasal fesih bildirim sürelerine riayet edilmek kaydıyla sözleşme her daim feshedilebilir. Bu tür bir bildirimin doğuracağı mali neticeleri ise hâkim, somut durumun koşullarını ve tarafların menfaat dengesini gözeterek hükme bağlar.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 331Kaynağı aç
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. 2. Kiracının iflası

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıyı Koruyan Sınırlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin akdedilmesi veya devam ettirilmesi, kiracının yararı gözetilmeksizin ve kiralananın tahsis amacıyla doğrudan bağı bulunmayan harici bir borç yükümlülüğü üstlenmesine bağlanmışsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 340. maddesi uyarınca bu nitelikteki bağlantılı sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 340Kaynağı aç
MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. C. Kullanma giderleri

342. maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yüklenen teminat borcu en çok üç aylık kira bedeli tutarında kararlaştırılabilir. Nakit veya kıymetli evrak tarzında verilmesi öngörülen güvencelerde kiracı, kiraya verenin muvafakati olmaksızın çekilmemek kaydıyla nakdi vadeli bir banka hesabına bağlar, menkul kıymetleri ise bankada tevdi eder.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. E. Kira bedeli I. Genel olarak2

Bankaya tevdi edilen güvencenin ilgilisine iadesi; her iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme ilamıyla mümkündür. Bununla birlikte sözleşmenin nihayete ermesini takip eden üç ay içinde kiraya veren, kiracıya yönelik bir dava açtığını yahut takip başlattığını bankaya yazılı olarak tevsik etmezse banka, kiracının doğrudan talebi üzerine teminatı geri verir.

6098 sayılı Kanun'un 343. maddesine göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 343Kaynağı aç
MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. II. Belirlenmesi2[3][4]

346. madde uyarınca kiracı aleyhine kira bedeli ile yan giderler haricinde başkaca bir mali külfet ihdas edilemez. Kiranın vadesinde ödenmemesine bağlı olarak ceza koşulu öngören veya sonraki dönem kiralarının muaccel hâle geleceğini öngören sözleşme hükümleri kesin hükümsüzdür.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanun hükümleri, 354. madde uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 354Kaynağı aç
MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. 5. Yeniden kiralama yasağı

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Aşırı İfa Güçlüğü

344. maddenin birinci fıkrası uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde geçerli olacak kira artış mutabakatları, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla hukuken geçerlidir. Bu sınırlama, süresi bir yıldan fazla olan kira akitleri bakımından da bağlayıcıdır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

Kira artışına ilişkin sözleşmede açık bir hüküm yer almadığı takdirde yeni dönem kira bedeli; bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek şartıyla, hâkim tarafından kiralananın nitelikleri dikkate alınarak hakkaniyet dairesinde saptanır.

Sözleşmede önceden artış oranı belirlenmiş olsun veya olmasın, beş yılı aşan yahut beşinci yıldan sonra yenilenen kira akitlerinde ve takip eden her beş senenin hitamında yeni kira bedeli hâkimce belirlenir. Bu tespit; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın fiziki vaziyeti ve emsal kira rayiçleri dengelenerek hakkaniyete uygun biçimde yapılır. Beş yıllık süreyi izleyen müteakip kira yıllarında saptanan bu meblağ, önceki fıkralardaki yasal sınırlara tabi olarak güncellenebilir.

Kira bedelinin yabancı para olarak tayin edildiği hâllerde, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıllık süre geçmedikçe bedelde herhangi bir artış yahut değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin doldurulmasının ardından yapılacak belirlemede ise döviz kurlarındaki hareketler ve değer değişimleri gözetilerek 344. maddenin üçüncü fıkrasındaki emsal ve hakkaniyet kriterleri tatbik olunur.

Döviz cinsinden kira ilişkilerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde hükme bağlanan aşırı ifa güçlüğü müessesesi saklı tutulmuştur. Akdin kuruluşu sırasında öngörülemeyen ve borçludan neşet etmeyen fevkalade şartların ortaya çıkması, ifayı dürüstlük kuralına aykırı olacak ölçüde ağırlaştırmışsa; edimini ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifada bulunmuş borçlu hâkimden uyarlama talep edebilir. Uyarlamanın mümkün olmaması hâlinde sözleşmeden dönme, sürekli edimli kira akitlerinde ise kural olarak fesih yetkisi devreye girer. Bu genel aşırı ifa güçlüğü kuralı yabancı para borçları yönünden de geçerlidir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak
Erteleme hangi işyeri kiralarını kapsamaktadır?

Erteleme, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi gereğince kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarını kapsamaktadır.

Erteleme süresince sözleşmede kural yoksa ne uygulanır?

Ertelenen maddelerde düzenlenen konularda öncelikle sözleşme hükümleri uygulanır; sözleşmede kural bulunmayan hâllerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri tatbik olunur.

Yenilenen kira sözleşmelerinde yasal artış oranı sınırı nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde kira artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Erken tahliye hâlinde kiracının kira borcu ne zamana kadar sürer?

Kiralananın vaktinden önce geri verilmesi durumunda kiracının kira borcu, kiralananın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder; kiracı bu süre dolmadan evvel kiraya verence kabulü beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı önerirse borç sona erer.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu