İntifa Hakkı Nedir? Kurulması, Hükümleri ve Terkini

İntifa Hakkının Hukuki Niteliği ve Kapsamı

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 794 ila 822. maddeleri arasında düzenlenen ve hak sahibine konusu olan mal üzerinde zilyetlik, kullanma ve yararlanma yetkilerini eksiksiz sağlayan bir sınırlı ayni haktır. Bu hak taşınırlar, taşınmazlar, devredilebilir haklar veya bir malvarlığı bütünü üzerinde kurulabilir. Aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde intifa hakkı, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi bahşeder. İntifa hakkı şahsa bağlı bir irtifak hakkı türü olduğundan yalnızca belirli gerçek veya tüzel kişiler lehine kurulabilir; belirli olmayan veya genel nitelik taşıyan topluluklar lehine intifa hakkı tesis edilmesi mümkün değildir.

İntifa Hakkının Kurulması ve Tapuya Tescil Usulü

Türk Medeni Kanunu'nun 795. maddesi uyarınca intifa hakkının kuruluşu hakkın konusuna göre farklı usullere bağlanmıştır. Hak; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın temliki, taşınmaz mallarda ise tapu kütüğüne tescil yapılması suretiyle vücut bulur. Taşınır ve taşınmazlarda hakkın kazanılması ile tescilinde, aksine düzenleme bulunmadıkça mülkiyete dair genel hükümler tatbik edilir. Taşınmazlarda sözleşmeye dayalı olarak intifa hakkı kurulabilmesi için Tapu Kanunu'nun 26. maddesi gereğince tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur; motorlu taşıtlar gibi tescile tabi araçlarda ise noter huzurunda işlem yapılması şarttır.

Taşınmaz üzerinde kanundan doğan bir yasal intifa hakkı bulunması halinde, bu hak tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa dahi durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Yasal intifa hakkı tapu siciline tescil edildiği andan itibaren ise herkese karşı ileri sürülebilir.

İntifa hakkının konusu alacak ve kıymetli evrak olduğunda, Türk Medeni Kanunu'nun 822. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, intifaın başlangıcını izleyen üç ay içinde söz konusu alacağın ve kıymetli evrakın kendisine devredilmesini talep edebilir. Alacak ve kıymetli evrakın kendisine devrini isteyen intifa hakkı sahibi, devir sırasındaki değer tutarında devredene karşı bunların bedelini ödeme borcu altına girer ve feragat edilmedikçe bu borç için güvence göstermekle yükümlü olur. Güvence istemekten feragat edilmemişse alacak ve kıymetli evrakın devri ancak bu güvence gösterildikten sonra hüküm ifade eder.

Tarafların Hakları, Borçları ve Masraf Paylaşımı

İntifa hakkı sahibi, Türk Medeni Kanunu'nun 803. maddesi gereğince hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Hak sahibi bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. Malik veya intifa hakkı sahibi, intifa konusu malların resmi bir defterinin tutulmasını talep edebilir. İntifa hakkının bizzat şahsı başkasına devredilemez ve hak sahibinin vefatıyla mirasçılara intikal etmez. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu'nun 806. maddesi uyarınca, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmadıkça intifa hakkının fiili kullanımı başkasına devredilebilir. Kullanım devredildiğinde taşınmaz maliki, intifadan doğan haklarını doğrudan doğruya devralana karşı ileri sürebilir.

Malın korunması ve olağan bakımı için yapılması gereken onarım ve yenilemeler Türk Medeni Kanunu'nun 812. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibine aittir. Malın muhafazası daha önemli işlerin yapılmasını veya tedbirlerin alınmasını gerektiriyorsa intifa hakkı sahibi durumu gecikmeksizin malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine rıza göstermekle yükümlüdür. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması halinde intifa hakkı sahibi bunları malik hesabına kendisi yaptırabilir; ancak yapılan bu masraflar intifa hakkı sona ermeden malikten talep edilemez.

Türk Medeni Kanunu'nun 813. maddesi uyarınca intifa konusu malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri ile vergi ve resimleri intifa süresince intifa hakkı sahibi tarafından karşılanır. Vergi ve resimleri malik ödemişse intifa hakkı sahibi bunları malike tazmin etmekle yükümlüdür. Bunların dışındaki diğer bütün yükümlülükler malike aittir; ancak intifa hakkı sahibi bu yükümlülüklerin ifası için gereken parayı istem üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa, malik borçları karşılamak adına intifa konusunu kısmen veya tamamen paraya çevirme yetkisine sahiptir. Ayrıca yerel adetlere göre iyi bir yönetimin gereği sayılıyorsa ya da taşınmaz önceden sigortalanmışsa, intifa konusu şeyi yangın ve benzeri tehlikelere karşı sigortalatma ve sigorta primlerini ödeme borcu intifa hakkı sahibine aittir.

Malikin Korunması, Güvence İstemi ve Sulh Hâkiminin Müdahalesi

Türk Medeni Kanunu'nun 808. maddesi kapsamında haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. İntifa hakkının konusu tüketilebilen bir şey ya da kıymetli evrak ise malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence talep edebilir; kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi kanunen güvence yerine geçer. Buna karşılık malik intifa hakkı kendisinde kalmak üzere yalnızca çıplak mülkiyeti üçüncü bir kişiye bağışlamışsa, çıplak mülkiyeti devralan üçüncü kişi bağışlayandan güvence isteyemez.

İntifa hakkı sahibine güvence sağlaması amacıyla verilen uygun sürenin sonuçsuz kalması veya malikin itirazına rağmen malın hukuka aykırı biçimde işletilmesinin sürdürülmesi durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 810. maddesi uygulanır. Bu şartların varlığı halinde sulh hâkimi, yeni bir karar tesis edilinceye kadar hak sahibinin zilyetliğine son vererek intifa konusunun idaresini belirleyeceği bir kayyıma bırakır.

İntifa Hakkının Sona Ermesi, Tasfiye ve Zamanaşımı

İntifa hakkı, hakkın konusunun tamamen yok olması ve taşınmaz mallarda tapu kütüğündeki tescilin terkin edilmesiyle sona erer. Yasal intifa haklarında ise hakka dayanak oluşturan yasal sebebin ortadan kalkması sona erme sonucunu doğurur. Türk Medeni Kanunu'nun 797. maddesine göre intifa hakkı gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle; tüzel kişilerde ise kararlaştırılan sürenin dolması veya kişiliğin ortadan kalkmasıyla nihayete erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı her halükarda en çok yüz yıl devam edebilir. Taşınmazlarda sürenin dolması, feragat veya hak sahibinin vefatı halleri malike tapu kaydındaki tescilin terkinini isteme yetkisi verir.

İntifa hakkı sahibi, Türk Medeni Kanunu'nun 800. maddesi uyarınca zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur ve yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. Buna karşılık hak sahibi, intifa konusu malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen yıpranma ve değer azalmalarından sorumlu tutulamaz. Hak sahibi kanunen yükümlü olmadığı halde mala yönelik giderler, yenilemeler ve eklemeler yapmışsa, hakkın sona ermesi üzerine Türk Medeni Kanunu'nun 801. maddesi gereğince vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir. Malikin tazminat vermekten kaçınması halinde intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri malı eski haline getirmek kaydıyla söküp alma hakkına sahiptir.

İntifa konusu malın geri verilmesi gerçekleştiğinde, malik ile intifa hakkı sahibi arasında geri verme anında ileri sürülebilecek bütün istem hakları, Türk Medeni Kanunu'nun 802. maddesi uyarınca bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

İntifa Hakkının Mahkeme Kararıyla Terkini ve Paylı Mülkiyetteki Durumu

İntifa hakkının tesisine neden olan sözleşmedeki karşılıklı edimler yerine getirilmemiş ve intifa hakkının devamı malike yüklediği külfete göre hak sahibine çok az yarar sağlar hale gelmişse, Türk Medeni Kanunu'nun 785. maddesi kıyasen uygulanır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/18537 Esas, 2020/7088 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, menfaatler dengesinin aşırı biçimde bozulduğu durumlarda malik hâkimden sözleşmeye müdahale edilmesini ve intifa hakkının terkin edilmesini talep edebilir. Öte yandan intifa hakkının danışıklı kurulduğu iddiasıyla açılan terkin davalarında muvazaanın ispatlanamaması ve kanuni diğer terkin koşullarının gerçekleşmemesi halinde terkin istemi mahkemece reddedilir.

İntifa hakkı sahibinin zilyetliği ve kullanım hakkı taşınmaz maliki tarafından haksız biçimde engellenirse, hak sahibi taşınmazı işgal eden malike karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir ve intifadan men edildiği tarihten itibaren ecrimisil talep edebilir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın kendi payı üzerinde üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurması halinde, Türk Medeni Kanunu'nun 700. maddesi uyarınca diğer paydaşlar hakkın kurulduğunun kendilerine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isteminde bulunabilirler. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2014/12197 Esas, 2015/3749 Karar sayılı ilamında ve 2016/18537 Esas, 2020/7088 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, 01.01.2002 tarihinden sonra tesis edilen intifa haklarında satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde intifa hakkı ilgili paya düşecek satış bedeli üzerinde devam eder. Taşınmaz açık artırmada intifa hakkından arındırılarak satılacağından, diğer paydaşların müstakil bir dava ile tapu kütüğündeki intifa hakkının terkinini talep etmekte hukuki yararları bulunmamaktadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy