Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hak edinimleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 uyarınca kanuni sınırlamalara ve uluslararası ikili ilişkiler ile ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olma koşuluna bağlıdır. Bu kapsamdaki yabancı gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün azami yüzde onuna kadar ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçmemek üzere taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde geçerli olan otuz hektarlık bu miktarı iki katına kadar artırma yetkisini haizdir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimindeki Yasal Kısıtlamalar
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin mülkiyet ediniminde belirlenen temel ölçütler, izin verilen ülke vatandaşlığına sahip olunması, ilçe bazında özel mülkiyete tabi alanın yüzde onluk tavanının korunması ve ülke çapında kişi başına otuz hektarlık sınıra riayet edilmesidir.
Ülke menfaatlerinin zorunlu kıldığı durumlarda Cumhurbaşkanı; yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini ülke, kişi, coğrafi alan, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar kriterleri doğrultusunda düzenleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma yahut tümüyle yasaklama yetkisine sahiptir.
Yapısız Taşınmazlarda Proje Geliştirme ve Bildirim Şartı
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, edindikleri yapısız taşınmazlar üzerinde geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde yetkili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür.
Yetkili Bakanlık tarafından başlama ve tamamlanma süreleri tayin edilerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne iletilir. Projenin belirlenen takvim doğrultusunda hayata geçirilip geçirilmediği ilgili Bakanlık tarafından takip edilir.
Yabancı Ticaret Şirketleri ve Taşınmaz Rehni İstisnası
Yabancı ülkelerde kendi mevzuatları uyarınca kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye'de ancak özel kanun hükümlerinde açıkça yetki verilmiş olması koşuluyla taşınmaz ve sınırlı ayni hak iktisap edebilir. Ticaret şirketi vasfı taşımayan yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi veya bunlar lehine sınırlı ayni hak kurulması kanunen mümkün değildir.
Yabancı ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesis edilmesi işlemlerinde, Tapu Kanunu m. 35 bünyesinde yer verilen genel sınırlamalar ve miktar kısıtları tatbik edilmez.
Askeri ve Özel Güvenlik Bölgelerinde İzin Usulü
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik alanlara ait harita ve koordinat verileri kanunun yürürlüğünden itibaren en geç bir yıl içinde, bu alanlara ilişkin değişiklik kararları ise değişiklik tarihinden itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca; özel güvenlik bölgeleri ve bunlara dair değişiklik kararları ise aynı süreler içinde İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m. 28 uyarınca askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle belirlenecek alanlarda yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin almadıkça kiralayamayacaklarına Cumhurbaşkanınca karar verilebilir.
2565 sayılı ASKERİ YASAK BÖLGELER VE GÜVENLİK BÖLGELERİ KANUNU m. 28Kaynağı aç
Tapu Kanunu m. 36 kapsamındaki şirketlerin askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Kanun m. 28 uyarınca tespit edilen sahalardaki mülkiyet edinimleri Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabidir. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu il valiliğinin iznine bağlıdır. Yapılacak incelemelerde edinimin ülke güvenliğine uygunluğu temel ölçüt olarak kabul edilir.
Türkiye'de Kurulu Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimi
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler ayrık tutulmak üzere; yabancı gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda payına sahip olduğu yahut yönetim hakkını haiz yöneticilerin çoğunluğunu belirleme yetkisini elinde bulundurduğu Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, sadece şirket ana sözleşmesinde gösterilen faaliyet konularını yürütmek şartıyla taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.
Bu şirketlerin Türkiye'de kurulu bir başka şirkete doğrudan veya dolaylı ortak olması neticesinde yabancı yatırımcının nihai sermaye oranının yüzde elli veya üzerine ulaşması halinde de aynı kurallar geçerlidir. Yerli sermayeli taşınmaz maliki şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya fazlasının yabancı yatırımcılarca devralınması yahut taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerdeki ortaklık payının sonradan yapılan hisse devirleriyle yüzde elli veya üzerine çıkması durumunda da Tapu Kanunu m. 36 esasları tatbik edilir.
Tapu Kanunu m. 36'nın ilk iki fıkrası kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi bulunduğu genel mevzuat hükümleri uyarınca taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve bunları serbestçe kullanabilir.
Taşınmaz rehni tesisinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan alımlarda, şirket birleşmesi ve bölünmelerinde gerçekleşen ayni hak geçişlerinde, özel yatırım bölgelerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuat uyarınca belirli sürede elden çıkarma mecburiyetinin devam etmesi şartıyla bankaların alacaklarını tahsil veya kredi işlemleri sebebiyle edindikleri taşınmazlarda Tapu Kanunu m. 36 hükümleri uygulanmaz.
Tapu Kanunu m. 36'nın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri temin edildikten sonra Ekonomi Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle belirlenir.
Kullanımın İzlenmesi ve İdari Tasfiye Usulü
Tapu Kanunu m. 36 çerçevesinde edinilen taşınmazların kullanım amaçları, valiliklerce tapu sicil kayıtları üzerinden belirli periyotlarla denetlenir.
Tapu Kanunu m. 35 hükümlerine aykırı biçimde edinilen, tahsis amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, iki yıllık yasal sürede projesi sunulmayan veya öngörülen sürede projesi tamamlanmayan taşınmazlar ile kanuni miras yoluyla edinilip yasal sınırları aşan taşınmaz ve ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmek zorundadır. Bu süre zarfında malikince elden çıkarılmayan taşınmazlar idarece tasfiye edilerek bedele dönüştürülür ve hasılat hak sahibine ödenir. Benzer şekilde Tapu Kanunu m. 36 hükümlerine aykırı iktisap edildiği veya kullanıldığı anlaşılan taşınmaz ve sınırlı ayni haklar da Maliye Bakanlığınca tanınan süre içinde malikince tasfiye edilmediği takdirde idarece paraya çevrilerek bedeli ilgilisine teslim edilir.
Yabancı gerçek kişiler Türkiye'de en fazla ne kadar taşınmaz edinebilir?
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün azami yüzde onuna kadar ve ülke genelinde kişi başına en fazla otuz hektar taşınmaz ve bağımsız sınırlı ayni hak edinebilir; bu otuz hektarlık sınır Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına kadar yükseltilebilir.
Yabancıların satın aldığı boş arsalarda proje tamamlama zorunluluğu var mıdır?
Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, edindikleri yapısız taşınmazlara ilişkin projelerini iki yıl içinde ilgili Bakanlığa sunmak ve Bakanlıkça belirlenen sürede tamamlamakla yükümlüdür.
Yabancı şirketler Türkiye'de doğrudan taşınmaz satın alabilir mi?
Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri yalnızca özel kanun hükümlerinde açık cevaz bulunması halinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; ticaret şirketi dışındaki yabancı tüzel kişilerin mülk edinmesi mümkün değildir.
Yabancı sermayeli Türk şirketlerinin taşınmaz ediniminde hangi kurumların izni aranır?
Yabancı payı veya yönetim kontrolü yüzde elli veya üzerinde bulunan Türkiye'de kurulu şirketlerin askeri yasak ve güvenlik bölgelerindeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir.
Yasal sınırlara aykırı edinilen veya projesi süresinde bitirilmeyen taşınmazlara ne yapılır?
İdarece tanınan yasal sürede maliki tarafından tasfiye edilmeyen taşınmazlar yetkili idare tarafından tasfiye edilerek bedele çevrilir ve satış bedeli hak sahibine ödenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy