Kat Mülkiyetinin Hukuki Mahiyeti ve Tapu Güvencesi
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve tapu kütüğüne tescil ile geçerlilik kazanan ayni bir haktır. Tapu sicilinin aleniyeti prensibi çerçevesinde Türk Medeni Kanunu koruması altında bulunan bu sistemde, ana gayrimenkulün yönetim tarzını ve kurallarını belirleyen yönetim planı da tapu kütüğünün tamamlayıcı bir parçasıdır.
Tapu kütüğündeki tescil kaydına güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan kişinin iktisabı Türk Medeni Kanunu gereğince korunur. Tapuda malik olarak görünen kişiden taşınmaz devralındığında, önceki maliklik durumuna ilişkin sonradan çıkabilecek eksikliklere karşı iyiniyetli alıcının mülkiyeti yasal himaye görür. Buna karşılık, tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması durumunda taşınmaz maliki eşinin açık rızası bulunmaksızın devir işlemi yapamaz.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir arsa üzerinde ileride yapılacak bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payına bağlı olarak tapu kütüğüne önceden tescil edilen haktır. Bu müessese, inşa sürecinde arsa payı sahipliğini ve bağımsız bölüm üzerindeki hak iddialarını resmi güvenceye bağlar.
Kat mülkiyeti ise yapının onaylı mimari projesine uygun biçimde bütünüyle tamamlanması ve yetkili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması suretiyle kurulan bağımsız mülkiyet statüsüdür. İnşaat halindeki projelere ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda düzenleme şeklinde akdedilmesi kanuni zorunluluktur; adi yazılı sözleşmeler mülkün teslim edilmemesi veya yüklenicinin iflası halinde alıcıya ayni hak koruması sağlamada yetersiz kalır.
Arsa Payının İşlevi ve Ortak Yerlerin Mülkiyeti
Arsa payı, bağımsız bölümün ana yapının üzerinde bulunduğu arsanın toplam değeri içindeki oranını ifade eder. Kat malikinin kat malikleri kurulundaki oy hakkı, ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılma borcu ile taşınmazın olası yıkımı veya kentsel dönüşüme girmesi durumunda hak kazanacağı tazminat payı tapuda kayıtlı arsa payına göre tayin edilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca çatı, dış cephe, koridor ve asansör gibi alanlar ana gayrimenkulün ortak yerleridir ve bağımsız bölüm malikleri bu yerler üzerinde arsa payları oranında mülkiyet hakkına sahiptir. Ortak kullanım yerlerine tek taraflı müdahalelerde bulunulması veya projeye aykırı değişiklikler yapılması eski hale getirme davasına konu teşkil eder.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimindeki Kanuni Sınırlar
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinebilmeleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35/1 uyarınca yasal kısıtlamalara uyulması, devletler arası ikili ilişkiler ile memleket menfaatlerinin gözetilmesi ve ilgilinin Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşları arasında bulunması şartına bağlıdır.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 35Kaynağı aç
Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplamı, ilgili ilçedeki özel mülkiyete elverişli arazilerin yüzde onluk kısmını ve ülke genelinde kişi başı otuz hektarlık alanı aşamaz. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde geçerli olan otuz hektarlık edinim sınırını iki misline kadar artırmaya yetkilidir.
Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri Cumhurbaşkanı kararıyla sınırlandırılabilir; bu çerçevede kişi, coğrafi bölge, uyruk, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm veya miktar kriterleri belirlenebileceği gibi işlemler kısmen veya tamamen durdurulabilir yahut yasaklanabilir.
Yabancı Ticaret Şirketleri ve Taşınmaz Rehni İstisnası
Yabancı ülkelerde kendi milli mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye'de gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinimini yalnızca özel kanun hükümlerinde açık cevaz bulunması durumunda gerçekleştirebilir. Bu ticaret şirketlerinin haricinde kalan yabancı dernek, vakıf ve benzeri yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi veya bunlar lehine sınırlı ayni hak kurulması hukuken mümkün değildir.
Öte yandan, yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesis edilmesinde Tapu Kanunu m. 35 hükmünde düzenlenen sınırlamalar uygulanmaz.
Güvenlik Bölgeleri ve Yapısız Taşınmazlarda Proje Yükümlülüğü
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca; özel güvenlik bölgelerine ait değerler ise İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir ve işlemler bu belgeler üzerinden yürütülür. Taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgelerinde bulunması halinde yabancıların bu mülkü satın alması yasaktır; tapu müdürlükleri ilgili birimlerden taşınmazın durumuna dair resmi belge talep eder.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili idarece başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilir ve projenin süresinde tamamlanıp tamamlanmadığı Bakanlıkça takip edilir.
Tapu Kanunu m. 35 hükümlerine aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde idareye başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ile yasal sınırlamalar dışında miras yoluyla geçen taşınmaz ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca tanınacak ve bir yılı geçmeyecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedeli hak sahibine ödenir.
Yabancıların Taşınmaz Alımındaki Usul ve Belge Zorunlulukları
Yabancı ülke vatandaşlarının taraf olduğu gayrimenkul alım işlemlerinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme raporunun alınması zorunludur. Taşınmazın değerleme raporundaki tespiti, tapu müdürlüklerinde yürütülen resmi tescil prosedürünün temel basamaklarındandır.
Yabancı alıcının taşınmaz ediniminde kullanacağı bedeli merkez bankası onaylı bir banka aracılığıyla Türkiye'ye getirmesi ve bu meblağı Döviz Alım Belgesi (DAB) ile ispatlaması gerekmektedir. Döviz Alım Belgesi, tapu müdürlüğündeki devir ve tescil işlemi sırasında ibrazı zorunlu bir evraktır.
Taşınmaz devir işlemlerinin vekil aracılığıyla gerçekleştirilmesi halinde, yurt dışından tanzim edilen vekaletnamelerin gayrimenkul alımı ve tapu müdürlüğünde işlem yapma yetkilerini açıkça barındırması gerekir. Noter onaylı bu vekaletnamelerde apostil şerhinin veya konsolosluk tasdikinin bulunması şart olup, bu unsurları taşımayan vekaletnamelerle yapılan başvurular tapu müdürlüklerince reddedilir.
Yabancı gerçek kişiler bir ilçede ne kadar taşınmaz edinebilir?
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
Yabancıların Türkiye genelindeki taşınmaz alımında bir üst sınır var mıdır?
Evet, yabancı gerçek kişiler ülke genelinde kişi başına en fazla otuz hektara kadar taşınmaz edinebilir; bu sınır Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına kadar artırılabilir.
Yabancıların satın aldığı yapısız arazilerde proje tamamlama şartı nedir?
Yabancı gerçek kişiler ve ticaret şirketleri yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığa onaylatmak ve süresinde tamamlamak zorundadır; aksi halde mülk tasfiye yaptırımına tabi tutulur.
Yabancı tüzel kişiler Türkiye'de serbestçe mülk edinebilir mi?
Hayır, yabancı ticaret şirketleri yalnızca özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bu şirketler dışındaki yabancı tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi yasaktır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy