6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 357/1 uyarınca ürün kirası; kiraya verenin, kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde hasılat kirası veya işletme kirası terimleriyle anılan bu kurum, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ürün kirası olarak düzenlenmiştir. Hukuki niteliği bakımından ürün kirası; tam iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı edimleri içeren ivazlı ve tarafların iradelerinin uyuşmasıyla kurulan rızai bir sözleşmedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 357Kaynağı aç
Ürüne Katılmalı Kira ve Semerelerin Mülkiyeti
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 357/2 hükmü kapsamında ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belirli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirası türüdür. Bu oran taraflarca sözleşmede belirlenmemişse yerel âdete göre tayin edilir. Şeyin ya da hakkın özüne zarar verilmeksizin dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki mahsuller semere niteliğindedir. Ürün kirasında kiracı, kiralanandan hasıl olan bu semerelerin doğrudan ilk sahibi olur.
İşletme Borcu ve Adi Kiradan Ayrılan Nitelikler
Adi kira ilişkisinde kiracının pasif nitelikte bir koruma ve özen borcu bulunurken, ürün kirasında kiracının kiralananı fiilen çalıştırma ve üretir kılma mahiyetindeki işletme borcu aslidir. Bu kapsamda ürün kiracısı, kiralananın özgülendiği amaca uygun biçimde tarlayı ekmek, meyve bahçesini budamak veya maden ocağını işletmek suretiyle kiralananı verimli ve çalışır durumda tutmak zorundadır.
Onarım Yükümlülüğü, Giderler ve Alt Kira Sınırı
Ürün kirasında kiralananın değerini korumaya, uzun vadeli işlevselliğini ve genel yapısını ayakta tutmaya yönelik esaslı onarımlar kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır. Bununla birlikte aksi kararlaştırılmadığı müddetçe kiralanan gayrimenkulün mülkiyetinden kaynaklanan vergi ve harçları ödeme yükümlülüğü de kiraya verene aittir. Kiracının kiralananı bir başkasına alt kiraya vermesi veya sözleşmeyi devretmesi ise kural olarak kiraya verenin yazılı onayına tabidir.
Sözleşme Süresinin Sona Ermesi ve Fesih Bildirimi
Belirli süreli olarak kurulan ürün kirası sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla sözleşme kural olarak sona erer. Buna karşılık tarafların zıt bir irade ortaya koymaksızın fiili ilişkiyi sürdürmeleri halinde, sözleşme kanun gereği belirsiz süreli ürün kirasına dönüşebilir. Belirsiz süreli ürün kirasında fesih bildirim hakkı kullanılacağı zaman, aksi yönde yazılı bir anlaşma veya yerel örf ve adet bulunmadıkça bildirimlerin altı aylık kira döneminin sonu için yapılması zorunludur.
Ürüne katılmalı kirada ürün paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kira bedelinin devşirilecek ürünün belirli bir oranı olarak kararlaştırıldığı hallerde bu oran sözleşmeyle belirlenmemişse, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 357/2 uyarınca yerel âdete göre belirlenir.
Ürün kiracısı kiralananı başkasına devredebilir mi?
Kiracının kiralananı başkasına alt kiraya vermesi veya sözleşmeyi devretmesi kural olarak kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır.
Belirsiz süreli ürün kirasında fesih bildirimi hangi süre için yapılmalıdır?
Aksine yazılı bir anlaşma veya yerel örf ve adet bulunmadığı durumlarda fesih bildirimleri altı aylık kira döneminin sonu için yapılmalıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy