Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Temel İlke ve Karşılıklılık
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. 2012 yılında yapılan yasal değişiklik doğrultusunda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde aranan karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri doğrultusunda Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancılar, kanuni sınırlamalara riayet etmek kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bu kapsamda işyeri veya mesken olarak taşınmaz edinimi mümkün kılınmıştır.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 35Kaynağı aç
Miktar ve Yüzölçümü Sınırlamaları
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/1 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, kişi başına ülke genelinde en fazla 30 hektar olabilmektedir. Edinilen taşınmazların farklı il veya ilçelerde bulunması bu azami yasal sınırı genişletmez. Cumhurbaşkanı, ülke genelinde kişi başına edinilebilecek 30 hektarlık miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Taşınmaz ediniminde ülke genelindeki sınırlamanın yanı sıra ilçe bazında da yasal bir kota öngörülmüştür. Buna göre yabancı uyruklu kişilerin bir ilçede mülkiyet veya sürekli sınırlı ayni hak yoluyla tasarruf edebilecekleri toplam alan, o ilçedeki özel mülkiyete konu arazilerin yüzde onluk oranını aşamaz.
İdari Yetkiler ve Güvenlik Bölgeleri İncelemesi
Devletin ve ülkenin menfaatleri lüzum gördüğünde Cumhurbaşkanı, yabancı kişilerin ve yurt dışında kurulan ticaret şirketlerinin gayrimenkul ile sınırlı ayni hak edinimlerine müdahale edebilir. Bu yetki kapsamında hak edinimleri; devlet, kişi, coğrafi bölge, süre, adet, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar temelinde sınırlandırılabilir, askıya alınabilir ya da tamamen yasaklanabilir.
Tapu müdürlüklerindeki edinim işlemleri, Millî Savunma Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa bildirilen askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerine ait harita ve koordinat değerleri esas alınarak yürütülür.
Yapısız Taşınmazlarda Proje Geliştirme Zorunluluğu ve İmar Durumu
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/4 gereğince yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür. Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi tayin edilerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilir ve projenin gerçekleştirilme süreci ilgili Bakanlık tarafından takip edilir.
Uygulamada yabancıların ediniminin imar planında ayrılan mesken ve işyerleriyle sınırlı olduğu yönünde değerlendirmeler bulunsa da, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/4 hükmü yapısız taşınmazların da iki yıl içinde proje sunulması kaydıyla edinilebilmesine açıkça olanak tanımaktadır. Dolayısıyla kanun koyucu yabancıların taşınmaz edinimini yalnızca mevcut yapılarla sınırlandırmamış, proje geliştirme şartına bağlı olarak arsa ve arazi edinimini de geçerli kabul etmiştir.
Yabancı Tüzel Kişilerin Durumu ve Taşınmaz Rehni
Yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye'de ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu nitelikteki ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi veya lehlerine sınırlı ayni hak kurulması kanunen mümkün değildir.
Buna karşılık yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine tesis edilecek taşınmaz rehninde 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35'te öngörülen genel yasal sınırlamalar ve kısıtlamalar uygulanmaz.
Devir Sürecindeki Belgeler, Ekspertiz ve Taahhütname
Yabancıların taşınmaz alım işlemlerinde taşınmazın değerinin resmî tespiti amacıyla gayrimenkul ekspertiz raporu düzenlenmesi zorunludur. Hazırlanan ekspertiz raporu düzenleme tarihinden itibaren 3 ay boyunca geçerliliğini korur.
Tapu tescil aşamasında yabancı alıcıdan özel bir taahhütname temin edilir. Bu taahhütname ile alıcı, edindiği bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar ile taşınmazların toplam yüzölçümünün ülke genelinde 30 hektarı aşmadığını, aksi durumun belirlenmesi durumunda yasal sınırı aşan kısmın tasfiye edilerek bedele dönüştürülmesini peşinen kabul ettiğini beyan eder.
Kanuna Aykırı Edinimlerin Tasfiyesi
Tapu Kanunu m. 35 hükümlerine aykırı şekilde edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde proje onayı için başvurulmayan veya onaylanan sürede projesi tamamlanmayan taşınmazlar ile kanuni sınırlamaların aşılması suretiyle miras yoluyla intikal eden taşınmaz ve sınırlı ayni haklar tasfiyeye tabidir. Bu taşınmazların Maliye Bakanlığınca tanınacak ve bir yılı geçmeyecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmesi gerekir; aksi takdirde taşınmaz idarece tasfiye edilerek elde edilen bedel hak sahibine ödenir.
Mavi Kart Sahipleri ve KKTC Vatandaşlarının Statüsü
Doğumla Türk vatandaşı olup izinle vatandaşlıktan ayrılan ve altsoylarını kapsayan mavi kart hamilleri, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerinde yabancılara getirilen sınırlamalara bağlı değildir. Bu kişilerin edinim işlemlerinde 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 kısıtlamaları yerine Türk vatandaşlarının tabi olduğu hükümler uygulanır.
Türkiye ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti arasındaki ikili anlaşma uyarınca KKTC vatandaşları Türkiye'de taşınmaz edinimi açısından Türk vatandaşları ile eşit haklara sahiptir. Bu doğrultuda 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile Tapu Kanunu'ndaki yabancılara özgü kısıtlayıcı hükümler KKTC vatandaşları hakkında uygulanmaz.
Ülke Bazlı İstisnalar ve KDV Muafiyeti
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2019/5 sayılı Genelge eki Kılavuz uyarınca, mavi kart hamili Türk soylular hariç tutulmak üzere Yunanistan vatandaşlarının sahil ve sınır bölgelerinde taşınmaz edinme hakkı sınırlandırılmıştır. Suriye vatandaşlarının ise Türkiye'de taşınmaz edinimi yasaklanmıştır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m. 13/i hükmü uyarınca, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı gerçek ve tüzel kişilere konut veya işyeri olarak ilk teslim kapsamında gerçekleştirilen taşınmaz satışları KDV'den istisnadır.
Taşınmaz Edinimi ile Türk Vatandaşlığı Başvurusu
Yabancı gerçek kişiler, en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı Türk lirası değerinde taşınmaz satın alarak ve tapu kütüğüne 3 yıl boyunca satılmayacağına dair şerh koydurarak Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabilirler. Başvuru kapsamındaki gayrimenkulün genel taşınmaz niteliğinde olması veya münhasıran konut vasfı taşıması yönündeki değerlendirmeler saklı kalmak üzere, başvurunun kabulü ve vatandaşlığın tanınması kanunen idarenin takdirindedir.
Yabancı bir kişi Türkiye'de en fazla ne kadar büyüklükte taşınmaz alabilir?
Yabancı gerçek kişiler ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; ayrıca bir ilçedeki özel mülkiyete konu toplam alanın yüzde onunu aşamazlar.
Yabancıların taşınmaz alımında karşılıklılık şartı aranır mı?
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 hükmünde yapılan düzenleme neticesinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.
Yabancılar arsa veya tarla aldığında hangi yükümlülüğü yerine getirmelidir?
Yabancı gerçek kişiler ve ticaret şirketleri edindikleri yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Gayrimenkul ekspertiz raporunun geçerlilik süresi ne kadardır?
Yabancıların edinim işlemlerinde taşınmazın değerini gösteren gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlandığı tarihten itibaren 3 ay süreyle geçerlidir.
Yabancı şirketler Türkiye'de doğrudan taşınmaz satın alabilir mi?
Yabancı ticaret şirketleri Türkiye'de yalnızca özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bu şirketler dışındaki yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimi kanunen yasaktır.
KKTC vatandaşları yabancılara getirilen sınırlamalara tabi midir?
KKTC vatandaşları ikili anlaşma gereğince Türk vatandaşları ile eşit haklara sahip olup Askeri Yasak Bölgeler Kanunu ve Tapu Kanunu'ndaki yabancı sınırlamalarından muaftır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy