Topraktan Ev Alırken Hukuken Nelere Dikkat Edilmelidir?

14. Hukuk Dairesi         2020/1812 E.  ,  2020/4793 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) Davacı tarafından, davalı aleyhine 09/11/2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 30/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, aynı zamanda arsa sahibi konumundaki yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, davalı şirket tarafından yapılmakta olan 7 katlı binanın 7. katındaki 25 No’lu daireyi davalı şirketten satın aldığını, parasını ödediği halde tapusunu alamadığını ileri sürerek söz konusu dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı yüklenici, cevap vermemiştir. Mahkemece, taşınmazların alım ve satımının tapu dairesinde yapılacağı, tapu dairesi dışında yapılan alım satımların hukuken yok hükmünde olduğu, davacının alacak davası hakkının baki olduğu ancak huzurdaki davada hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dosya arasında mevcut 15.10.2008 tarihli adi yazılı sözleşmeye göre davalı … İnşaat Petrol Kömür Giyim Taş. San. Ve Tic. Ltd. Şti’nin 1953-12954 ada 1-6 parsellerde yapmakta olduğu binanın 7. katındaki 25 No’lu daireyi 75.000,00TL karşılığında davacı …’a satışını yaptığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece, tapu dairesi dışında yapılan satımların yok hükmünde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince davacı ile yüklenici arasındaki temlikin yazılı olması yeterli olduğundan davacıya yapılan daire satışı geçerlidir. Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeksizin yanılgılı gerekçe ve eksik incelemeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 184- Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir. II. Yasal veya yargısal devir ve etkisi

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet

MADDE 188- Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Borçlu, devri öğrendiği anda muaccel olmayan alacağını, devredilen alacaktan önce veya onunla aynı anda muaccel olması koşuluyla borcu ile takas edebilir. II. Öncelik hakları ve bağlı hakların geçişi

MADDE 97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. 2. İfa güçsüzlüğü

14. Hukuk Dairesi         2018/4743 E.  ,  2019/782 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.07.2016 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.05.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilşkindir. Davacı vekili, … İnşaat Taahhüt Ticaret Ltd. Şti tarafından 328 ada 4 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 No'lu bağımsız bölümün 17.01.2009 tarihli sözleşme ile müvekkiline 90.000,00TL bedelle satıldığını, 60.000,00TL'sinin peşin 30.000,00TL'sinin ise, iş yapma karşılığında ödendiğini, müvekkilinin taşınmazı 2010 yılında teslim aldığını ve kiraya vermek sureti ile zilyet olduğunu, daha sonra dava konusu taşınmazın 04.10.2012 tarihinde muvazaalı olarak diğer davalı …’a devredildiğini belirterek taşınmazın davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı … İnşaat Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. vekili, taşınmazın davacıya satıldığını ve davacının tüm sorumluluklarını yerine getirdiğini, diğer davalı …’a ise başka bir taşınmazın satıldığını, ekonomik durumlarının kötüye gitmesi nedeni ile diğer davalı …’a satılmış olan dairenin teslim edilememesi üzerine dava konusu 6 No'lu bağımsız bölümün verildiğini, dava konusu bağımsız bölümün davacıdan alınarak kendilerine verildiğinden davalı … ve eşinin haberlerinin olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı … vekili, davacının harici satış sözleşmesine dayandığını, müvekkili ile mütaahhit firma temsilcilerinin başka bir daire için anlaştıklarını anlaşılan dairenin diğer davalı … İnşaat Şirketi tarafından müvekkiline teslim edilemeyince dava konusu taşınmazın müvekkiline devredildiğini, taşınmazın tapuda devri yapılırken diğer davalı … İnşaat Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. Temsilcilerinin müvekkiline dairede kiracının olduğunu 6 ay çıkartılmaması gerektiğini söylemeleri üzerine bu sürenin bitiminde kiracıya dairenin boşaltılması için ihtar çekildiğini, diğer davalı … İnşaat Şirketi ile müvekkilinin hiç bir tanışıklığının olmadığı, muvazaa iddalarının yersiz olduğu, aksine davacı ile diğer davalı … İnşaat Şirketi’nin danışıklı olarak eldeki davayı açtıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece asliye hukuk mahkemesi sıfatı ile yapılan yargılama sonunda verilen ilk kararda; davacının harici satış sözleşmesine dayandığı, resmi şekil şartına uyulmadığı, davalı …’ın davacı ile şirket arasında yapılan sözleşmeyi bilmediği bilmesi gereken kişilerden de olmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine, Dairemizin 04.05.2016 tarih 2015/9266 Esas, 2016/5447 Karar sayılı ilamı ile, davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerekirken çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanmasının doğru olmadığı gerekçeleri ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bozmaya uyularak tüketici mahkemesi sıfatı ile yapılan yargılama sonunda; mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2- 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. TMK'nin 1023. maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunması gerekir ise de yasanın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı yoktur. Öte yandan, kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının tespitinde TMK'nin 3. maddesindeki karine ve bu konudaki 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen gerekçeden de yararlanılması gerekir. Şahsi hak sahibi üçüncü kişi ayni hak sahibi malike karşı kötü niyet iddiasını kanıtlarsa alacağın temliki işleminin onun tarafından bilindiği tapuda mülkiyet devrinin sözleşmeden doğan hakkının bertaraf edilmesi amacıyla ve kötü niyetle yapıldığı kabul edilir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı vekili, 328 ada 4 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 No'lu bağımsız bölümü 17.01.2009 tarihli adi yazılı sözleşme ile müvekkilinin satın aldığı, bedelini ödenerek taşınmazı teslim aldığı, daha sonra dava konusu taşınmazın 04.10.2012 tarihinde muvazaalı olarak diğer davalı …’a devredildiği iddiası ile taşınmazın davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili davacı adına tescili istemi ile dava açmıştır, Bozmaya uyularak tüketici mahkemesi sıfatı ile yapılan yargılama sonunda mahkemece, davacının harici satım sözleşmesine dayandığı, resmi şekil şartına uyulmadığı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını 3. kişi olan tapuda devralana karşı ileri süremeyeceği, davacının taşınmazı yükleniciden alacağın temliki yolu ile aldığı varsayılsa bile, yüklenicinin halefi olmuş olan davacının bu talebini yalnızca arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, 3. kişi olan davalı adına kayıtlı tapunun iptalini talep edemeyeceği, gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş ise de; karar eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak verildiğinden usul ve yasaya uygun olmamıştır. Şöyle ki; dava yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası olduğundan, yukarıda belirtilen 30.09.1988 tarihli ve 1987/2- 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre sözleşmenin yazılı olması yeterli olduğundan; Davacı ile … İnşaat Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. arasında yapılan 17.01.2009 tarihli adi yazılı sözleşme geçerli bir sözleşmedir ve hukuki sonuç doğuracaktır. Bu durumda mahkemece davalı firmanın yapsatçı konumunda olup olmadığı araştırılmalı, yapsatçı konumunda değil ise; arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmeli; arsa sahipleri de davada taraf kılınarak; teknik bilirkişiler ile yeniden keşif yapılmalı keşif tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın eksik işlerinin tek tek hesaplanması suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin arsa sahiplerine karşı eksik kalan edimleri saptanmalı, inşaatın hali hazırdaki fiziki seviyesi tespit edilmelidir. Diğer yandan; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan bu satış işlemi davalı …'a karşı Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden; davacının muvazaaya ilişkin delilleri toplanarak, yapılacak araştırmalar neticesinde, davalı …’ın kötüniyetli olduğunun ispat edilememesi halinde dava reddedilmeli, kötüniyetli olduğu sonucuna varılırsa saptanan eksik iş bedelini depo etmek üzere davacıya süre verilmeli, verilen süre içerisinde bedel depo edilir ise davanın kabulüne karar verilmelidir. Belirtilen bu hususlar gözetilmeden eksik araştırma ve inceleme sonucunda yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Madde 3- Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. III. Hâkimin takdir yetkisi