Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi ve Şartları

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını tek taraflı olarak üstlendiği borç doğurucu bir irade beyanıdır. Bu niteliği gereği kira sözleşmesinden bağımsız ve ayrı bir hukuki işlem teşkil eder. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde bu borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kira sözleşmesini tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen bu imkân, kiraya verene sözleşmeyi tek taraflı irade ve kanuni yollarla feshetme hakkı tanır. Öte yandan Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi gereğince, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanun hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve tahliyeye dayanak oluşturabilmesi belirli şartların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. İlk olarak taahhüdün yazılı şekilde düzenlenmesi kanuni bir geçerlilik koşuludur; sözlü olarak iletilen boşaltma taahhütleri hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Yazılı belgenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmamakla birlikte, kanunun aradığı şartları taşıyan adi yazılı taahhütler de geçerlidir. Ayrıca tahliye edilecek taşınmazın adresi, bağımsız bölüm numarası ve ayırt edici nitelikleri tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıkça gösterilmelidir.

Taahhüt metninde taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağının belirli ve açık bir gün olarak gösterilmesi şarttır; tahliye tarihi içermeyen veya belirsiz bırakılan taahhütler hüküm ifade etmez. Bunun yanında belgenin bizzat kiracı tarafından imzalanması zorunludur. Kiracı dışında üçüncü kişilerin verdiği taahhütler kural olarak geçersiz olduğu gibi, kiracı tarafında birden fazla kişinin bulunması durumunda taahhüdün geçerliliği tüm kiracıların imzasının bulunmasını gerektirir.

Taahhüdün Verilme Zamanı ve Serbest İrade Unsuru

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesinin kurulmasını takiben verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhütler, kiracının serbest iradesiyle hareket etmediği kabul edilerek geçersiz sayılabilmektedir. Taahhüdün sıhhati bakımından kiracının belgeyi baskı, zorlama veya hile altında kalmaksızın serbest iradesiyle imzalamış olması esastır.

Kira ilişkisi kurulurken düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütlerinde, belgenin teslimden önce verildiği ve sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddiası gündeme gelebilmektedir. Tarih kısımlarının sonradan tamamlanmış olması tek başına belgenin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Belgenin teslim öncesinde boş olarak verildiğini ve üzerindeki tarihlerin mutabakata aykırı doldurulduğunu ispat yükü kiracıya aittir.

Tahliye Talebinde Bir Aylık Hak Düşürücü Süre ve Yetki

Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapabilmesi kanunen kesin bir süreye bağlanmıştır. Taşınmaz taahhüt edilen tarihte boşaltılmadığı takdirde, kiraya veren taahhüt metninde gösterilen tahliye tarihinin ertesi gününden itibaren işlemeye başlayan bir aylık süre içinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak zorundadır. Kanunda öngörülen bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayanılarak taşınmazın tahliyesini isteme hakkı düşer.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde yetkili merci kural olarak taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Bununla birlikte genel yetki kuralları uyarınca kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinde de tahliye takibinin başlatılması mümkündür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy