Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Şekli ve Sonuçları

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. B. Satış ilişkisi doğuran haklar I. Süresi ve şerhi

7. Hukuk Dairesi         2021/2514 E.  ,  2021/1935 K. "İçtihat Metni" 7. Hukuk Dairesi MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 17.12.2013 ve 09.06.2014 günlerinde verilen dilekçelerle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil yada tazminat talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.10.2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili, davalı ile müvekkili … arasında 15.01.1999 tarihinde noterde yapılan 1343 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davalıya ait 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan zemin kat 15 No’lu dükkanın; aynı tarihte ayrı ayrı müvekkili … ile yapılan 1345 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 26 No’lu dükkanın; müvekkili… ile yapılan 1348 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile zemin kat 30 No’lu dükkanın; 08.02.1999 tarihinde müvekkili … ile yapılan 3041 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 7 No’lu dükkanın ve müvekkili …ile 14.01.1999 tarihinde yapılan 1099 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 5 No’lu dükkanın davalı tarafından müvekkillerine satışının vadedildiğini, ancak davalının satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan edimini yerine getirmediğini belirterek, dava konusu taşınmazda kain 5, 7, 15, 26 ve 30 bağımsız bölüm numaralı dükkanların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, olmadığı taktirde davalıya ödenen dükkan bedelleri ile müvekkillerinin ticari kayıplarının karşılanması için menfi ve müspet zararlarının davalıdan tazminini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, zamanaşımı itirazında bulunmuş; davaya konu satış vaadi sözleşmelerinin, satış bedelinin açıkça gösterilmemesi nedeniyle geçersiz olduğunu, müvekkili ile dava dışı yükleniciler …, … ve … arasında noterde yapılan 13.01.1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmaz üzerinde bir bina yapılması hususunda anlaşmaya varıldığını, bu anlaşma çerçevesinde müvekkilinin bazı bağımsız bölümleri, yüklenicilerin göstereceği ve davacıların da aralarında bulunduğu toplam on sekiz kişiye devretmeyi taahhüt ettiğini, ancak inşaatın tamamlanmadığını, yüklenicilerin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediklerini, davacıların dükkanları aslen müvekkilinden değil, dava dışı yüklenicilerden aldıklarını, kötüniyetli olarak herhangi bir bedel ödemeksizin, tapuların devrini istediklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, asıl ve birleştirilen davaların, zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen kararın, davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 28.05.2018 tarihli ve 2015/15741 Esas, 2018/4168 Karar sayılı ilamı ile özetle; dava konusu satış vaadi sözleşmelerinde, satışı vadedilen taşınmazların kaba inşaatlarının teslim edildiğinin belirtildiği; bu nedenle mahkemece, işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talep edilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin vaat alacaklısı tarafından ödenmiş olması gerektiği, ancak dava konusu satış vaadi sözleşmelerinde satış bedelleri belirtilmediği gibi davacıların satış bedellerini de bildirmediği, ayrıca satış bedellerinin ödendiğine ilişkin ispata yarar herhangi bir belge de sunulmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım varsa, bu bedel 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunun 81. maddesi) uyarınca depo ettirilmelidir. Öte yandan, imar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından, bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları ve inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında, inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa, bu inşaat da "kaçak yapı" sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması da söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması; paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse, ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından, yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı- kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Gerçekten, "imar kirliliğine neden olma" başlıklı Türk Ceza Kanununun 184. maddesi de "yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır…" hükmünü içermektedir. Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd). Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa, yasal engel bulunmadıkça, arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; taraflar arasında Iğdır Noterliğinde düzenlenen 14.01.1999 tarihli 1099 yevmiye No’lu; 15.01.1999 tarihli 1343, 1345 ve 1348 yevmiye No’lu ve 08.02.1999 tarihli 3041 yevmiye No’lu satış vaadi sözleşmelerinde; harca esas değer 200.000,00TL olarak yazılı olup, satış vaadi borçlusunun satış bedellerini tamamen aldığı belirtilmiş ve sözleşmeler satış vaadi borçlusu olan davalı tarafından da imzalanmıştır. Bu durumda, sözleşmelerdeki bedelin belirli olmadığını söylemek mümkün değildir. Zira eldeki davada olduğu gibi, satış vaadine konu olan taşınmazın satış bedelinin, sadece belirli olması halinde değil, belirlenebilir olması durumunda da satış vaadi sözleşmesi geçerlilik kazanır ve yerine getirilmesi olanağı doğar (YİBK’nun 27.11.1964 tarihli ve 1964/2 Esas 1964/4 Karar sayılı ilamı da bu doğrultudadır). Öte yandan, taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin konusu, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerinde yapılan binada bağımsız bölüm niteliğindeki bir kısım dükkanlardır. Davaya konu 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti de kurulmamıştır. Dosya içeriğinden, dava konusu taşınmazdaki binanın yapımına inşaat (yapı) ruhsatı alınmadan başlandığı; mahallinde 12.12.2014 tarihinde yapılan keşifte de mahkemece, inşaatın tamamlanmamış olup, dükkanların bir kısmının çalışır durumda olduğunun gözlemlendiği; keşif sonrası sunulan inşaat bilirkişisi raporunda, taşınmaz üzerindeki binanın imara aykırı olarak yapıldığı, yapı ruhsatının bulunmadığı ve mevcut hali ile iskan edilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği; fen bilirkişisi raporunda da taşınmazın imar uygulaması sonucu üç parsele ifraz edilmiş olup, davaya konu dükkanların ise 2182 ada 1 parsel sayılı taşınmaz içerisinde kaldığının tespit edildiği anlaşılmıştır. Davacılar ile davalı arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin dayanağı, arsa sahibi sıfatıyla … ile dava dışı yükleniciler arasında Iğdır Noterliğinde 13.01.1999 günü yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesidir. Buna göre, arsa sahibi sıfatıyla … arsasını yüklenicilere teslim edecek; karşılığında yükleniciler Hamit Çakmakçı, Burhan Çiftçi ve Habip Çakmakçı sözleşme koşullarına uygun olarak yapı inşaat edeceklerdir. Ancak, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, yükleniciler edimlerini tam olarak yerine getirmemiş; inşaatı tamamlamışlardır. Buna rağmen, davalı arsa sahibi, davacılar ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayarak bağımsız bölümlerin satışını vadetmiştir. Satış vaadi sözleşmelerinde davalı arsa sahibinin, yükleniciler ile yaptığı sözleşmedeki şartlar dahilinde bazı bağımsız bölümlerin davacılara satışını vaat ve taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi davalının iş bedeli olarak yüklendiği karşı edimi, inşaat yapılan arsadan davalı yükleniciye pay vermek ve bu kapsamda bağımsız bölüm ya da bölümlerin kayden temlikini sağlamaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Yüklenici, sözleşmeye göre eseri, fen ve sanat kuralları ile sözleşme kapsamına göre imal etmek yükümlülüğü altındadır. Dava konusu bağımsız bölüm ister yüklenici tarafından isterse yükleniciyle yapılan sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümün satışı suretiyle arsa sahibi tarafından temlik alana satılmış olsun, edimler karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmemişse, 30/09/1998 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararına göre temlik alana mülkiyet hakkını talep yetkisi vermez (14.Hd. 21/11/2005 T.9869/1115). Bu durumda mahkemece, öncelikle arsa sahibi davalı ile dava dışı yükleniciler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve davacılar ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin kapsamının irdelenmesi gerekmektedir. Buna göre, arsa sahibi ile yükleniciler arasında imzalanan sözleşmedeki edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilip getirilmediği belirlenmelidir. Daha sonra, ilgili belediyeden dava konusu inşaatın mimari projesinin, yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin bulunup bulunmadığı sorulmalıdır. Belediye tarafından mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin bulunmadığının bildirilmesi halinde ise mahkemece, yapının hukuki durumu keşfen bilirkişiye incelettirilmeli ve belediyeden yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgesi almak için gerekli şartların neler olduğu sorulmalıdır. Sözü edilen inceleme sonucu binanın İmar Mevzuatına aykırılığı tespit edilir ve bu aykırılıkların Yasaya uygun hale getirileceği saptanırsa, mahkemece davacı tarafa yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin alınmasını sağlamak üzere yetki ve süre verilmesi gerekir. Bu suretle yapı için son olarak yapı kullanım izin belgesi düzenlendikten sonra kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemler yapılmalı ve davacıların satın aldığı bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmelidir. Bunun mümkün olmaması halinde ise, henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış bir yapıdan bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi ile devri olanağı bulunduğundan ve yapının kat irtifakı kurulmadığından, 1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen yöntem ve Kat Mülkiyeti Kanununun 3/2. maddesi uyarınca çekişmeli bağımsız bölümlere isabet edecek arsa payı uzman bilirkişiye hesaplattırılıp, bu miktar yönünden istemin hüküm altına alınması gerekir. Bununla birlikte, binanın İmar Mevzuatına aykırılığının giderilmesi olanağının bulunmadığının belirlenmesi halinde ise mahkemece, ekonomik değerlerin korunması ilkesi söz konusu edilemeyeceğinden, yasalar uyarınca yıkımı gereken bir binada hak iddiasında bulunulamayacağı gözetilmelidir. Bu durumda ise mahkemece, davacıların ikinci kademedeki tazminat talepleri hakkında bir değerlendirme yapılarak, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.10.2021 gününde oy birliği ile karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2018/5160 E.  ,  2019/7190 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.02.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir. Davacı, davalılar miras bırakanı … ile dava dışı yüklenici arasında yapılan 28/07/2006 tarihli sözleşmede Adana 10. Noterliğinin 27/07/2006 tarihli ve 16108 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanması esaslarının belirtildiğini, yüklenici tarafından davalılar miras bırakanına ait taşınmaz üzerine yapılacak inşaat esnasında mali müşavir olarak …'nın ve hukuk müşaviri olarak ise Avukat …'ün görev alacağını ve aylık olarak verilecek maaşın haricinde arsa sahibi de olan davalılar miras bırakanınca … ve Avukat …'e birer daire verileceğini, Adana 7. Noterliğinin 30/09/2010 tarihli ve 15052 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki vekaletname ile mirasbırakan tarafından …'ya 1964 ada 318 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı B Blok 2. Kat 9 No'lu bağımsız bölüm ve B Blok 9. Kat 37 No'lu bağımsız bölümün satılması, satış parasının alınması, tapu memuru huzurunda ferağ takrirlerini vermek, tescil talebinde bulunmak ve satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere vekil kılındığını, …'ya verilen dairenin ise 20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile bedelinin ödenerek kendisi tarafından satın alındığını, tapuda devrin hala yapılmadığını ileri sürerek 9 No'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini, ikinci kademede ise satış bedeli olarak ödediği 75.000,00TL'nin yasal faiziyle davalılardan alınarak tarafına verilmesini istemiştir. Davalı …, davalılar murisi … ile yüklenici arasında noterde yapılmış 27/07/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonrasında harici olarak feshedildiğini, davalılar murisi … ile aralarında yapılan 28/07/2006 tarihli sözleşme uyarınca kendisine hizmetlerinin karşılığı 1 adet dairenin verilmesinin kararlaştırıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haricen feshedilmiş olmasına rağmen 28/07/2006 tarihli sözleşme hükümlerinin … vefat edinceye kadar sürdüğünü, 05/06/2007 tarihinde arsa sahibi …'ın başka bir yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, kendisi ve hukuk müşaviri Avukat …'ün hizmet vermeye devam ettiğini, davacıya haricen sattığı dairenin dava konusu daire olduğunu, bir takım kısıtlamalar nedeniyle verilen vekaletname ile kendisine devir yapılamadığını, açılan davayı kabul ettiğini belirtmiştir. Davalı …, yapılan sözleşme doğrultusunda dava konusu dairenin … tarafından satıldığının, davaya bir itirazının olmadığını belirterek yargılama giderlerinde muaf tutulmayı talep etmiştir. Diğer davalılar vekilleri, hukuk müşari ve mali müşaviri yapacakları hizmet karşılığı birer adet dairenin miras bırakanları … tarafından verilmesinin kararlaştırıldığı 28/07/2006 tarihli adi sözleşmenin … Noterliğinin 27/07/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanmasına yönelik olarak düzenlendiğini ve bu sözleşmenin 27/11/2006 tarihinde taraflarca karşılıklı olarak feshedildiğinden davaya konu satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği kalmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir. 2)Diğer temyiz itirazlarına gelince; kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olaya gelince, dava konusu 9 No'lu bağımsız bölümün satışının vaad edildiği 20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin adi nitelikli olup yukarıda belirtildiği üzere resmi şekil koşuluna uygun olarak yapılmadığı anlaşıldığından mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmüştür. Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüm maliki adına vekaleten belirtilen sözleşme akdedildiğinden, satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak ödendiği belirtilen miktar kadar vekil eden ile vekil sıfatı ile sözleşmede yer alan ve davayı kabul eden davalı …'nın sorumlu tutulmaları gerektiği düşünülmeksizin tazminat isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/10/2019 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir. Davaya dayanak 20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin; satıcı olarak … vekilleri sıfatıyla … ve Avukat … ile alıcı … arasında akdedildiği, ancak satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı nitelikte olup resmi şekil şartına riayet edilmeksizin yapılmış olduğundan geçerli olmayıp sözleşmeye konu bağımsız bölüm maliki … ve onun halefleri bakımından herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Mahkemece tapu iptali ve tescil istemine yönelik davanın reddi yönünde karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamakta ise de, davacı yanın ikinci kademedeki tazminat istemi bakımından, vekil sıfatı ile satıcı konumunda olan ve davayı kabul etmiş bulunan …'nın ve diğer vekil sıfatı ile satıcı konumunda olan davalı …'ün sorumlu tutulması gerektiği düşünülmeksizin tazminat istemi yönünden de davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığını düşündüğümden sayın çoğunluğun davacının tazminat istemi bakımından satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüm maliki vekil eden ile vekil …'nın sorumlu tutulması gerektiği yönündeki görüşünde olmadığımdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.

Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. C. Taşınmaz mülkiyetinin kaybı

MADDE 97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. 2. İfa güçsüzlüğü

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. IV – Ortak yerler:

MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. II. Beş yıllık zamanaşımı

7. Hukuk Dairesi         2023/3974 E.  ,  2023/5553 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2008/147 E., 2011/350 K. DAVACILAR : … vd. vekili Avukat …, … vekili Avukat … DAVALILAR : … vekili Avukat … vd., … vekili Avukat …, … DAVA TARİHİ : KARAR : Mahkemece tazminat talebinin kısmen kabulüne, davacı … … yönünden dosyanın işlemden kaldırılmasına Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece tazminat talebinin kısmen kabulüne, davacı … … yönünden dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir. Mahkeme kararı bir kısım davacılar vekili tarafından tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar dava dilekçesinde; davacılardan …’nın Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesince düzenlenen 89/481 Esas 89/978 Karar sayılı veraset ilamına göre muris … … oğlu … mirasçıları olarak tespit edilen davalılar ile anlaşma yaparak davalıların murislerinden gelen Antalya Merkez Haşimişcan Mahallesi 5832 ada 8 parsel 5842 ada 1 parsel ve 1252 ada 9 parseldeki 952/5508 hisseyi satış vaadi sözleşmesi ile devraldığını, bu arada …’nın ayrıca tapuda satış yapmak üzere davalılardan vekaletname aldığını ve bu vekaletnameye dayalı olarak taşınmazları ölü eşi … … adına tapuya tescil ettirdiğini ancak daha sonra muris … … oğlu …’ın davalılar dışında başka mirasçılarının bulunduğunun Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1990/1482 Esas, 1992/754 Karar sayılı veraset ilamı ile ortaya çıkması üzerine muris …’ın tüm mirasçılarının Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde … … mirasçıları aleyhinde tapu iptal ve tescil davası açtıklarını, 1989/1018 Esas, 1999/1011 Karar sayılı karar ile … … adına kayıtlanan tapuların iptaline karar verildiğini, mahkeme ilamının henüz tapuda infazının yapılmadığını, her ne kadar ölü … … aleyhine tapu iptal kararı verilmiş olsa da, … adına düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde görüldüğü gibi davalıların taşınmaz bedellerini nakden ve tamamen aldıkları için davacıların zararlarının doğduğunu beyanla öncelikle Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesince düzenlenen 1990/1482 Esas, 1992/754 Karar sayılı veraset ilamına göre davalılar adına kayıtlanacak payların iptali ile davacılar adına dört eşit pay olarak tesciline karar verilmesini, ayrıca geri kalan dava dışı …’ın mirasçılarına düşen paylar için dava tarihindeki taşınmazın … değerlerini tespiti ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, olmadığı takdirde muris … … adına kayıtlı 952/5508 hissenin tamamının … değerinin tespit edilerek zararlarının tazminini talep etmişlerdir. II. CEVAP Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmaz paylarının davacının murisi … … adına tapuda kayıtlı göründüğünü, davacıların murisi adına olan kayıtlar iptal edilmeden iş bu davayı açmakta hukuki yarar bulunmadığını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, davacının delil olarak bildirdiği satış vaadi sözleşmelerinde davalı … … taraf olmadığını, davacılardan ölü … … Mirasçısı …'nın davalılardan aldığı vekalete dayanak tapuda ölü … … adına tescil yaptırdığını, ancak hangi hukuki işlem ile ve hangi akitle taşınmazı devrettiği ve ne kadar bedel ödediğinin anlaşılamadığını, taraflar arasında düzenlenen 7 adet satış vaadi sözleşmesinin 6 tanesinin davacılardan … ile yapılan satış vaadi sözleşmesi olduğunu ancak …'nın kendi adına satış vaadi sözleşmesi yaptığı taşınmazları bu defa sözleşmeler yokmuş gibi davalılardan vekaletname alarak eşi … …'ya devrettiğinden bu aşamada kendi yapmış olduğu satış vaadi sözleşmelerine dayanamayacağını, bu nedenle davalıların davacıyı aldattıkları veya kötü niyetli olduklarının kabul edilemeyeceğini kötü niyetli olan tarafın ise bizzat davacı …'nın kendisi olduğunu, yolsuz alınan tapunun Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1989/1018 Esas, 1999/1011 Karar sayılı ilamı ile iptal edildiğini, veraset ilamının yanlış olmasından da müvekkilinin kusuru bulunmadığını, bir kimsenin kendi muvazaasına dayanarak karşı taraftan hak talep edemeyeceğini savunmuş, 20 yıldan fazla zaman geçtiği için ayrıca davada zaman aşımı olduğunu beyan etmiştir. III. MAHKEME KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın kısmen kabulü ile; tapu akit tablosundaki satış değerlerinin dava günündeki denkleştirici adalet ilkelerine göre ulaştığı toplam değer 28.511,46 TL'nin muris … … mirasçılarından … …'nın ¼ miras payı düşüldüğünde kalan 21.383,60 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizleriyle birlikte davalılardan (Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1989/481 Esas, 1989/978 Karar sayılı veraset ilamındaki hisseleri oranında alınarak) davacılar …, … … ve … …’ya hisseleri oranında ödenmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, davacı … … hakkındaki davanın takip edilmediğinden işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir. IV. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Bir kısım davacılar vekili; davacı müvekkillerin murisi …’nın Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1989/481 Esas 1989/978 Karar sayılı veraset ilamına dayanarak, veraset ilamındaki mirasçılardan vekalet alarak dava konusu Antalya Merkez Haşimişcan Mahallesi 5832 ada 8 parseldeki taşınmazı eşi … … adına satın aldığını, ancak bir süre sonra bir kısım daha mirasçı olduğu iddiasıyla davacı tarafın dayanak yaptığı veraset ilamının iptal edilip … bir veraset ilamı çıkarıldığını, aleyhine tapu iptal ve tesciline karar verilen … … mirasçıları olarak iş bu davanın açıldığını, ancak Yerel Mahkemece bedeline uyarlanmasına karar verildiğini, hükmedilen tazminat ile taşınmazın bedeli arasında yaklaşık 20 kat fark oluştuğunu ileri sürerek Mahkeme kararının bozulması talebiyle temyiz yoluna başvurmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil ile alacak, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden … taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden … davalar için … bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer … “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. 3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. 3. Değerlendirme 1. Somut olaya gelince; davalılardan …’nin 05.07.1990 tarihinde, gerekçeli kararda "… …" yazılmakla birlikte nüfus kayıtlarına göre doğru şekilde yazımı "…" olan davalının ise 14.12.1989 tarihinde öldükleri, dolayısı ile davanın açıldığı 10.08.2008 tarihinde ölü oldukları anlaşılmıştır. Davanın açıldığı tarih itibarıyla ölü kişiler aleyhine dava açılıp sonuçlandırılamayacağından, mahkemece adı geçen ölü kişiler yönünden davanın pasif husumet nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 2. Diğer yandan, davacılar dava dilekçesinde, yedi ayrı satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalılara taşınmazların bedellerinin ödendiğini, ancak tapunun satış vaadi alacaklısının eşi üzerine satış nedenine dayalı tescil edildiğini ve sonrasında yolsuz tescil nedeniyle tapuların iptal edildiğini açıklayarak satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptal ve tescil, mümkün olmazsa tazminat talebinde bulunduklarından, işin esasının satış vaadi sözleşmeleri kapsamında incelenmesi gerekirken, mahkemece yolsuz tescilin satış nedenine dayandığı üzerinde durularak karar verilmesi de doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. V. KARAR Yukarıda açıklanan sebeplerle; Bir kısım davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, Bozma nedenine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren Mahkemesine gönderilmesine, 20.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet