Yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; ancak bu imkân her yabancı için kendiliğinden doğmaz. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, kanuni sınırlamalara uyulmasını ve kişinin uluslararası ikili ilişkiler ile ülke menfaatleri dikkate alınarak Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olmasını birlikte arar.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 35Kaynağı aç
Edinim imkânının kişi ve ülke bakımından kapsamı
Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimini belirli bir ülke vatandaşlığına bağlar. Hangi ülkelerin bu kapsama girdiği maddede tek tek sıralanmaz. Dolayısıyla önce kişinin vatandaşı olduğu ülkenin Cumhurbaşkanı belirlemesinde bulunup bulunmadığı, ardından kanundaki diğer sınırlamalar değerlendirilir.
Yabancı ülkelerde kendi ülke kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketleri, taşınmaz ile sınırlı ayni hakkı ancak özel kanun hükümlerinin çizdiği çerçevede edinebilir. Bu nitelikteki ticaret şirketlerinin dışında kalanlar taşınmaz edinemez; lehlerine sınırlı ayni hak da kurulamaz. Hangi özel kanunun hangi şirket için edinim yolu açtığı aynı maddede açıklanmaz.
Toplam alan sınırı ve artırım yetkisi
Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı iki ölçüye bağlıdır. Toplam, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz. Ayrıca kişi başına ülke genelindeki miktar otuz hektarı geçemez. Yüzde on hesabı ilçenin bütün yüzölçümüne değil, özel mülkiyete konu kısmına göre yapılır.
Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar yükseltme yetkisine sahiptir. Yetkinin bulunması, miktarın kendiliğinden yükseldiği anlamına gelmez. Artırım ancak bu yetkinin kullanılmasıyla gündeme gelir.
Taşınmaz rehninde uygulanmayan sınırlar
Anılan ticaret şirketleri ve yabancı gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni kurulurken Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki sınırlamalar işletilmez. Bu ayrım yalnız rehin tesisine özgüdür. Mülkiyet edinimi ve rehin dışındaki sınırlı ayni haklar aynı istisnayla sınırların dışına çıkarılmaz.
Edinimin belirlenmesi, sınırlanması veya durdurulması
Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ile sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyebilir. Düzenleme ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar ölçütlerine göre yapılabilir. Edinim sınırlanabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir ya da yasaklanabilir. Madde bu yetkinin ölçütlerini sayar; belirli bir ülke, bölge veya yasak listesini metninde taşımaz.
Yapısız taşınmazda proje ve tasfiye
Yabancı gerçek kişiler ile anılan ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlık, projenin başlama ve bitirilme süresini belirleyerek onaylar. Onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Projenin belirlenen sürede gerçekleşip gerçekleşmediğini ilgili Bakanlık izler. Bu yükümlülük yapısız taşınmazın satın alınmasına ilişkindir.
Tapu Kanunu'nun 35. maddesine aykırı edinilen taşınmazlar, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilenler, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayanlar ve projesi süresi içinde gerçekleştirilmeyenler tasfiye kapsamına girebilir. Aynı sonuç, maddenin birinci fıkrasındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar için de öngörülmüştür. Maliye Bakanlığınca verilecek ve bir yılı geçmeyecek süre içinde malik tasfiye etmezse taşınmaz veya hak tasfiye edilerek bedele çevrilir; bedel hak sahibine ödenir. Bedele çevirme, bu sürenin verilmesine ve malikin süresinde tasfiye etmemesine bağlıdır.
Taşınmaz sahipliği ve kısa dönem ikamet izni
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31. maddesi, kısa dönem ikamet izni verilebilecek yabancılar arasında Türkiye'de taşınmaz malı bulunanları da sayar.
6458 sayılı YABANCILAR VE ULUSLARARASI KORUMA KANUNU m. 31Kaynağı aç
Kısa dönem ikamet iznine esas alınacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir. Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar, maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alır. Niteliğin ve değerin hangi ölçülerle belirleneceği ise aynı fıkrada rakam olarak gösterilmez.
(j) ve (k) bentleri dışında kısa dönem ikamet izni, her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir. Taşınmaz malı bulunmaya dayanan (b) bendi bu istisnanın dışında kaldığından iki yıllık üst süreye tabidir. Hüküm, her başvuruda iki yıl verilmesini değil, bir defada verilebilecek sürenin en çok iki yıl olmasını düzenler.
(j) ve (k) bentleri kapsamında verilen ikamet izinlerinde üst süre en fazla beşer yıldır. (j) bendi, Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutardaki yatırım şartına bağlıdır; tutar maddede yazılı değildir. Beş yıllık üst süre, taşınmaz malı bulunma sebebine dayanan (b) bendi için öngörülmemiştir.
Kısa dönem ikamet kararlarına karşı yargılama
Kısa dönem ikamet izni başvurusunun reddine veya bu iznin iptaline karşı mahkemeye başvurulduğunda dosya, savunmanın verilmesiyle ya da savunma için tanınan sürenin sona ermesiyle tamamlanmış sayılır. Bu kural anılan ret ve iptal davalarına özgüdür.
Davacının gösterdiği adrese tebligat yapılamazsa, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 26. maddesinin üçüncü fıkrasında öngörülen süre bu davalarda iki ay olarak uygulanır. Duruşma yapılıp yapılmayacağı mahkemenin takdirine bırakılmıştır.
Her yabancı Türkiye'de taşınmaz edinebilir mi?
Hayır. Kanuni sınırlamalara uyulması ve kişinin Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olması gerekir. Bu koşullar varsa taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi mümkündür.
Yabancı ticaret şirketi taşınmaz edinebilir mi?
Yabancı ülkede kendi kanununa göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketi, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu şirketler dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak kurulamaz.
Yabancı gerçek kişinin edinim alanı nasıl sınırlanır?
Taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplamı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelindeki miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Taşınmaz rehni de aynı sınırlara tabi midir?
Hayır. Anılan ticaret şirketleri ile yabancı gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni kurulurken Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki sınırlamalar uygulanmaz. Bu istisna mülkiyet edinimine yayılmaz.
Yapısız taşınmazda proje ne zaman sunulur?
Satın alınan yapısız taşınmazda geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulur. Başlama ve bitirilme süresini Bakanlık belirler; onaylanan proje beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
Aykırı edinim veya tamamlanmayan proje ne sonuç doğurur?
Kanuna veya edinim amacına aykırılık, süresinde başvurulmaması, projenin süresinde gerçekleştirilmemesi ya da birinci fıkradaki sınırlar dışında miras yoluyla edinim halinde malike bir yılı geçmeyen tasfiye süresi verilir. Malik bu sürede tasfiye etmezse taşınmaz veya hak bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.
Türkiye'de taşınmazı olmak ikamet iznini zorunlu kılar mı?
Hayır. Türkiye'de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilir; taşınmaz bulunması iznin verilmesini zorunlu kılmaz. İzne esas taşınmazın niteliğini ve değerini Bakanlık belirler.
Taşınmaza dayalı kısa dönem ikamet izni ne kadar süreyle verilebilir?
Taşınmaz malı bulunanlar (b) bendinde olduğundan bu izin her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir. Bu, her başvuruda iki yıl verileceği anlamına gelmez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy