Kira Uyarlama Davası Şartları ve Hukuki Usulü

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların iradesi dışında beliren olağanüstü koşullar nedeniyle başlangıçtaki edim dengesinin aşırı bozulması halinde kira bedelinin değişen şartlara intibak ettirilmesi talebiyle açılan davadır. Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesi hükmü; konut ve çatılı işyeri kiraları dahil olmak üzere taşınır ve taşınmaz bütün kira ilişkilerinde doğrudan uygulama alanı bulur.

Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasının Şartları

Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca uyarlama talebinin kabul edilebilmesi dört temel koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. İlk olarak, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. İkinci olarak bu durumun borçludan kaynaklanmaması şarttır. Üçüncü koşul, olağanüstü gelişmenin sözleşmenin yapıldığı andaki olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmasıdır. Dördüncü koşul ise borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak yerine getirmiş bulunmasıdır. Koşulların birlikte varlığı halinde borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde sözleşmeden dönülebilir, sürekli edimli sözleşmelerde ise dönme hakkı yerine kural olarak fesih hakkı kullanılır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde borcun ifa edilmemiş olması veya aşırı güçleşmeden doğan hakların saklı tutularak yerine getirilmesi genel bir koşul olarak düzenlenmiştir. Buna karşın, kira ediminin tek seferde ifa ile sona ermeyip dönemsel nitelik taşıması sebebiyle Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7863 Esas ve 2019/534 Karar sayılı ilamına göre kiracının haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez.

Dürüstlük Kuralı ve Sözleşmedeki İntibak Şartları

Hakların kullanılması ve borçların ifasında Türk Medenî Kanunu'nun 2. maddesinde temellenen dürüstlük kuralı belirleyicidir; hukuk düzeni hakkın açıkça kötüye kullanılmasını koruma altına almaz. Bu çerçevede, kira sözleşmesinde taraflarca önceden konulmuş olumlu ya da olumsuz intibak kayıtları bulunsa dahi, olağanüstü şartlar edimler arasında aşırı bir dengesizliğe yol açmışsa bu kaydın aynen uygulanmasında ısrar edilmesi dürüstlük kuralına aykırılık oluşturabilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen uyarlama yapılması mümkündür.

Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında, henüz olağanüstü durumlar baş göstermeden önce sözleşmeye eklenen ve kiracının uyarlama davası açma hakkından feragat ettiğini belirten kayıtlar hukuken geçerli kabul edilmez. Uyarlama talep hakkından feragat ancak olağanüstü durum meydana geldikten sonra geçerli olabileceğinden, felaket öncesinde kararlaştırılan feragat şartları bağlayıcı değildir.

Yabancı Para Borçlarında Uyarlama Talebi

Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi hükmü yabancı para borçları bakımından da uygulanır. Aynı kanunun 344. maddesinin dördüncü fıkrasında, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı kurala bağlanmış; ancak aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde hükmü bu sınırlamanın dışında tutularak açıkça saklı bırakılmıştır. Dolayısıyla beş yıllık süre geçmemiş olsa bile kanundaki olağanüstü koşullar gerçekleştiğinde yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinde de uyarlama istenebilir.

Dava Süresi, Görevli Mahkeme ve Kararın Hüküm Tarihi

Kira uyarlama davası için kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Kira bedelinin tespiti davalarında aranan beş yıllık yasal süre koşulu uyarlama davalarında uygulanmaz. Taraflar arasındaki sözleşme dengesini bozan olağanüstü koşullar meydana geldiği takdirde dava her zaman ikame edilebilir. Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hâkim tarafından verilecek uyarlama kararı, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olmak üzere hüküm doğurur.

İspat Esasları ve İhtiyati Tedbir Kararları

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 187. maddesi gereğince ispatın konusunu tarafların üzerinde uyuşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur; herkesçe bilinen vakıalarla ikrar edilmiş hususlar çekişmeli sayılmaz. Kira uyarlaması yargılamasında yalnızca vergi ve resmi kayıtlar dikkate alınarak karar verilemez veya ihtiyati tedbir talebi reddedilemez. Taşınmazın yerinde incelenmesi, alanında uzman bilirkişilerden ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bir heyetle mahallinde keşif yapılması, fiili iş hacmindeki değişimler ile taşınmazın nitelik ve konumunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 187. maddesi çerçevesinde saptanması gerekir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389. maddesi uyarınca, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkânsız hale geleceği yahut gecikme yüzünden ciddi bir zararın doğacağı hallerde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir verilebilir. Mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararının etkisi, aksi belirtilmedikçe aynı kanunun 397. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca nihai kararın kesinleşmesine kadar sürer.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy