Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları ve Tahliye Süreci

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 3. Dava süresinin uzaması

3. Hukuk Dairesi         2021/3533 E.  ,  2021/6986 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : KOCAELİ 2. SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı ile aralarında imzalanan 20/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın boş vaziyette cafe olarak kullanılmak üzere kiralandığını, kira sözleşmesi imzalanırken davacının Maliyeye vermek amacıyla imzalı bir adet boş kira sözleşmesi ve yine imzalı kimlik fotokopisinin bulunduğu evrakların davalıya teslim edildiğini, söz konusu kira sözleşmesinin 01/10/2012 tarihine kadar devam ettiğini, bu tarihten sonra taşınmaza gittiğinde taşınmazın boşaltılarak kapı kilidinin değiştirilmiş olduğunun görüldüğünü, söz konusu durumu kolluğa bildirdiğini, devam eden süreçte de cafenin boşaltılma nedeninin imzalanılan boş sözleşmenin aleyhe doldurularak kullanılmasından kaynaklanmakta olduğunu öğrendiğini, sahte olarak hazırlanan sözleşme nedeniyle savcılığa suç duyurusunda bulunduklarını, kira süresi bitmeden davalının taşınmazı habersiz olarak boşaltması nedeniyle taşınmaz içerisinde bulunan 50.000,00 TL tutarındaki eşya bedelinin ve işyerinin işletilememesi nedeniyle mahrum kalınan 5.000,00 TL bedelin davalı kiraya veren şirket ile şirket başkanı … 'dan yasal faiziyle birlikte tazminine, karar verilmesini istemiştir. Davalılar; davalı … 'ın sorumluluğu bulunmadığından husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, taraflar arasında 20/01/2009 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin 30/06/2011 tarihinde yenilendiğini, davacının kira bedelini ödemekte sorunlar yaşaması nedeniyle kendi iradesi ile 30/06/2012 tarihinde taşınmazı tüm eşyalarını alarak boşalttığını, davacının imza inkarının bulunmadığını ve teslim tutanağına ilişkin davacının itirazının gerçeğe aykırı olduğunu, davacının kendi rızası ile boşaltmış olduğu taşınmazdan sonrasında zarara uğradığına ilişkin taleplerinin hukuka aykırı olduğunu ve bu konuya ilişkin davasını ispata yarar herhangi bir belgeyi ibraz etmediğini, bu nedenle reddine karar verilmesini dilemiştir. İlk derece mahkemesince, davacı tarafından imzalanan ve imza inkarına uğramayan 30/06/2011 tarihli kira sözleşmesi ile 30/06/2012 tarihli taahhütnamenin sonradan doldurulduğu iddiasının davacı tarafça yazılı belge ile ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesince verilen karara karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Kira sözleşmesinin iki taraflı sözleşmelerden olduğu hususunda kuşku yoktur. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK'nın 301. madde hükmü gereğince kiraya veren, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. TBK 125. maddesine göre ise temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme nedeniyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiraya veren TBK'nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği kiracının ancak 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesi istenebilir. Buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığı mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden akdi sona erdirmez. Somut olayda davacı, kiralananın kilidinin değiştirilmek suretiyle taşınmaza girişinin engellendiğini iddia ederek durumu gerekli adli birimlere bildirdiğini belirtmiş, davalı ise kiralananın geçerli tahliye taahhüdü gereğince rızaen boşaltıldığını savunmuştur. Bu durumda, mahkemenin, açığa imza atılması halinde açığa imza atanın sonuç ve işlemlerine katlanması gerekeceği tespitinde bir usulsüzlük bulunmamakla birlikte, tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığının anlaşılmasına göre; tahliyenin taraf iradeleri ile gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda tarafların tüm delilleri toplanarak, gerekli savcılık ve ceza dosyaları da incelenmek suretiyle bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına, BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 22/06/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı2

Madde 272 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.) Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on  beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. 2 – Tahliye ve teslim:

Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.[16] Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. E. Birliğin korunması I. Genel olarak

2. Hukuk Dairesi         2024/3094 E.  ,  2024/7787 K. "İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3348 E., 2024/285 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 11. Aile Mahkemesi SAYISI : 2022/218 E., 2022/716 K. Taraflar arasındaki aile konutu tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı …'in 13.04.2020 tarihinde evlendiğini, tarafların evlilik yaptığı sırada aile konutu olarak kullanmak üzere davalı …'a ait … Mah. 1974 Sk. … Apt. Sitesi … Apt Blok No: 32 İç Kapı No: 5 … / Antalya adresindeki taşınmazı kiralamaya karar verildiğini, kira sözleşmesi ile görüşmeleri davalı … gerçekleştirdiğini, 01.02.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, ancak kira sözleşmesinin imzalanacağı aşamada, davalı …'ya emlakçı …'in baskısı neticesinde, tarih kısımları boş kalacak şekilde tahliye taahhütnamesi imzalatıldığını, o esnada davalı …'nun annesi … ve babası … de bu duruma bizzat tanıklık ettiğini, bölgedeki kira fiyatlarının birkaç misli artması üzerine davalı …'ya imzalatılan tahliye taahhütnamesi, tarih kısımları 01.12.2021 taahhüt tarihli, 01.02.2022 tarihli tahliye tarihli olacak şekilde rıza dışı doldurularak, takibe koyulduğunu, Antalya Genel İcra Müdürlüğü'nün 2022/67834 Esas numaralı dosyası ile yazılı kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye yolu ile takip yoluna başvurularak örnek 14 no'lu tahliye emri gönderildiğini, sonradan davalı … veya emlakçısı tarafından doldurulan 01.12.2021 taahhüt, 01.02.2022 tarihli tahliye tarihlerinde davalı …, müvekkili … ile evli olduğunu, kiralanan taşınmaza, kira akit başlangıcından itibaren aile konutu olarak özgülenmek üzere taşınmış olduğunu, tarafların evlilik tarihi olan 13.04.2020 tarihinden bu yana da fiilen aile konutu olarak kullanmaya devam edildiğini, davalı … ve emlakçısı hakkında açığa imzanın kötüye kullanılması, özel belgede sahtecilik ve nitelikli yağma suçlarından dolayı Antalya CBS nezdinde suç duyurusunda bulunulduğunu, Davalı …'a ait, … Mah. 1974 Sk. … Apt. Sitesi … Apt Blok No: 32 İç Kapı No: 5 … Antalya adresindeki taşınmazın 13.04.2020 tarihinden beri ve halen aile konutu olduğunun tespitini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı … vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın tahliyesine ilişkin olarak Antalya Genel İcra Müdürlüğü 2022/67834 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatılmış olduğunu, diğer davalı … icra takibine itiraz ettiğini, davacı taraf, kiralanan taşınmaza ilişkin olarak diğer davalı olarak bulundan … baskı ve zorla tahliye taahhütnamesini imzaladığını iddia ettiğini, iş bu iddiayı kabul etmemelerinin mümkün olmadığı gibi tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte imza altına alındığı iddiası da doğru olmadığını, taşınmaz kiralanırken konutun aile konutu olarak kullanılacağına dair hiçbir bilgi verilmediğini, taşınmazı imza altına aldığı tarihlerde davacının taşınmaz ile hiçbir ilgisi bulunmadığını, kira sözleşmesi birlikte imza altına alınmamış olup sonradan gerçekleşen evlilikten kaynaklı olarak taşınmaz sahibinin bilgisi dışında konutun aile konutu olarak tespiti de mümkün olmadığını, tahliye taahhüdü bizzat davalı … tarafından imza altına alınmış olup tahliye taahhüdü de bu yönüyle bireysel olarak verildiğini, aile konut şerhinin kabul edilebilmesi için davacının müvekkiline kira sözleşmesinin tarafı olduğunu bildirme yükümlülüğü bulunmadığını, ancak geçen sürede herhangi bir bildirim ve bilgi verilmediğini, müvekkilinin tarafların evliliği ile ilgili olarak herhangi bir bilgisi bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 2.Davalı … vekilinin duruşmada vermiş olduğu beyanında; açılan davayı kabul ettiğini beyan etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıdaki başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; " 4721 sayılı Kanun'un 194 üncü maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Davacı eş, takip tarihine kadar, kiralayan diğer davalı …'ya bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiştir. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi (davacının kira sözleşmesinin tarafı haline gelip gelmediği) gerektiğinden mahkemece açılan davanın (aile konutunun tespitine yönelik) bekletici mesele yapılmaması da yerindedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 02/05/2018 tarih 2017/4794 esas 2018/11923 kararı) Bir davada, hukuki yarar ilkesinin dava şartı olarak gözetilmesinin, yargılamanın amacına ve usul ekonomisi ilkesine uygun olarak yargılama yapılmasına yarar sağlayacağı, her türlü duraksamadan uzaktır. Davacının hukuki ilişkinin derhal tespitinde menfaatinin (hukuki yararının) varlığı için öncelikle, davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel (halihazır) ve ciddi bir tehlike ile tehdit edilmelidir. Somut olayda davacı taraf kira sözleşmesine TMK'nun 194/4 maddesine göre taraf olmadığından, taşınmazın aile konutu olduğunun tespitinde hukuki yararı bulunmamakta ayrıca taşınmazın taraflar arasında aile konutu olduğuna dair bir çekişmede bulunmadığı" gerekçesiyle davanın usulden reddine karar vermek gerekmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde; yerel mahkemece, davanınj hukuki sebebinin doğru şekilde tespit edilemediğini, buradaki meselenin, aile konutu olarak kullanılan bir konutta kira sözleşmesinin kiracı olan eş tarafından, diğer eşin rızası olmaksızın feshedilemeyeceği meselesi olduğunu, tahliye taahhütnamesine rıza göstermeme itirazı için, diğer eşin bu şekilde sözleşme tarafı haline gelmesinin gerekmeyeceğini, kira sözleşmesinin feshinde eşin açık rızasının aranması, onun sözleşme tarafı olmasından doğan bir hak olmadığını, Medeni Kanun açık düzenlemesine dayalı, doğrudan kanundan doğan bir hak olduğunu ileri sürerek reddedilen davası yönünden istinaf başvurusunda bulunmuştur. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıdaki başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuna uygun sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir yanlışlık görülmemesine göre, usul ve yasaya uygun olan hükme yönelik yerinde bulunmayan istinaf itirazlarının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunulmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesini tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, açılan davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 4721 sayılı Kanun’un 194 üncü maddesi. 3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.