Hukuki Dayanak ve Uygulanacak Mevzuat
Toplu işyeri yapı kooperatiflerinde bağımsız bölümlerin kiralanması ilişkisi, tarafların hak ve borçları bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine tabidir. Sözleşme hükümleri çerçevesinde taraflar arasında kiralananın teslimi, kira bedelinin ödenmesi ve kiralanan yerin kullanımına dair kurallar düzenlenir.
Alt Kiralama ve Sözleşmenin Devri Koşulları
Kiralanan yerin veya kira sözleşmesinin üçüncü kişilere devredilmesi, alt kiraya verilmesi, tahsis edilmesi, temliki, ortak alınması ya da işletme hakkının başkasına tanınması kooperatif yönetim kurulunun yazılı izin kararına bağlanabilir. Bu çerçevede kiracı, yönetim organının yazılı onayı olmaksızın taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü şahısların kullanımına bırakamaz.
Kiracının şirketinin veya ticari işletmesinin tamamen veya kısmen satışı yahut devredilmesi durumunda da kira ilişkisinin hukuki halefe devredilebilmesi için kooperatif yönetim kurulunun sözleşme devrine önceden yazılı onay vermesi şart koşulabilir.
Yönetim Değişikliği ve Kiralananın Bakım Bildirimi
Kooperatif yönetim kurulunun ya da organlarının değişmesi, daha önce akdedilmiş olan işyeri kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez. Kira bağıntısı yeni yönetim döneminde de geçerliliğini korur. Bununla birlikte kiracı, sorumluluk alanında bulunsun ya da bulunmasın, kiralanan taşınmazda meydana gelen veya ortaya çıkması kuvvetle muhtemel görülen her türlü bakım ve onarım gerektiren durumu gecikmeksizin kiraya verene yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.
Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih Sebepleri
Kiralanan yerin sözleşmede tahsis edilen ve mutabık kalınan kullanım amacı dışında işletilmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu aykırılığın tespiti halinde kiracıya durumun düzeltilmesi amacıyla yazılı veya sözlü olarak on günlük mehil verilebilir. Tanınan mehil hitamında aykırılığın giderilmemiş olması sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesi nedeni olarak kararlaştırılabilir.
Kooperatif genel kurulu veya yönetim kurulu toplantılarında alınan kararlara uyulmaması ile kiracının sorumlu olduğu aidat ya da katılım payı gibi ödemelerin zamanında ve eksiksiz yapılmaması hali özel fesih sebebi yapılabilir. Yapılan yazılı ihtara rağmen söz konusu yükümlülük aykırılığının on gün içinde giderilmemesi durumunda fesih mekanizması işletilebilir.
Mücbir Sebep Hallerinde Kira Borcu ve Fesih Yetkisi
Mücbir sebepler dolayısıyla kiraya verenin kiralanan yeri eski haline getirememesi ve onaramaması gibi durumlarda, kiralananın tamir edilip ticari faaliyete yeniden başlanmasına kadar kiracının kira ödeme yükümlülüğü askıya alınabilir veya dondurulabilir. Aynı zamanda mücbir sebep hallerinin varlığı halinde kiraya veren, herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü altına girmeksizin sözleşmeyi tek taraflı yazılı bildirimle feshetme hakkına sahip kılınabilir.
Kooperatif yönetiminin değişmesi kira sözleşmesini geçersiz kılar mı?
Kooperatif yönetim kurulunun değişmesi akdedilmiş olan işyeri kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.
Kiracı işyerini başkasına devredebilir veya alt kiraya verebilir mi?
Kiralanan yerin veya sözleşmenin üçüncü kişilere devri, tahsisi ya da alt kiraya verilmesi kooperatif yönetim kurulunun yazılı izin kararına tabi tutulabilir.
Amaç dışı kullanımda fesih süreci nasıl işler?
Kiralananın amaç dışı kullanıldığının tespiti üzerine verilen on günlük mehil içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy