Konutların turizm amacıyla yerli veya yabancı gerçek ve tüzel kişilere kiralanabilmesi için sözleşme öncesinde Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama sözleşmeleri tek seferde en fazla yüz gün süreyle akdedilebilir. Bu sözleşme süresinin sona ermesinin ardından, aynı konut için tek seferde en çok yüz günlük süre kuralı korunarak yeniden sözleşme kurulması mümkündür ve kurulabilecek toplam sözleşme sayısına ilişkin kanuni bir sınırlama öngörülmemiştir. Başvuru süreci ise e-Devlet platformu üzerinden yürütülmektedir.
İzin Belgesi Başvurusu ve Mülkiyet Türlerine Göre Aranacak Koşullar
Turizm amaçlı kiralama faaliyetine konu edilecek taşınmazın mülkiyet durumuna göre başvuru usul ve şartları kanunda ayrı kurallara bağlanmıştır. Paylı mülkiyete konu konutlarda başvuru yapılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ve bu çoğunluğu oluşturan maliklerin yazılı onay beyanları ile kimlik bilgi ve belgelerinin ibrazı şarttır. Elbirliği mülkiyetine tabi konutlarda ise tüm maliklerin oy birliğiyle onay vermesi, kimlik bilgi ve belgelerini sunması ve Kültür ve Turizm Bakanlığı nezdinde temsil ve ilzama yetkili, aynı zamanda idareye karşı sorumlu olan kiraya verenin yazılı beyanla tayin edilmesi gerekmektedir.
İzin belgesi alma borcu altında bulunan kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde kanuni bir sınırlama devreye girer. 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca yetkilendirilmiş ve belgelendirilmiş münhasıran (A) grubu seyahat acentaları kiralama sürecinin yürütülmesi amacıyla izin belgesi başvurusunda bulunabilir.
Başvuru İnceleme Süresi ve Yerinde Denetim
İzin belgesi başvurularının sonuçlandırılma süresi mevzuatta yapılan düzenleme ile otuz günden altmış güne çıkarılmıştır. Başvurunun kabul edilerek izin belgesinin düzenlenmesinin ardından, idari inceleme yalnızca evrak üzerinden sürdürülmez; konutun bizzat ziyaret edilerek yerinde incelenmesi ve başvuru formunda beyan edilen hususların gerçekliğinin tespit edilmesi zorunludur.
Kat Maliklerinin Onayı ve Bağımsız Bölüm Kotaları
Turizm amaçlı kiralamaya konu bağımsız bölümün yer aldığı binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması kanunen zorunludur ve bu kararın başvuru sırasında idareye sunulması gerekir. Çok binalı konut sitelerinde ise tüm sitenin değil, yalnızca kiralamanın fiilen yapıldığı konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin oy birliği aranır. Üçten fazla bağımsız bölümden meydana gelen binalarda, aynı kiraya veren adına toplam bağımsız bölüm sayısının en fazla yüzde yirmi beşi oranında izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya verene ait bağımsız bölüm sayısının beşi aşması halinde ise başvuruda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı ile sitelerde yer alan binalar bakımından tüm kat maliklerinin oy birliği kararının sunulması zorunlu tutulmuştur.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aranan tüm kat maliklerinin oy birliği şartı ile yüzde yirmi beşlik bağımsız bölüm kotası her konut türü için geçerli değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hazırlanan yönetim planında kısa süreli kiralamaya cevaz verilen; resepsiyon, güvenlik ve temizlik gibi hizmetlerin bir arada sunulduğu yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan izin başvurularında, binadaki maliklerin oy birliği kararı ve yüzde yirmi beş oranındaki kota kuralı aranmaz.
Fiziki Donanım, Güvenlik Kuralları ve Konaklama Kapasitesi
Kiralamaya konu edilecek konutların fiziki nitelikleri ve asgari güvenlik şartları da mevzuatta düzenlenmiştir. Konut içinde kimyevi yangın söndürücülerin, kapı arkalarında kaçış merdivenini gösteren krokilerin ve banyo-tuvalet haricinde sabit ayrımı bulunan bütün bölümlerde yangına karşı duman dedektörlerinin yer alması zorunludur. Tefrişat, donanım ve kullanılan cihazların standartlara uygun, bakımlı ve çalışır vaziyette olması aranır. Konutun kapasitesi ise her bir yatak odası için en fazla iki kişi kabul edilerek hesaplanır ve toplam yatak odası kapasitesine en çok iki kişilik ek kapasite ilave edilebilir. Konuttaki oda sayısı bu formüle göre daha yüksek bir sayıya elverse dahi, üç yaşından küçük çocuklar hariç tutulmak üzere aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı on iki kişiyi geçemez.
İdari ve Cezai Yaptırımlar
Kültür ve Turizm Bakanlığından usulüne uygun şekilde izin belgesi alınmaksızın konutların turizm amaçlı kiralamaya konu edilmesi 7464 sayılı Kanun kapsamında idari para cezası yaptırımına bağlanmıştır. Bunun yanı sıra, izin belgesi başvurusu esnasında idareye gerçeğe aykırı belge sunulduğunun anlaşılması halinde başvuru reddedilir; şayet bu aşamada izin belgesi düzenlenmişse belge iptal edilir. Gerçeğe aykırı belge sunan ilgililer hakkında ayrıca 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu hükümleri dairesinde adli mercilere suç duyurusunda bulunulur.
Yüksek Nitelikli Konutlar İçin Geçiş Hükümleri
Yönetmeliğin geçici 1. maddesiyle belirli koşulları sağlayan mevcut yüksek nitelikli konutlar bakımından intibak kolaylığı getirilmiş, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinde belirtilen yer koşulu aranmaksızın başvuru yapılmasına imkan tanınmıştır. Bu intibak kolaylığı için 31.12.2024 tarihine kadar bir geçiş süresi belirlenmiş, ancak düzenleme kapsamında aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin aynı parselde sunulması şartı getirilerek nitelikli konut kriterleri somutlaştırılmıştır.
Turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesi en fazla ne kadar süre için akdedilebilir?
Turizm amaçlı konut kiralama sözleşmeleri tek seferde en fazla yüz gün süreyle kurulabilir; bu sürenin bitiminde aynı konutta yeniden yüz gün şartıyla yeni bir sözleşme yapılması mümkündür.
Apartman dairesinde izin belgesi almak için komşuların onayı gerekir mi?
Evet, kiralama yapılacak bağımsız bölümün yer aldığı binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması ve bu kararın başvuru dosyasına eklenmesi zorunludur.
Müstakil veya yüksek nitelikli konutlarda kat maliklerinin oy birliği şartı aranır mı?
Müstakil konutlar ile yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen ve güvenlik, resepsiyon, temizlik gibi hizmetleri barındıran yüksek nitelikli konut başvurularında oy birliği kararı ve yüzde yirmi beş kota kuralı aranmaz.
Kiralanan konutta azami kaç kişi konaklayabilir?
Yatak odası başına iki kişi ve toplam yatak odası kapasitesine ilave en fazla iki kişi üzerinden yapılan kapasite hesabına göre, oda sayısı ne olursa olsun üç yaşından küçük çocuklar hariç aynı anda en fazla on iki kişi konaklayabilir.
İzin belgesi başvurusu ne kadar sürede sonuçlandırılır ve konut denetlenir mi?
İzin belgesi başvurularının sonuçlandırılma süresi altmış gündür ve izin belgesinin düzenlenmesinden sonra konutun bizzat ziyaret edilerek yerinde incelenmesi zorunludur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy