Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı
Konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Taşınmazın kiraya veren tarafından kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğrultusunda kullanılması zorunlu olduğunda, dava yoluyla kira akdinin sonlandırılması mümkündür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Ölçütü
Gereksinim nedeniyle açılan tahliye davalarında ileri sürülen konut gereksiniminin samimi, gerçek ve zorunlu olması şarttır.
Tahliyeye dayanak yapılan konut gereksiniminin dava açıldığı sırada doğmuş olması zorunlu olup yalnızca doğma ihtimalinin bulunması yeterli kabul edilmez. Bunun yanında konut gereksiniminin sadece dava açılışında var olması yetmeyip yargılama boyunca da devam etmesi aranır.
Yakın bir gelecekte gerçekleşmesi muhtemel olan gereksinim de değerlendirmeye alınabilir; ancak ihtiyacın gerçekleşmesi uzun bir zaman alacaksa gereksinimin samimi olduğundan söz edilemez.
İspat Yükü ve Kirada Oturma Durumu
Gereksinim nedeniyle açılan davalarda gereksinimin ve bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispat yükü kiraya veren üzerindedir. Söz konusu gereksinim her türlü delil ile ispatlanabilir.
Kiraya veren kişinin veya gereksinim sahibi kişinin kirada oturması, gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olduğuna dair bir karine olarak kabul edilir. Bununla birlikte doktrinde, kiraya verenin kendi oturduğu eve kiralananı tercihte haklı bir sebep bulunmaksızın sadece kirada oturmanın karine sayılmasının hakkaniyete aykırı olabileceği ileri sürülmüştür.
Başkasıyla Yaşama ve Reşit Bireylerin Durumu
Kirada oturulmasa dahi başka bir kişi ile birlikte yaşamak kendi konutunda oturma gereksinimini ortaya koyar; hiç kimse başkası ile birlikte yaşamak zorunda bırakılamaz.
Benzer şekilde, reşit olan bir kimsenin ailesi ile birlikte yaşamaya zorlanamayacağı kabul edilmektedir.
Özel Koşullara Dayanan Konut Gereksinimi Halleri
Sağlık problemleri sebebiyle kiralanana gereksinim duyulması halinde, durumun sağlık raporu ile belgelendirilmesi ve gereksinimin bu şekilde ortaya konulması gerekir.
Evlilik nedeniyle tahliye isteminde bulunulduğunda, evlilik için somut adımların atılmış olması ve evliliğin gerçekleşmesi aranır. Nişanlanmanın evlilikle sonuçlanmayabileceği gerekçesiyle ihtiyacın henüz doğmadığına hükmedilebilmektedir.
Kiralananın fiziken daha elverişli olması gereksinim sebebi sayılabilir; ancak yalnızca daha rahat koşulların bulunması yeterli görülmemektedir.
Kiralanana eşya koyma isteği veya kiralananı depo olarak kullanma ihtiyacı, konut gereksinimi gibi gerçek bir neden olarak kabul edilebilmektedir. Buna karşın doktrinde, konut gereksinimi haricinde kiralananın depo olarak kullanılması amacıyla kiracının tahliye edilemeyeceği yönünde aksi görüş de bulunmaktadır.
Yurtdışında ikamet eden kiraya verenlerin Türkiye'ye kesin dönüş yaptığı hallerde ihtiyacın varlığı kabul edilmekte olup kesin dönüşün Türk konsolosluğu gibi ilgili bir kurum tarafından kaşe ile ortaya konulması aranmaktadır. Bununla birlikte, kesin dönüş yapılmamış olsa dahi yurtdışında çalışan kişilerin Türkiye'ye geldiklerinde başka yerlerde kalmak zorunda kalmaları da konut gereksinimi olarak değerlendirilebilmektedir.
Yazlık konut ihtiyacı gibi geçici gereksinimler de taşınmazın konumu ve mimari koşulları değerlendirilerek gerçek ve samimi gereksinim kapsamında kabul edilebilmektedir.
Dava Açma Süresi
Gereksinim sebebiyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık süre zarfında açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Kiraya veren, gereksinim gerekçesiyle kiralananın tahliyesini sağladığında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin ilk fıkrası uyarınca, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Kiraya veren yeniden kiralama yasağı hükümlerine aykırı davrandığı takdirde, Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Reşit bireyler ailesiyle birlikte yaşamaya zorlanabilir mi?
Reşit olan bir kimse ailesiyle birlikte yaşamaya zorlanamaz.
Yazlık konut ihtiyacı tahliye davasına dayanak yapılabilir mi?
Yazlık konut ihtiyacı gibi geçici gereksinim durumları, taşınmazın konumu ve mimari koşulları değerlendirilerek gerçek ve samimi bir gereksinim olarak kabul edilebilmektedir.
Gereksinim nedeniyle boşaltılan konut başkasına kiralanabilir mi?
Kiraya veren, gereksinim sebebiyle tahliyesini sağladığı konutu haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi takdirde eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.
Kirada oturan ev sahibinin açtığı tahliye davasında ispat nasıl gerçekleşir?
Konut gereksinimini ve bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü kiraya verendedir ve bu durum her türlü delille ispatlanabilir; kiraya verenin veya gereksinim sahibinin kirada oturması ise ihtiyacın varlığına bir karine olarak kabul edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy