Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını bırakması ve karşı tarafın buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299’da kira sözleşmesi olarak tanımlanır. Yatın belirli bir süre için bu unsurlarla bırakılması, bu tanımın kapsamına girebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 299Kaynağı aç
Geri verme ve sözleşmeye uygun eskime
Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda kira sözleşmesinin bitiminde geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Sorumluluk, geri verilen durumun teslim alınan durumdan ayrılıp ayrılmadığına ve bu ayrılığın sözleşmeye uygun kullanımdan gelip gelmediğine bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 334Kaynağı aç
Aynı maddede, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başka bir tazminat ödeneceğine ilişkin önceden yapılan taahhüt anlaşmaları geçersizdir. Aykırı kullanımdan doğacak zararın giderilmesi bu geçersizlik kapsamına alınmamıştır. Hüküm, bunun dışında önceden kararlaştırılan tazminat taahhüdünü geçersiz sayar.
Geri vermede inceleme ve yazılı bildirim
Türk Borçlar Kanunu m. 335, kiraya verene geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı bildirme yükümü getirir. Metin, hemen sözcüğünü belirli bir gün sayısıyla tanımlamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 335Kaynağı aç
Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Sonuç, m. 335’te öngörülen geri verme sırasındaki bildirimin yapılmamasına bağlıdır.
Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bu eksiklik ve ayıpları belirlediğinde kiracıya hemen yazılı bildirmek zorundadır. Hüküm, bu hâl için ayrıca bir azami inceleme süresi koymaz.
Teslimde elverişlilik ve başlangıçtaki ayıp
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301, kiraya verene iki bağlı yüküm getirir: kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek; sözleşme devam ederken de aynı elverişliliği korumak. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise aykırılık yasağı, kiracı aleyhine genel işlem koşulları kullanılmak suretiyle bu hükme ters düşen bir düzenleme yapılmasıyla sınırlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 301Kaynağı aç
Teslim anında ayıbın önemli sayılması hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere ya da kiraya verenin kiralananın daha sonra ayıplı hâle gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Ayıp önemli değilse başvuru, sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından kiraya verenin sorumluluğunu düzenleyen hükümlere yapılır. Türk Borçlar Kanunu m. 304, bu yollamanın içeriğini ayrıca belirtmez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 304Kaynağı aç
Özen borcu ve fesih
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316, kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanma borcu yükler. Aynı hüküm, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı da kapsar. Madde bu borcun ihlalini belirli bir hasar bedeline veya iade sonucuna bağlamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
Aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtarla bildirir. Diğer kira ilişkilerinde kiracıya önceden ihtarda bulunmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde de kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu istisna anılan kira türüyle sınırlıdır ve bağladığı sonuç hemen fesihtir.
Sık sorulan sorular
Sözleşmeye uygun kullanım hasar sorumluluğu doğurur mu?
Hayır. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür.
Geri vermede yazılı bildirim yapılmazsa ne olur?
Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları geri verme sırasında hemen yazılı bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda sorumluluk devam eder; bunlar belirlendiğinde de hemen yazılı bildirim gerekir.
Baştan kararlaştırılan ek tazminat geçerli midir?
Sözleşmenin sona ermesinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başka bir tazminat ödeneceğine ilişkin önceden yapılmış taahhüt anlaşmaları geçersizdir. Aykırı kullanımdan doğan zararın giderilmesi bu hükmün dışında bırakılmıştır.
Özen borcuna aykırılık sözleşmeyi nasıl etkiler?
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, kural olarak en az otuz gün vererek yazılı ihtarda bulunur. Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya çekilmezlik hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür. Diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, önceden ihtar olmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy