Mirasbırakanın vefatıyla birlikte tereke bir bütün olarak mirasçılara geçer. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi uyarınca mirasçılar, kanundaki ayrık haller saklı kalmak üzere müteveffanın ayni haklarını, alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını ve taşınır ile taşınmazlar üzerindeki fiili hakimiyetini doğrudan kazanırlar ve tereke borçlarından şahsen sorumlu olurlar. Ölüm anında mülkiyet kendiliğinden geçmiş olsa dahi taşınmazların sicilde görünür kılınması ve bankalar, resmi daireler ile alıcılar nezdindeki hukuki işlemlerin yürütülebilmesi bakımından tapu intikali pratik bir gereklilik taşır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 599Kaynağı aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca atanmış mirasçılar da mirası mirasbırakanın ölümü ile kazanırlar; yasal mirasçılar ise atanmış mirasçılara düşen mirası onlara zilyetlik hükümleri çerçevesinde teslim etmekle yükümlüdür. Miras yoluyla intikal işlemi bedelsiz bir iktisap niteliğindedir.
Tapu İntikal Başvurusu ve Mirasçıların Temsili
Miras kalan taşınmazın intikal tescili için bütün mirasçıların birlikte veya ayrı ayrı resmi mercilere müracaat etmesi aranmaz. Tek bir mirasçının kendi başvurusu veya vekili vasıtasıyla işlemleri yürütmesi sonucunda tüm mirasçılar adına ortak tapu kaydının oluşturulması mümkündür.
Tapu intikal başvuruları tapu müdürlüklerine bizzat gidilerek yapılabileceği gibi internet üzerinden e-Devlet vasıtasıyla da başlatılabilir. Çevrimiçi kanallar çoğunlukla ön başvuru, belge iletimi ve sürecin takibi işlevini görmekte olup nihai tescil aşamasındaki imza süreci çoğu kez müdürlük nezdinde tamamlanır.
İntikal işlemlerinin vekil aracılığıyla takip edilmesi durumunda düzenlenecek noter vekaletnamesinin genel nitelikte bırakılmaması zorunludur. Vekaletnamenin tapuda intikal, taksim, satış veya bağış işlemlerinden hangilerine yetki verdiğinin açıkça anlaşılması gerekir. Yurt dışından düzenlenen belgelerde usul kurallarına ayrıca uyulmalıdır.
İntikal İçin Gerekli Ön Hazırlıklar ve Belgeler
Tapu müdürlüğünde intikal sürecinin başlatılması için noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesinin sunulması gerekir. Mirasçılık belgesinin sulh hukuk mahkemesinden talep edilmesi durumunda yetkili mahkeme, mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi veya başvuran mirasçının yerleşim yeri mahkemesidir.
Mirasçılık belgesinin temin edilmesinin ardından taşınmazın bulunduğu belediyeye müracaat edilerek emlak vergisi borcu bulunmadığına ve rayiç bedele ilişkin belgenin temin edilmesi icap eder; taşınmaza dair emlak vergi borcu varsa bu borç kapatılmalıdır.
Tescil başvurusunun öncesinde veraset ve intikal vergi dairesine gidilerek verginin ödenmesi ve vergi ilişiğinin kesildiğini gösteren belgenin alınması gerekir. Bununla birlikte veraset ve intikal vergisi ödemesinin taksitlendirilmesi de mümkündür.
İntikale konu taşınmazın mesken veya dükkan niteliğinde bulunması durumunda, tapu müdürlüğüne ibraz edilecek evraklar arasında güncel zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesinin yer alması şarttır.
Miras Ortaklığı ve Mülkiyet Rejimi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesi uyarınca birden fazla mirasçının mevcudiyetinde mirasın geçişinden paylaşmaya kadar terekedeki tüm hak ve yükümlülükleri kapsayan bir miras ortaklığı doğar. Kanundan ya da sözleşmeden kaynaklanan temsil ve yönetim yetkisi saklı kalmak üzere mirasçılar terekeye elbirliğiyle malik olur ve haklar üzerinde birlikte tasarrufta bulunurlar. 4721 sayılı Kanun'un 701. maddesi doğrultusunda elbirliği mülkiyetinde paydaşların ayrılmış belirli payları bulunmayıp hak sahipliği malların tamamına yaygındır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 701Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 640Kaynağı aç
Mirasçının tek kişi olması halinde mülkiyet tek mirasçı adına tescil edilerek taşınmaz üzerinde serbest tasarruf imkanı sağlanır. Birden fazla mirasçının varlığı halinde ise yasal çerçeve elbirliği mülkiyetini öngörmekte olup ortakların belirlenmiş payları olmadığından hiçbir mirasçı tek başına satış veya bağış işlemi yapamaz. Taşınmazın ilk tescilde miras payları oranında intikal ettiğine dair ifadelerin yanında tek bir mirasçıya devrin sağlanabilmesi için tescil sonrasında paylaşma, satış veya bağış gibi ikinci bir işlemin yapılması gerekir.
Miras ortaklığı devam ederken mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır. Bir mirasçının istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Bir mirasçının ödemeden aciz halinde bulunması durumunda ise diğer mirasçılar haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden talep edebilirler.
Birden çok mirasçı bulunması halinde mirasçılar arasında oybirliğinin sağlanması durumunda miras paylaşma sözleşmesine ve mahkeme kararına dayanılarak taşınmazın tapusu alınabilir. Mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunması halinde ise intikal işlemi mahkeme kararıyla gerçekleşebilir; uzlaşma sağlanamadığı durumlarda dava yoluna başvurulur.
Takyidatlar, Vasiyetname ve Mirasın Reddi
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa veya şufa gibi şerhlerin bulunması intikal tesciline kural olarak engel oluşturmaz ve intikal işlemi sonrasında bu şerhler sicilde devam eder. Bununla birlikte taşınmaz üzerindeki yükler ve tereke borçları, satış, devir veya ayni hak tesisi gibi sonraki tasarruf işlemlerinde sınırlayıcı olabilir; bu tür tasarruflar öncesinde şerhlerin kaldırılması gerekebilir ve takyidat satış aşamasında engel etkisi doğurabilir.
Mirasbırakanın vasiyetnamesinin bulunması durumunda tapuda intikal tescilinin yapılabilmesi için öncelikle vasiyetnamenin açılıp kesinleşmesi gerekebilir; bu usuli aşamalar tamamlanmadan tescil işleminin gerçekleştirilemeyeceği de öngörülmektedir.
Mirasçılardan birinin yasal süresi içinde mirası ret yoluna başvurması halinde, mirası reddeden kişinin miras payı düşer ve tapu tescil süreci geriye kalan mirasçıların durumuna göre yürütülür.
İntikal ve Satış İşleminin Birlikte Yürütülmesi
Miras kalan taşınmazda tapu intikali yapılmadan satış işlemi gerçekleştirilemez. Bununla birlikte tüm mirasçıların oybirliğine varması halinde intikal ve satış işlemleri aynı gün içinde ardışık olarak sonuçlandırılabilir. Süreçte öncelikle intikal tescili tamamlanır, ardından satış dosyası işleme alınır.
Aynı gün içerisinde intikal ve satışın tamamlanabilmesi için tüm mirasçıların bizzat hazır bulunması ya da intikal ve satış yetkilerini açıkça içeren noter vekaletnamesi sunması gerekir. Ayrıca alıcı tarafın evraklarının eksiksiz bulunması ile randevu saatleri ve işlem sırasının doğru planlanması şarttır.
Tapu intikali için bütün mirasçıların başvuruda bulunması zorunlu mudur?
Hayır, bütün mirasçıların birlikte başvurması zorunlu olmayıp tek bir mirasçının bizzat veya vekili aracılığıyla müracaat etmesi tüm mirasçılar adına ortak tapunun tescili için yeterlidir.
Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek bulunması intikale engel teşkil eder mi?
Hayır, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya intifa gibi şerhler intikal tesciline kural olarak engel olmaz; şerhler tapu kütüğünde devam eder ancak sonraki satış veya devir işlemlerinde sınırlandırma yaratabilir.
Miras kalan taşınmazın intikali ve satışı aynı gün yapılabilir mi?
Evet, tüm mirasçıların oybirliği sağlaması, bizzat hazır bulunması veya geçerli vekaletname sunması koşuluyla önce intikal tescili yapılıp ardından aynı gün satış işlemi gerçekleştirilebilir.
Sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi talep edilirken yetkili mahkeme neresidir?
Sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınırken yetkili mahkeme, mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi veya başvuruda bulunan mirasçının yerleşim yeri mahkemesidir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy