Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesiyle kurala bağlanmıştır. Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere; milletlerarası ilişkiler ile memleket menfaatlerinin gerektirmesi halinde Cumhurbaşkanınca belirlenen devletlerin tabiiyetindeki gerçek kişiler, Türkiye hudutlarında taşınmaz ve sınırlı ayni hak iktisap edebilirler.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 35Kaynağı aç
Yabancı Gerçek Kişiler İçin Yüzölçümü ve Miktar Sınırları
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/1 düzenlemesine göre yabancı gerçek kişilerin mülkiyetine geçen taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam genişliği, özel mülkiyete tabi ilçe alanının azami yüzde onluk kısmını aşamaz. Bununla birlikte, tek bir yabancı şahsın ülke sathında iktisap edebileceği gayrimenkullerin büyüklüğü azami 30 hektar ile sınırlandırılmıştır.
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/1 uyarınca Cumhurbaşkanı, yabancı uyruklu gerçek kişilerin kişi başına ülke genelinde edinebileceği 30 hektarlık bu kanuni miktarı iki katına kadar, yani 60 hektara kadar artırmaya yetkilidir.
Cumhurbaşkanının Kısıtlama ve Yasaklama Yetkisi
Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı, yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/3 çerçevesinde bu hak edinimleri; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bazında belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir ya da yasaklanabilir.
Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kısıtlaması
Askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgeleri sınırları içinde yer alan taşınmazların yabancı kişilere devri, satışı veya kiralanması kanunen yasaktır. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/5 uyarınca askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerin harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca; özel güvenlik bölgelerine ait değerler ise İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa bildirilir ve tapu müdürlüklerindeki işlemler bu kayıtlara göre sonuçlandırılır.
Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi ve Rehin İstisnası
Ticari niteliği bulunmayan yabancı vakıf, dernek ve kooperatif gibi tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir. Kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/2 hükmü uyarınca, yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesis edilmesinde kanundaki sınırlamalar uygulanmaz.
Yapısız Taşınmazlarda Proje Zorunluluğu ve Tasfiye Yaptırımı
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları arsa veya arazi gibi yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde yetkili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/4 gereğince başlama ve bitirilme takvimi onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne iletilir ve projenin takibi Bakanlıkça gerçekleştirilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/6 doğrultusunda; kanuna aykırı yollarla edinilen, amacına aykırı kullanıldığı idarece belirlenen, süresinde proje sunulmayan veya projesi bitirilmeyen ya da kanuni sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen mülkler için Maliye Bakanlığınca malike bir yılı geçmeyen bir tasfiye süresi tanınır. Bu süre zarfında maliki tarafından devredilmeyen taşınmazlar resen tasfiye edilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Tapu Başvurusunda Şekil Şartı ve Zorunlu Belgeler
Noter huzurunda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti doğrudan alıcıya nakletmez. Mülkiyetin intikali için yetkili tapu müdürlüğünde resmi devir ve ferağ işleminin tamamlanması zorunludur.
Taşınmaz devir başvurusu sırasında yabancı alıcının pasaportunun yeminli tercüman onaylı Türkçe çevirisi ve işlem için temin edilen vergi kimlik numarası tapu müdürlüğüne sunulmalıdır. Devir işlemlerinin vekil aracılığıyla yürütülmesi durumunda ve vekaletname yurt dışında tanzim edilmişse, belgenin Apostil şerhi taşıması ve Türkçe yeminli tercümesinin bulunması şarttır.
Başvuru dosyasına taşınmazın bulunduğu belediyeden temin edilen güncel rayiç bedel belgesi ile Sermaye Piyasası Kurulu onaylı bağımsız değerleme şirketlerince düzenlenen gayrimenkul değerleme raporunun eklenmesi kanuni bir zorunluluktur. Ayrıca edinilen taşınmaz konut, ofis veya dükkan gibi üzerinde yapı barındıran nitelikte ise geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi ibraz edilmeden tescil işlemi gerçekleştirilemez.
İdari İtiraz Yolu ve Münhasır Yargı Yetkisi
Tapu müdürlüğünün taşınmaz edinim başvurusunu reddetmesi durumunda, ret kararının tebliğinden itibaren Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü nezdinde idari itiraz yoluna başvurulabilir.
Türkiye sınırları dahilindeki taşınmaz mallara ilişkin ortaya çıkabilecek her türlü ayni hak ve mülkiyet uyuşmazlığının çözümünde Türk mahkemeleri münhasıran yetkilidir.
Yabancıların Türkiye'de ev alması için ikamet izni zorunlu mudur?
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'den ev veya arsa satın alabilmesi için Türkiye'de oturma iznine sahip olmaları zorunlu değildir.
Yabancı bir kişi Türkiye'de ne kadar taşınmaz satın alabilir?
Yabancı gerçek kişiler özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün en fazla yüzde 10'u kadar ve ülke genelinde en çok 30 hektar alan edinebilir; bu sınır Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar yükseltilebilir.
Arsa alan yabancıların proje sunma süresi ne kadardır?
Üzerinde yapı bulunmayan taşınmaz edinen yabancılar, hazırlayacakları projeyi edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde yetkili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy