Ev Alımında Temel Hukuki İncelemeler
Ev alırken taşınmazın tapu kaydı, mülkiyet türü, sözleşmenin şekil şartları ve olası hukuki ayıplar dikkatle incelenmelidir. Taşınmaz devrinin kanuna uygun usulde tamamlanması, aile konutu veya miras uyuşmazlıkları gibi üçüncü kişilerin hak iddialarının araştırılması, alıcının mülkiyet hakkını güvence altına alması bakımından zorunludur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 194Kaynağı aç
Satış İşlemlerinde Yetkili Merciler ve Noterlerin Yetkisi
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan gayrimenkul satış işlemleri tapu müdürlükleri nezdinde yürütülmekle birlikte, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren noterler tarafından da gerçekleştirilebilmektedir.
1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 61/AKaynağı aç
Noterler yapılan başvuru sonrasında ilgili evrakı hazırlar; taşınmaz kaydındaki takyidatları, kanuni sınırlamaları ve hak sahipliği durumunu inceler. Tapu kayıtları veya ibraz edilen belgeler üzerinden malikin tespit edilemediği yahut devri engelleyen hukuki bir engelin bulunduğu durumlarda noterler satışı tamamlamaz.
Tarafların noterde satış sözleşmesini imzalamasıyla birlikte noter, tapu bilişim sistemine bağlanarak yevmiye numarası alır ve işlemi kayda geçirir; ardından tapu müdürlüğü tescili yerine getirir. Bu kapsamda noter huzurunda akdedilen sözleşmeler damga vergisinden, tanzim edilen evrak ise değerli kâğıt bedellerinden muaftır.
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi kapsamında, mülkiyet devri içeren sözleşmelerde alıcı ve satıcının ayrı tapu birimlerinde veya yurt dışı temsilciliklerinde yer alması halinde, resmî memurların irade beyanlarını birbirlerinden bağımsız şekilde tutanağa bağlaması yoluyla devir gerçekleştirilebilir.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 26Kaynağı aç
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Şerhi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir.
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi gereğince, noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh verilebilir. Bu şerh, satıcının taşınmazı bir başkasına satması durumunda dahi alıcının öncelik hakkını korur. Ancak şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilerek tapuya tescil edilmezse söz konusu şerh tapu idaresince re'sen terkin edilir.
Mülkiyet Türüne Göre Karar Alma ve Önalım Hakkı
Satın alınacak taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunuyorsa, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 702. maddesi uyarınca, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi zorunludur. Bu nedenle ortakların tamamının katılımı veya rızası bulunmaksızın yapılan tasarruf işlemleri geçerlilik kazanmaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 702Kaynağı aç
Taşınmazda paylı mülkiyet söz konusu olduğunda ise Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi gereğince, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Paylı taşınmazdan pay edinen alıcılar, diğer paydaşların bu hakkı dava yoluyla ileri sürmesi riskiyle karşılaşabilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 732Kaynağı aç
Aile Konutu Niteliği ve Malik Olmayan Eşin Rızası
Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi doğrultusunda eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden talep edebilir.
Malik olmayan eşin aile konutunun devrine izin vermesi hususunda kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiş olsa dahi devrin geçerli sayılması için verilen rızanın açık olması zorunludur. Aile konutuna ilişkin rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eş ise Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkimin müdahalesini talep edebilir.
Vekâletname ile Yapılan Satışlar ve Sahtelik Riski
Taşınmaz satışında satıcı adına vekil hareket ediyorsa yetki sınırları ve vekâletnamenin sıhhati dikkatle incelenmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E. 2016/17757, K. 2020/2024 sayılı ilamında vurgulandığı üzere, satış işleminde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğunun tespiti durumunda ilk el konumundaki alıcının iyi niyet iddiası dinlenmez ve alıcı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki tapu kütüğüne güven ilkesinin korumasından yararlanamaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/17757, K. 2020/2024Kaynağı aç
İnşaat Projelerinden Konut Alımı ve Yüklenici İlişkileri
Arsa sahibinin, taşınmazı edinen üçüncü kişinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde tapunun arsa sahibine dönmesi gerekir.
Taşınmazdaki Ayıplar ve Hukuki Sorumluluk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 219. maddesi gereğince satıcı; alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu olduğu gibi, konutun kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan da sorumludur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese dahi sorumluluk taşır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 219Kaynağı aç
Taşınmazın eser sözleşmesine dayalı üretildiği hallerde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 474. maddesi uyarınca işsahibi, teslim sonrasında olağan işleyiş elverir elvermez yapıyı muayene etmek ve tespit ettiği kusurları makul bir sürede yükleniciye iletmekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 474Kaynağı aç
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 477. maddesi uyarınca işsahibinin durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmesi şarttır; bu bildirim yapılmazsa eser mevcut haliyle kabul edilmiş sayılır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 49. maddesi gereğince, kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren taraf meydana gelen zararı gidermekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 477Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 49Kaynağı aç
Miras Hukuku Yönünden Muris Muvazaası Tehlikesi
Satın alınan taşınmazın geçmiş devirlerinde mirasbırakan tarafından diğer mirasçılardan mal kaçırmak kastıyla yapılan muvazaalı işlemler varsa tapu kaydının iptali tehlikesi doğabilir. Muris muvazaasının varlığı halinde saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar, muvazaa sebebiyle resmî sözleşmenin geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini dava edebilirler.
Noter huzurunda yapılmayan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
Geçerli değildir; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir, adi yazılı sözleşmeler hukuken geçersizdir.
Tapuya şerh edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ne kadar süreyle geçerlidir?
Tapu kütüğüne şerh edilen satış vaadi sözleşmesi 5 yıl süreyle alıcıya öncelik hakkı sağlar; bu süre içinde satış veya irtifak tescili yapılmazsa şerh tapu idaresince re'sen terkin edilir.
Noterde yapılan taşınmaz satışında mülkiyet tescili nasıl sağlanır?
Sözleşme noterde imzalandığında noter tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak işlemi kaydeder ve taşınmazın tescili tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir.
Paylı mülkiyetteki bir evden pay alındığında diğer hissedarlar ne yapabilir?
Hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kapsamında yasal önalım hakkını kullanabilirler.
Aile konutunun devrine eşlerden biri haklı sebep olmaksızın rıza göstermezse ne yapılır?
Rızayı sağlayamayan veya kendisine haklı bir sebep olmadan rıza verilmeyen eş, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi gereğince hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Sahte vekâletnameyle satılan taşınmazı satın alan kişi tapuyu koruyabilir mi?
Vekâletnamenin sahte olduğunun tespiti halinde ilk el konumundaki alıcının iyi niyet iddiası dinlenmez ve Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi korumasından yararlanılamaz.
Satın alınan yapıda sonradan fark edilen gizli ayıplar ne zaman bildirilmelidir?
Teslim anında anlaşılamayan ve sonradan ortaya çıkan ayıpların gecikmeksizin yükleniciye bildirilmesi zorunludur; bildirilmezse yapı olduğu gibi kabul edilmiş sayılır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy