İtalya'da Konut Kiralama Öncesi Temel İdari Gereklilikler
İtalya'da konut kiralamak isteyen yabancı ülke vatandaşlarının kiralama sürecinde belirli idari yükümlülükleri yerine getirmesi gerekir. Avrupa Birliği dışındaki ülkelerin vatandaşları, İtalya topraklarına giriş yapmalarının ardından 8 iş günü içinde yetkili makamlara oturum izni başvurusunda bulunmalıdır. Konut kiralama sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların İtalyan vergi kimlik numarası niteliğindeki codice fiscale bilgisine sahip olması zorunludur. Türk vatandaşları söz konusu vergi kimlik numarasını İtalya sınırları içerisinde Agenzia delle Entrate ofislerine başvurarak temin edebileceği gibi, İtalya'ya seyahat etmeden önce Türkiye'de bulunan İtalyan konsolosluk makamları aracılığıyla da edinebilmektedir.
Konut kira sözleşmelerinin geçerli şekilde kurulabilmesi için sözleşmenin yazılı yapılması, kira bedeli ile süre ve şartları içermesi, tarafların kimlik belgeleri ile codice fiscale bilgilerini barındırması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin, imzalandığı tarihten veya yürürlük tarihi daha önce belirlenmişse bu tarihten itibaren 30 gün içinde vergi dairesine (Agenzia delle Entrate) şahsen ya da çevrim içi sistem üzerinden bildirilerek kaydedilmesi gerekmektedir. Bununla birlikte yıl içinde toplam 30 günü aşmayan kısa süreli sözleşmeler bakımından tescil zorunluluğunun farklı değerlendirilebileceği kabul edilmektedir.
İtalyan Kira Hukukunda Sözleşme Modelleri ve Süreleri
İtalyan konut kiralama sisteminde yaygın olarak uygulanan serbest kira bedelli sözleşmeler, 431/1998 sayılı Kanun kapsamında düzenlenmektedir. Uygulamada 4+4 olarak adlandırılan bu modelde sözleşme süresi en az 4 yıl olarak belirlenmekte ve ilk dönemin bitiminde çoğunlukla 4 yıl daha yenilenmektedir.
Kira bedelinin serbestçe kararlaştırılamadığı bir diğer model ise 3+2 süreli anlaşmalı (canone concordato) kira sözleşmesidir. Bu modelde kira bedeli sendikal ve yerel anlaşmalarla belirlenen bölgesel aralıklara tabidir. Kiracılar piyasa rayicine nazaran daha düşük kira öderken taşınmaz maliklerine bazı vergi avantajları sağlanabilmektedir. 2017 tarihli Bakanlık Kararnamesi uyarınca, kiraya verenin cedolare secca rejimini seçmediği canone concordato sözleşmelerinde kira güncellemesi kararlaştırılabilir; ancak yapılacak artış yıllık ISTAT değişim oranının yüzde 75'ini aşamaz.
Kısa süreli barınma gereksinimleri için 16 Ocak 2017 tarihli Bakanlık Kararnamesi ile geçici kira sözleşmesi (contratto transitorio) ve öğrenci kira sözleşmesi modelleri düzenlenmiştir. Geçici kira sözleşmeleri azami 18 ay sürebilir; geçicilik ihtiyacının sözleşmede açıkça yazılması ve 30 günü aşan sözleşmelerde bu durumun belgelendirilmesi zorunludur. Öğrenci kira sözleşmeleri ise aynı kararname uyarınca 6 ay ile 3 yıl arasında yapılabilir ve belirli koşullarda yenilenebilir.
Depozito Sınırları, Masraflar ve Kayıt Dışı Bedel
Konut kiralamalarında güvence bedeline ilişkin olarak 392/1978 sayılı Kanun'un 11. maddesi çerçevesinde depozitonun üç aylık kira bedelini aşamayacağı ve depozito bedeline yasal faiz işletileceği kabul edilmektedir. Kiralanan konutta normal kullanım neticesinde meydana gelen eskime, boya solması veya makul yıpranmalar ise depozitodan kesinti konusu yapılmamaktadır.
Kira ilişkisinde yan giderlerin dağılımında 2017 tarihli Bakanlık Kararnamesi hükümleri dikkate alınır. Anlaşmalı, geçici ve öğrenci kira sözleşmelerinde yan giderler tablosu esas alınmakta; tabloda açıkça yer verilmeyen kalemler bakımından yürürlükteki mevzuat ve yerel teamüller geçerli olmaktadır.
Vergi idaresine tescil edilen tutarın üzerindeki gayriresmi ödemeler kiracı aleyhine sonuç doğurmaz. Kayıtlı sözleşmede gösterilen bedelin haricinde daha yüksek bir kira öngören anlaşmalar kiracı aleyhine geçersiz kabul edilebilir. Kiracının sözleşmede kayıtlı gerçek bedelden fazla yaptığı ödemeleri geri talep etme imkânı bulunmaktadır.
Kiraya Verenin Sorumlulukları ve Alt Kira İlişkisi
İtalyan Medeni Kanunu uyarınca kiraya veren, kiralananı iyi durumda teslim etmek, sözleşme süresince amaca uygun kullanıma elverişli tutmak ve kiracının huzurlu kullanımını sağlamakla yükümlüdür. Kiraya veren ayrıca sözleşme boyunca taşınmazın bakımını, yapısal onarımlarını gerçekleştirmek ve ayıplardan doğan sorumlulukları üstlenmek zorundadır.
Kiralanan konutun tamamının veya bir bölümünün başkasına devredilmesi anlamına gelen alt kiralama (subaffitto) ilişkisinin kurulabilmesi için ana kira sözleşmesinin buna uygun olması gerekmektedir. Ana sözleşmenin alt kirayı yasaklaması veya taşınmaz malikinin izninin bulunmaması halinde odayı ya da taşınmazı kiralayan yabancı kiracılar hukuki riskler ve ikamet kaydı sorunlarıyla karşılaşabilir.
Kira Borcunun Ödenmemesi ve Tahliye Prosedürü
Kiracının kira bedelini ödememesi veya sürekli olarak geciktirmesi halinde kiraya veren tahliye süreci başlatabilir. Bununla birlikte kiraya verenin kendi inisiyatifiyle kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik ve su gibi temel abonelikleri kesmesi hukuken yasaktır. Tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için mahkeme ve icra süreci yürütülmelidir.
Kira borcu sebebiyle açılan tahliye davalarında 392/1978 sayılı Kanun'un 55. maddesi kapsamında kiracının mahkeme aşamasında birikmiş kira borcunu ödeyerek tahliyeyi önleme olanağı bulunmaktadır. Bununla birlikte bu imkân sınırsız olmayıp kiracının ödeme belgelerini düzenlemesi ve kiraya verenle yazılı ödeme planı yapması önem taşır.
İtalya'da yabancılar vergi kimlik numarasını (codice fiscale) nasıl alabilir?
Codice fiscale, İtalya'da Agenzia delle Entrate birimlerine şahsen başvurarak temin edilebileceği gibi İtalya'ya gitmeden önce Türkiye'deki İtalyan konsolosluk makamları üzerinden de temin edilebilir.
İtalya'da konut kira depozitosu ne kadardır ve normal yıpranma kesilebilir mi?
392/1978 sayılı Kanun'un 11. maddesi uyarınca depozito üç aylık kira bedelini aşamaz ve yasal faize tabidir; konutta normal kullanım sonucu oluşan eskime ve makul yıpranmalar depozitodan kesilmez.
Kira sözleşmesinin vergi dairesine tescil süresi kaç gündür?
Kira sözleşmesinin imza tarihinden veya daha önce ise yürürlük tarihinden itibaren 30 gün içinde Agenzia delle Entrate nezdinde kaydedilmesi gerekir; yıl içinde toplam 30 günü aşmayan kısa süreli sözleşmelerde kayıt zorunluluğu farklı değerlendirilebilir.
Kira borcu nedeniyle tahliye davası açıldığında kiracı borcu ödeyerek tahliyeyi önleyebilir mi?
392/1978 sayılı Kanun'un 55. maddesi uyarınca kiracı mahkeme aşamasında birikmiş kira borcunu ödeyerek tahliyeyi önleme olanağına sahiptir; ancak bu hak sınırsız olmayıp kiracının hızlı hareket etmesi ve ödeme belgelerini düzenlemesi önem taşır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy