Lokanta olarak kullanılacak bir işyerine ilişkin belirli süreli kira örneğinde süre bir yıl olarak yazılmıştır. Bu süre kanundan gelen genel bir kira süresi değildir; sözleşmenin kendi hükmüdür. Aynı metinde kiralananın tamamının kiracı tarafından lokanta olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır.
Süre ve dönem sonundaki uzama
Örnek sözleşme, kira süresini bir yıl olarak belirler. Bir yıllık dönem, her kafe veya restoran kirasına uygulanacak yasal bir süre olarak değil, bu metinde kararlaştırılan süre olarak okunur.
Metindeki uzama kaydına göre kiracı, kira döneminin bitiminden itibaren üç ay öncesinde kiralananı tahliye edeceğini kiraya verene yazılı bildirmezse taraflar, sözleşmede belirtilen şartlarla kira döneminin bir yıl daha uzayacağını kabul etmiş olur. Bildirim ve uzama, bu örnek maddenin lafzına bağlıdır; kanuni bildirim süresi diye genellenemez.
Lokanta amacı ve amaç dışı kullanım
Örnekte kiralanan yerin tamamı kiracı tarafından lokanta olarak kullanılacaktır. Bu kullanım amacı, söz konusu işyerine ilişkin sözleşme kaydıdır ve başka bir kafe, restoran ya da farklı bir faaliyet için kendiliğinden geçerli bir kural oluşturmaz.
Kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakati olmadan işyerini tanımlanan amaç dışında kullanamaz. Aksi durum akde muhalefet sayılır. Bu halde kiraya verenin sözleşmeyi feshetme, kiralananın tahliyesini isteme ve menfi ile müspet zararlarının tazminini talep etme hakkı saklı tutulur.
Kira bedeli, net nitelik ve uzamadaki artış
Örnekte kira bedeli aylık ödenir ve ödeme her ayın en geç yedinci gününe kadardır. Bu tarih, sözleşmede kararlaştırılan ödeme günüdür; bütün kira ilişkileri için kanundan doğan bir vade değildir.
Kararlaştırılan bedel net meblağ olarak nitelendirilmiştir. KDV, stopaj, SSDF, çevre temizlik vergisi ile sair vergi ve yükümlülükler bu sözleşmede kiracıya aittir. Vergi ve yükümlülüklerin her kiracıya kanunen ait olduğu sonucu bu kayıttan çıkarılmaz.
Sözleşmenin uzama hükmü uyarınca kira süresinin uzaması halinde yeni dönem bedeli, her yeni kira dönemi için TEFE ve ÜFE fiyat endekslerinin artış ortalaması oranında artırılacaktır. Ölçü, uzama haline bağlı sözleşme kaydıdır. TEFE ve ÜFE’den biri esas alınan, yerleşik veya zorunlu artış yöntemi diye ayrılmaz.
Nakdi depozito ve kambiyo senedi
Kiracı, imza tarihi itibarıyla kira bedelleri, taşınmazda doğabilecek zararlar, olası tazminat bedelleri ve kiraya verenin uğrayabileceği diğer zararlar için iki aylık kira bedeli kadar nakden depozito verecektir. İki aylık tutar, bu örneğin teminat şartıdır; genel bir kanuni teminat ölçüsü değildir.
Kiracı, bu depozito bedeline mahsuben kiraya veren lehine bir kambiyo senedi düzenleyip verecektir. Senede, kiracı şirketin yetkilisi konumundaki kişinin şahsi kefil olması da kabul edilmiştir. Vade ve kişi adı metinde boş bırakılmıştır. Düzenleme, örneğe özgü teminat kaydıdır.
Devir, alt kira ve kira bedelinin gecikmesi
Örnek metin, kiracının sözleşmeyi veya ondan doğan hakları, borçları ve yükümlülükleri üçüncü kişiye geçirmesini, doğrudan ya da dolaylı biçimde, kabul etmez. Taşınmazın bir bölümünün veya bütününün başkasına kiralanması da aynı kayıtla yasaktır. Bu yasağa aykırılıkta kiraya veren yönünden fesih ve tahliye isteyebilme imkânı saklı bırakılmıştır. Kayıt, devir ve alt kiranın kanun karşısındaki genel düzenini kurmaz.
Kira bedellerinin bir kira yılı içinde iki defa gecikmesi ya da ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi suretiyle tahliye ve doğacak zararın talep edilmesini saklı tutan sebepler arasında sayılmıştır. İki gecikme, kanuni tahliye şartı olarak genellenemez; hüküm, talep hakkını saklı tutar.
Giderler, aidat, tadilat ve çatı
Yakıt, su, elektrik ve asansör bakımı gibi işletme giderleri ile kullanımdan doğan giderler kiracıya aittir. Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra doğacak belediye vergileri, iştirak payları, depozitolar, çöp, fener ve ilan vergisi ile harçlar da kiracıya bırakılmıştır. Emlak, kurumlar ve gelir vergisi bu sayımın dışında tutulmuştur. Paylaşım, örneğe özgüdür.
Site yönetimi tarafından belirlenen aidat bedelleri de kiracı tarafından ödenecektir. Kiracı, site yönetiminin aldığı kararlara ve mevcut yönetim planına aykırı davranmayacaktır. Aidat yükümlülüğü bu sözleşme kaydına bağlıdır.
Kiracı, faaliyet konusu için gereken iç tadilat ve dekorasyonu mal sahibinin muvafakatini aldıktan sonra düzenleyip yaptırır. Yapım ve sorumluluk kiracıdadır; bedelin tamamını kendisi karşılar. Bu işler için mal sahibinden hiçbir ad altında bedel istemeyeceğini kabul eder. Yaptırılan işler kiralananın ayrılmaz parçası ve demirbaşı olarak kalır. Bu sonuçlar örneğin kendi kaydına bağlıdır.
Kiralananın çatısının kullanımı münhasıran kiraya verene aittir. Çatı bölümü, kira sözleşmesinin konusuna girmez. Bu sınır, söz konusu taşınmaza ilişkin sözleşme kaydıdır.
Damga vergisi, adres, yetki ve kanun yollaması
Damga vergisini kiracı, sözleşmenin imzasından itibaren yirmi iş günü içinde ödeyecek ve makbuzu kiraya verene teslim edecektir. Süre ve yükümlü, sözleşmede bu şekilde kararlaştırılmıştır.
Taraflar, sözleşmede yazılı adreslerin kanuni tebligat adresi olduğunu kabul eder. Adres değişikliği yedi gün içinde noter aracılığıyla diğer tarafa yazılı bildirilmezse eski adrese yapılan bildirimin, geçerli tebligatın hukuki sonuçlarını doğuracağını beyan ederler. Bu, sözleşmesel adres kaydıdır.
Sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklar için İstanbul Merkez (Çağlayan) mahkemeleri ve icra daireleri yetkili kılınmıştır. Yetki kaydı bu örneğe özgüdür; metin, kaydın kesin yetki olduğunu belirtmez.
Sözleşmede düzenlenmeyen bir hüküm gerektiğinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Medeni Kanun ve yürürlükteki diğer ilgili kanun hükümleri uygulanacaktır. Yollama, kanun adlarını anar; madde numarası göstermez.
Kafe kirası her sözleşmede bir yıl mı olur?
Hayır. Bir yıl, bu belirli süreli örnekte kararlaştırılan süredir. Her kafe veya restoran kirası için kanuni genel süre değildir.
Tahliye bildirimi yapılmazsa dönem uzar mı?
Bu örnekte kiracı, kira döneminin bitiminden itibaren üç ay öncesinde tahliye edeceğini yazılı bildirmezse taraflar, yazılı şartlarla dönemin bir yıl daha uzayacağını kabul etmiş olur. Sonuç, o uzama kaydına bağlıdır.
İşyeri lokanta dışında kullanılabilir mi?
Örnekte yerin tamamı lokanta olarak kullanılacaktır. Yazılı muvafakat olmadan amaç dışı kullanım akde muhalefet sayılır; fesih, tahliye ve menfi ile müspet zararların tazminini talep hakkı saklı tutulur.
Kira bedeli ayın hangi gününe kadar ödenir?
Bu örnekte bedel aylıktır ve en geç her ayın yedinci gününe kadar ödenir. Gün, sözleşmede kararlaştırılmıştır; kanuni vade değildir.
Uzayan dönemde artış nasıl yazılmıştır?
Uzama halinde yeni bedel, TEFE ve ÜFE fiyat endekslerinin artış ortalaması oranında artırılacaktır. İki endeks birlikte anılır; biri zorunlu veya esas yöntem diye ayrılmaz.
Depozito yanında senet var mıdır?
Evet, bu örnekte iki aylık kira tutarında nakdi depozito yanında, bu bedele mahsuben kiraya veren lehine kambiyo senedi düzenlenecektir. Kiracı şirket yetkilisinin şahsi kefaleti de kabul edilmiştir.
İki kira gecikmesi ne sonuç bağlar?
Bir kira yılı içindeki iki gecikme veya ödememe, fesih suretiyle tahliye ve doğacak zararın talep hakkını saklı tutan sözleşme sebepleri arasında sayılır. Kayıt, kanuni tahliye şartı olarak genellenemez.
Hangi vergiler gider sayımının dışındadır?
Emlak, kurumlar ve gelir vergisi sayımın dışında bırakılmıştır. Sayılan işletme ve kullanım giderleri ile sonraki belediye vergileri, iştirak payları ve belirtilen harçlar kiracıya aittir.
Site aidatını kim öder?
Bu örnekte site yönetiminin belirlediği aidatı kiracı öder. Kiracı, yönetim kararlarına ve mevcut yönetim planına aykırı davranmayacaktır.
Düzenlenmeyen konuda hangi kanunlar anılır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Medeni Kanun ve yürürlükteki diğer ilgili kanun hükümleri anılır. Yollama madde numarası içermez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy