Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Aynî Hak Edinimi

Madde 36 – (Yeniden Düzenleme: 3/7/2008-5782/2 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/2 md.) 29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir. 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır. Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.

12. Hukuk Dairesi         2012/6262 E.  ,  2012/20966 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Alanya 2. İcra Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 19/12/2011 NUMARASI : 2011/156-2011/195 Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı ve borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için  Tetkik Hakimi tarafından  düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü : 1- Alanya 2. İcra Mahkemesinin 19.12.2011 tarih ve 2011/156 – 2011/195 sayılı kararının borçlu tarafından temyiz edilmesinden sonra borçlunun kimliği tesbit ve tasdik edilmiş dilekçesi ile temyiz isteminden feragat ettiği tesbit edilmekle istemin reddine karar vermek gerekmiştir. 2-İhale alıcısı davalı M,,,,, Emlak Yatırım ,,.L.,,.Şt,, temyiz itirazlarının incenmesinde; Borçlusüresi içinde ihalenin feshi talebinde bulunması üzerine mahkemece yapılan yargılama sonucu; ihale alıcısı ve takipte alacaklı bulunan ……Emlak Yatırım inş Tur Tic. Ltd. Şti.nin ortaklarının Hollanda uyruklu olduğu, 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi ile bu kanunun uygulanmasına ilişkin esas ve usulleri düzenleyen Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mü1kiyeti ve sınırlı ayni hak edimine ilişkin yönetmelik hükümlerine göre; Türkiye de taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen ve yabancı yatırımcılar tarafından kurulan şirketlerin Valilik İl Planlama ve Koordinasyon müdürlüğüne müracaatları üzerine valilik makamı tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne bildirimde bulunacağının düzenlendiği, ihale alıcısı şirketin anılan yasal düzenlemelerdeki prosedürü yerine getirmeden ihalelere giremeyeceği belirtilerek ihalenin feshine karar verilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 36/1. maddesinde yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecekleri belirtilmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında ise bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığı'nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabi tutulmuştur. Anılan maddenin uygulanmasını düzenleyen Yabancı sermayeli şirketlerin Taşınmaz Mü1kiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edimine ilişkin yönetmeliğin dördüncü maddesi gereğince az yukarıda belirtilen nitelikteki şirketlerin gayrimenkul edimi için valilik il planlama koordinasyon müdürlüğüne maddede belirtilen belgelerle birlikte başvurmaları gerektiği ilgili kurum tarafından yapılacak inceleme sonucu, başvurunun olumlu olması halinde başvuran şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne, olumsuz olması halinde ise şirkete bilgi verileceği açıklanmıştır. Görüldüğü üzere yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye de ihalelere katılımını engelleyen bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Yine 13. Temmuz 2006 tarihinde yayınlanan 6598 sayılı ticaret sicilinde davalı alacaklı şirketin amacının her çeşit emlak gayrimenkul inşaatı, emlak alım satımı olarak yayınlanması da dikkate alındığında, şirketin ihale tarihinde valilik makamınca verilmiş bir gayrimenkul edimine ilişkin izin belgesinin bulunup bulunmadığı tapu sicil müdürlüğü ve valilik makamından araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması isabetsizdir. SONUÇ  : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

1. Hukuk Dairesi         2014/21791 E.  ,  2015/3213 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : SAPANCA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23/01/2014 NUMARASI : 2013/97-2014/37 Taraflar arasında görülen davada; Davacı; K.. Köyü 2242 parsel sayılı taşınmazdaki 6 numaralı bağımsız bölümü, Sapanca İcra Müdürlüğü'nün 2008/1768 esas sayılı dosyasında yapılan ihale ile satın aldığını, ihalenin 22.06.2009 tarihinde kesinleştiğini, taşınmazın boş olarak teslimi için davalıya İİK.nun 135. maddesi uyarıca tahliye emri gönderildiğini, tebligata rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini, Mahkemenin 2010/243 esas sayılı dosyasında ecrimisil isteği ile dava açtığını, davalının işgalci olduğu belirlenerek 22.06.2009 tarihinden 18.01.2011 tarihine kadar ecrimisilin tahsiline karar verilmesine karşın davalının halen hiçbir bedel ödemeksizin meskeni kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek, 18.01.2011 tarihinden itibaren 23.000,00 TL haksız kullanım tazminatının yasal faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur. Davalı; davacı şirketin ihale ile mülkiyet hakkını kazandığını, ancak tescil işlemini yaptırmadığını, yabancı sermayeli bir şirket olması nedeniyle mülkiyeti kazanımının dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesi ile ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 03.03.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat A.. G.. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen vekili Avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü: -KARAR- Dava ecrimisil isteğine ilişkindir. Toplanan deliller ve dosya içeriğinden, davacının çekişme konusu taşınmazı cebri ihale ile edindiği anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kural olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 fıkrasında ''Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.'' hükmü düzenlenmiştir. Ancak, bu kural mutlak olmayıp, bazı yasal sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir. Bu istisnai haller TMK. nun 705/2. fıkrasında düzenlenmiş olup '' Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. ” hükmünü içermektedir. Yine, İcra İflas Kanununun 134/1 maddesinde “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.” düzenlemesi mevcuttur. Bu yasal düzenlemelere göre; ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihale tarihinde kazanmış olur. Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz; çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir. Anılan bu husus TMK. 705/2. maddesinde "Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir. Ne var ki; yasa maddesinde belirtilen işlemler temliki tasarruflar olup, mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır. Tapuda temliki işlem yapılmasını gerektirmeyen tüm işlemleri de yapabilir. Yasa maddesindeki düzenlemenin, ihale ile mülkiyeti kazanan kişinin, her hangi bir hakka dayanmaksızın taşınmazı işgal eden kişiye karşı ecrimisil davası açamayacağı şeklinde değerlendirilmesi olanaklı değildir. Keza, İİK'nun 135/2. maddesinde, alıcıya ihale edilen taşınmaz üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmekte ise, ihalenin kesinleşmesi ile alıcının icra dairesinden üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. O halde, mahkemece tüm bu yasal düzenlemeler gözetilerek, işgalci konumundaki davalıdan usulünce saptanan ecrimisilin tahsiline karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görülmediğinden reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 1.271,00 TL. onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 03.03.2015 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. -KARŞI OY- Hukukumuzda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK.)’nun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur. Öte yandan, Türk Hukuku’nda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka Kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nun 705/II maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151 inci maddesinde gösterilmiştir. TMK’nun 705/II. maddesi “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”hükmünü içermektedir. Anılan madde gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyi niyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK.'nun 1023.maddesi hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmamıştır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır. Mülkiyet hakkı ise öğretide, bir mal üzerinde sahibine en geniş hakimiyet (hakkın sağladığı yetki) sağlayan bir ayni hak olarak tanımlanmıştır(Bertan, Suat: Ayni Haklar, Cilt 1, Ankara 1976, Sahife 30; Ertaş, Şeref: Eşya Hukuku, D.E.Ü.H.F. Yayınları, 2.Bası, Ankara 1995, Sahife 169; Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul 2006, Sahife 18, 229). Mülkiyet hakkı, sahibine hakkın konusu olan şeyden kullanma (usus), ürünlerinden yararlanma (fructus) ve malı tüketme, eski deyimle sarf ve istihlak edebilme (abusus) yetkilerini sağlar (Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: a.g.e., s.18; Ertaş, Şeref: a.g.e., s.170). Mülkiyet hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683 ila 778.maddeleri arasında düzenlenmiş olup, açık bir tanımı yapılmış değildir. Mülkiyetin unsurlarını belirten T.M.K.'nun 683.maddesi aynen: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”Hükmünü içermektedir. Bu madde hükmü dikkate alındığında; mülkiyetin sağladığı aktif yetkiler (mülkiyetin müspet unsurları da denilmektedir), “o şeyde hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı”dır. Bu tasarruf, malın fiilen kullanılması, semerelerin toplanması, malda değişiklik yapılması, malın tahrip ve tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içine aldığı kadar, malı başkasına devretme, üzerinde hak tesis etme gibi hukuki tasarrufları da içine alır. Mülkiyeti koruyucu yetkiler (buna mülkiyetin menfi unsurları da denilmektedir) kapsamında; malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Bu talepler mülkiyet hakkından kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler (Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: a.g.e., s.229,230,231; Ertaş, Şeref: a.g.e., s.171). Nitekim, Hukuk Genel Kurulu'nun 11.05.1988 gün ve 1987/1-826 E., 1988/399 K. ve 03.02.2010 gün ve 2010/4-4 E.-2010/56 K.,19.09.2012 gün ve 2012/5-344 E. 2012/585 K sayılı kararlarında da, tapu kaydının iptal edilinceye kadar geçerliliğini koruyacağı benimsenerek, mülkiyet hakkına değer verilmiştir. Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz; çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak görünmemektedir. Nitekim bu husus TMK'nun705/II.maddesinde “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Hükmünü içermektedir. Anılan madde gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyi niyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK.m. 1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s:121-122). Öte yandan mülkiyeti kazandıran veya kaybettiren ve tapu dışı kazanma hallerinden olarak maddede sayılan mahkeme kararının temelini oluşturan dava açılması işlemi mülkiyet nakline sebebiyet vermesi nedeniyle de tasarrufi işlem olarak kabulü zorunludur. Somut olayda; davacı şirket dava konusu taşınmazı cebri ihale yoluyla icradan almış ancak halen tapuda tescil sağlanmamıştır. Hukuk Genel Kurulu’nun 01.11.1972 gün ve 1968/2-869 E., 1972/891 K.; 13.03.2002 gün ve 2002/8-160 E., 2002/191 K. ve 13.11.2013 gün ve 2013/6-299 E 2013/1566 K.sayılı, Dairemizin 06.06.2013 gün ve 2013/4095 E, 2013/9429 K.; 8. Hukuk Dairesinin 29.11.2013 gün ve 2013/5 E. 2013/17988 K.; 16. Hukuk Dairesinin 25.12.2013 gün ve 2013/12611 E 2013/13469 K.; 20 .Hukuk Dairesinin 19.12.2013 gün ve 2013/6282 E, 2013/11910 K sayılı kökleşmiş ilamlarında da açıkça anlaşılacağı üzere dava açmak tasarruf işlemi olup, henüz adına tescili sağlamayan davacının eldeki davayı açma hakkı bulunmamaktadır. Yerel Mahkemece, bu husus gözetilerek davacıya tescili sağlama konusunda süre ve imkan verilmesi, tescil sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gibi sayın daire çoğunluğu tarafından kararın farklı bir gerekçe ile onanmış olması da doğru değildir. Bu nedenlerle daire çoğunluğunun onama gerekçesine katılmıyoruz.