Yazılı Tahliye Taahhüdü ve İcraya Başvuru Yolu

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hukuki belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı, taahhüt ettiği tarihe rağmen taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.

Kanun, taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra alınmış olmasını esas almaktadır. Kira ilişkisi henüz kurulmadan veya kurulurken düzenlenen taahhütlerin kiracının serbest iradesiyle verilip verilmediği hukuki açıdan değerlendirme konusu olabilir; somut koşulların ayrıca incelenmesi gerekir.

Taahhüdün Yazılı Olması ve Adi Belge

TBK m. 352, taahhüdün yazılı olmasını aramaktadır. Bununla birlikte, belgenin noter onaylı olup olmadığı, imza veya tarih uyuşmazlığı çıktığında izlenecek hukuki yolu doğrudan etkiler; bu ayrımın önemi aşağıda ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

İcra Takibi İçin Süre

TBK m. 352 uyarınca taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2012/8861, K. 2012/12771 sayılı kararında da taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması ya da icra takibi başlatılması gerektiği belirtilmiştir.

TBK m. 353'te ayrı bir düzenleme öngörülmüştür: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre dolmadan önce kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim kuralının TBK m. 352'deki bir aylık icra takip süresiyle ilişkisi mevcut düzenlemelerde açıkça ortaya konulmamıştır; iki hüküm bu yönüyle birbirinin yerine geçer biçimde değerlendirilemez.

İcra Dairesinde Tahliye Prosedürü

İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi, kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla taşınmazın tahliyesinin talep edilebileceğini düzenlemektedir. Bunun üzerine icra memuru, kiracıya bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde kiracıya, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine başvurarak bunu beyan etmesi gerektiği bildirilir; itiraz edilmez ya da taşınmaz boşaltılmazsa zorla tahliye yoluna gidilebileceği uyarısı da yazılır. İİK m. 272 uyarınca kiracının bu aşamada öne sürebileceği itiraz gerekçeleri kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair sebeplerle sınırlıdır.

İtiraz Halinde İcra Mahkemesi mi, Genel Mahkeme mi?

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi üzerine kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurabilir. İcra mahkemesi bu süreçte basit usulde yargılama yapar.

İİK m. 275 ve 04.12.1957 tarih 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca belirlenmiş çerçeveye göre; kiraya veren, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası noterce tasdik edilmiş ya da kiracı tarafından ikrar edilmiş bir belgeye dayanmıyorsa, taahhütteki imzaya veya tarihe itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinden tahliye istenemez. Bu koşul gerçekleşmişse icra mahkemesi istemin reddine karar verir; uyuşmazlık yargılama gerektirmektedir.

İmzanın kabul edilip yalnızca tarihin inkâr edilmesi hâlinde de aynı çerçeve geçerlidir: tarihin ne zaman atıldığı sorusu yargılamayı gerektirdiğinden icra mahkemesi bu yargılamayı yapamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2012/18349, K. 2013/1348 sayılı kararında bu ilke bozma gerekçesi yapılmış; tarihi inkâr edilen taahhüde dayalı itirazın icra mahkemesinde kaldırılmasına karar verilmesinin doğru olmadığı vurgulanmıştır.

İmza ve tarihin birlikte inkâr edildiği durumda da uyuşmazlık yargılama gerektirdiğinden icra mahkemesi yolu kapalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/1019, K. 2015/1686 sayılı kararında noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir belgeye dayanılmadıkça, imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesinin istenemeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Öte yandan, noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş ya da ikrar edilmiş bir belgeye dayanılıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı nitelikte bir belge gösteremiyor ise itiraz kaldırılır. Aksi hâlde itirazın kaldırılması talebi reddedilir.

İtirazın kaldırılması üzerine tahliye gerçekleştirildikten veya kaldırma talebi reddedildikten sonra kiracının ya da kiraya verenin genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Taahhütnamenin Kira Sözleşmesiyle Aynı Tarihli Düzenlenmesi

Kiracının itiraz dilekçesinde taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte ve boş olarak düzenlendiğini, tarihlerin sonradan doldurulduğunu ileri sürmesi, taahhüdün tarihine itiraz niteliğinde kabul edilmektedir. Bu durumda da yukarıda açıklanan çerçeve işler; adi yazılı belgeye dayanan kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez.

İmzanın İnkâr Edilmesi: Yaptırım

Kiracının imzasını açıkça inkâr etmesi hâlinde icra mahkemesinin adi yazılı taahhütteki inkâr edilen imzayı incelettirme yetkisi yoktur; itirazın kaldırılması ve tahliye istemi reddedilmelidir. Bu durum Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2013/5180, K. 2013/6520 sayılı kararında da teyit edilmiştir.

İİK m. 275 uyarınca, icra takibi sırasında inkâr edilen imzanın mahkemede açılan davada ilgili tarafa ait olduğunun anlaşılması hâlinde, imzayı inkâr eden kiracı veya kiraya veren para cezasına mahkûm edilebilir.

Kira Süresinin Kısaltılması veya Uzatılması

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra tarafların anlaşarak kira süresini kısaltması veya uzatması mümkündür. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin E. 2017/35, K. 2017/41 sayılı kesin kararında, sözleşme kurulduktan sonra kira süresinin uzatılıp kısaltılamayacağına dair yasal bir hüküm bulunmadığı belirtilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy