Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliyenin Hukuki Çerçevesi
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Taahhüt edilen tarihten itibaren işlemeye başlayan bir aylık yasal süre kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden gözetilir. Kiraya verenin bu süre zarfında icra takibi başlatmaması veya dava açmaması halinde taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer.
Kiraya veren, dava açmak için öngörülen yasal mühlet sona ermeden tahliye davası yoluna gideceğini kiracıya yazılı biçimde bildirdiği takdirde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereğince dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış kabul edilir. Bu bildirim taahhüt müddeti içerisinde noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname ile de gerçekleştirilebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması, düzenleme ve tahliye tarihlerini içermesi ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Taşınmazın kiralanması sırasında verilen taahhütler geçersiz sayılır. Buna karşılık yenilenen kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdüne yer verilmesi durumunda taahhüt geçerli kabul edilir.
Taahhüt kira sözleşmesinden sonra fakat kiralananın kiracıya fiilen tesliminden önce verilmişse serbest iradeden bahsedilemez. Bu taahhüt sözleşmeyle aynı tarihte verilmiş sayılarak geçersiz kabul edilir.
Kiracı birden fazla ise tahliye taahhüdünün geçerli olması için bütün kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Tahliye taahhüdü şirket tarafından verilmekte ise taahhütteki imzanın şirket yetkilisine ait olması aranır.
Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde tanzim edilebileceği gibi noterlikçe onaylama veya düzenleme şeklinde de hazırlanabilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemezken, adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilmesi mümkündür. Ayrıca tahliye taahhütnamesinin belirli bir şarta veya olayın gerçekleşmesine bağlı olarak düzenlenmesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır.
Tarihleri boş bırakılarak imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Kiracı tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille ispat edebilir, bu hususta tanık delili kabul edilmez.
İrade Sakatlığı İddiası ve Hak Düşürücü Süre
Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda tahliye taahhüdü veren taraf, Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesinin birinci fıkrası uyarınca yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse taahhüdü onamış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 39Kaynağı aç
Aile Konutu Koruması ve Taşınmazın Devri
Taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığı hallerde Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi koruma sağlar. Taraflardan biri, diğer eşin rızasını açıkça temin etmedikçe aile konutuna konu kira ilişkisini sonlandıramaz, konutun devrini yapamaz ve taşınmaz üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Barınma ihtiyacını karşılayan kira bağı eşlerden yalnızca biri tarafından kurulmuşsa, akdin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 194Kaynağı aç
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesinin birinci fıkrası gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
İcra Takibi ve İtiraz Süreci
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi kapsamında tahliyesi istenebilir. İcra memuru tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itiraz varsa yedi gün içinde bildirilmesi, itiraz edilmez veya kendiliğinden tahliye edilmezse zorla çıkarılacağı ihtarı yazılır.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 272Kaynağı aç
Kiracının itirazda bulunması durumunda kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi doğrultusunda itiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Tahliye talebi noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayanıp da kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvette bir belge ile ispatlayamazsa itiraz kaldırılır; aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi icra mahkemesince reddedilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 275Kaynağı aç
Yazılı tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmemiş ise kiracının imzaya itirazı halinde itirazın iptali ve tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk Usulü
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi gereğince, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun'a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Arabuluculuk sürecinin uzlaşmayla neticelenmesi halinde tanzim edilecek anlaşma belgesinde, gayrimenkullere yönelik mevzuatta öngörülen kanuni sınırlamalar, usuller ve esaslar gözetilir. Düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup, bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden temin edilir. Mahkeme denetiminde belgenin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaza dair yasal sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar süre içinde yasal yollara başvurulmalıdır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulmalı veya tahliye davası açılmalıdır. En geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açılacağı yazılı olarak bildirilirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Boş tarihe imza atılan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Tarihleri boş bırakılarak imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Kiracı tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu ancak yazılı delille ispat edebilir, tanık delili dinletilemez.
Tahliye taahhüdünün noter onaylı yapılması zorunlu mudur?
Tahliye taahhüdünün noter onaylı yapılması zorunlu olmayıp adi yazılı şekilde yapılması da geçerlidir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemezken, adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilebilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz edilirse ne yapılır?
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir. Noterlikçe düzenlenmemiş taahhütlerde kiracının imzaya itiraz etmesi halinde itirazın iptali ve tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.
Aile konutunda diğer eşin rızası olmadan tahliye taahhüdü verilebilir mi?
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy