Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi: Hak ve Yükümlülükler

MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. B. Kira süresi

MADDE 312- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. D. Kiracının borçları I. Kira bedelini ödeme borcu 1. Genel olarak

MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. B. Bağlantılı sözleşme2

6. Hukuk Dairesi         2014/1859 E.  ,  2014/2404 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 19/11/2013 NUMARASI : 2012/1328-2013/1618 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kiracısı bulunduğu arsa vasfındaki taşınmazı satın aldıklarını, davalıya süresinde ihtarname keşide ederek kiralananın tahliyesini talep etmelerine rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir.Davalı vekili,davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. 01.02.2009 başlangıç tarihli, beş ay süreli kira sözleşmesi ile arsa vasfındaki taşınmaz ile üzerindeki kantar ve depo dava dışı şirket tarafından davalıya kiralanmıştır. Davacı kiralananı 08/02/2012 tarihinde satınalma suretiyle iktisap etmiş, eski malikin halefi olarak bu davayı açmıştır. Mahkemece mahallinde yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporu ile kiralanan işyerinin yaklaşık 1.100 m2 olduğu,içinde iki katlı yaklaşık 60 m2 binanın ve 400 m2 kapalı alanın olduğu tespit edilmiştir.6098 sayılı TBK.nun 339. ve devamı maddeleri konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek hükümler olup konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında kalmayan kiralananlar için Türk Borçlar Kanunu'nun 299.maddesinde tanımı yapılan genel hükümler (adi kira hükümleri) uygulanacağından mahkemece bu husus göz önünde bulundurularak kiralanan taşınmazın TBK.nun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kapsamında kalıp kalmadığı konusunda araştırma yapılarak öncelikle hangi hükümlerin uygulanacağının saptanması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı2

3. Hukuk Dairesi         2017/3644 E.  ,  2017/17900 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, taraflar arasında 01/01/1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının 2008 yılında stopaj hariç net 12.870 TL kira bedeli ödediğini, 2013-2014 döneminde yıllık kira bedelinin 30.000 USD olması hususunda anlaştıklarını ancak davalının bu bedeli ödemediğini belirterek 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere yıllık kira bedelinin stopaj hariç net 80.000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 01.01.2015 tarihinden başlamak üzere yıllık kira bedelinin brüt 60.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının hak ve nesafet indirimine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt 60.000 TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir. 3-Bozma nedenine göre davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir. SONUÇ:Yukarıda 2. Bentte açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. V. Takastan feragat yasağı

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2016/9799 E.  ,  2016/6337 K. "İçtihat Metni" Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiraya verenin açtığı erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira alacağı ile elektrik ve doğalgaz tüketim bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 15.468,44-TL nin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacıya ait taşınmazın davalıya 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiralandığını, 2012 yılı kira bedelinin 2.500,00-TL olarak belirlendiğini, davalının Ağustos/2012 tarihinde kendisine haber vermeden taşınmazı boşalttığını, bu nedenle de taşınmazın uzun süre boş kaldığını ve kira geliri elde edemediğini, sözleşmenin 18.maddesinde kiracının süre dolmadan taşınmazı tahliye etmesi halinde kalan aylar kirasının muaccel olacağının kararlaştırıldığını, bu hükme göre de 2012 yılının Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım ayları kira bedeli toplamı 10.000,00-TL ile kendisi tarafından ödenmek zorunda kalınan birikmiş 3.812,23-TL elektrik ile 1.938,77-TL doğalgaz faturası toplamı olan 15.751,00-TL alacağın yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir. Mahkemece; davalının davaya konu mecuru davacıya fesih talebinde bulunmadan tahliye ettiğinden ödenmeyen kira bedellerinden ve yine davacı tarafından ödenen elektrik ve doğalgaz bedellerinden sorumlu olduğu sabit olduğundan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının erken tahliye nedeniyle hükmedilen makul süre kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 18. maddesinde süre dolmadan kiracı taşınmazı tahliye ederse kalan aylar kirasının muaccel olacağı düzenlemesi bulunmakta ise de; Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 325. Maddesinde:" kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…" denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak, tahliyeden sonra kiracının sorumlu olduğu kira parası miktarının belirlenmesi gerekirken, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02/11/2016 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi. (M) KARŞI OY YAZISI: Taraflar arasında düzenlenen 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 18.maddesinde "süre dolmadan kiracı tahliye ederse, kalan aylar kirası muaccel olur" hükmüne yer verilmiştir. Bu şekildeki bir kararlaştırma cezai şart niteliğinde olup, geçerlidir. Taraflar, erken fesih halinde, kalan aylar kirasının muaccel olacağını kararlaştırdıklarına göre mahkemece talep edilen aylar kirasına hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından hükmün onanması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.

6. Hukuk Dairesi         2013/11397 E.  ,  2014/2875 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi TARİHİ : 15/05/2012 NUMARASI : 2009/625-2012/95 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliyeye bağlı tazminat ve cezai şartın tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece cezai şart isteminin kabulüne, erken tahliye tazminatı isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir Davacı vekili dava dilekçesinde; alışveriş merkezindeki 304 nolu bağımsız bölümün 15.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davalı şirkete kiraya verildiğini, davalı M.. Ö..’in ise sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzaladığını, kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra davalı kiracının akdi tek yanlı olarak feshederek kiralananı 29.05.2009 tarihinde tahliye ettiğini, davalının feshinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin 12/24.maddesi uyarınca feshin belli koşullara bağlandığını, bu kapsamda davalının, kira süresi sonuna kadar işleyecek kira paraları yanında 500.000 Euro cezai şart ile sorumlu olduğunu, fazla talep hakkı saklı olmak üzere 6 aylık erken tahliye tazminatı ve 50.000 Euro cezai şartın tahsili bakımından kiracı ve kefil hakkında icra takibi başlattıklarını, davalıların itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline ve %40 icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili ise; davacının sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan taahhütlerini yerine getirmediğini, davacının AVM’nin kiracılar tarafından büyük oranda terk edildiğini, çarşıdaki insan sirkülasyonu ve ticari hayatın bitme noktasına geldiğini, konuya ilişkin Şişli 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/200 D.iş dosyası ile tespit yaptırdıklarını, işyerinden elde edilen cironun kira parasını karşılayamaz hale geldiğini, mevcut durumun kira başlangıcı itibariyle öngörülmesinin kiracıdan beklenemeyeceğini, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, sözleşmedeki cezai şart koşulunun geçersiz ve fahiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalının itirazlarının reddi ile cezai şart yönünden davanın kabulüne, erken tahliye tazminatı yönünden ise üç aylık yeniden kiraya verme süresi ile sınırlı olarak itirazın iptali isteminin kabulüne karar verilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin cezai şarta yönelik temyiz itirazlarına gelince Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait alışveriş merkezi dahilindeki 304 nolu mağaza davalı firmaya kiraya verilmiştir. Davacı sözleşmenin davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayanmaksızın süresinden önce feshedildiğini belirterek, erken tahliye nedeniyle kira tazminatı ve cezai şartın tahsilini istemiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce ve haklı bir nedene dayanmaksızın feshi durumunda feshe maruz kalan taraf açısından uğranılan zararların tazminini talep hakkı doğar. Taraflar sözleşmenin ihlali durumunda ödenecek tazminat miktarını sözleşmenin başlangıcında maktuen tayin etmiş olabilirler. Nitekim kira sözleşmenin 12/24.maddesinde erken fesih durumunda kiracının kira süresi sonuna kadar işleyecek olan kira bedelleri ile birlikte 500.000 Euro cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Uyuşmazlığa konu olayda davalı kiracı keşide ettiği 11.05.2009 tarihli ihtarda; mevcut kiracıların çarşıyı terk etmekte olduğu, AVM’deki ticari hayatın beklenen düzeyde olmadığı, elde edilen cironun kira parasını karşılayamaz duruma düştüğü bu koşullarda kiracılık sıfatının sürdürülemeyeceği belirtilerek akdin 30.05.2009 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiş ise de feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı da davalı tarafından kanıtlanabilmiş değildir. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere erken fesih nedeniyle kiraya verenin uğradığı kayıpların tazmini gündeme gelecektir. Taraflar sözleşmede erken fesih durumunda ödenecek tazminat tutarını 500.000 Euro olarak belirlemişlerdir. Sözleşmenin tarafları ceza miktarını tayinde serbest olmakla birlikte hükmedilecek ceza tutarının hak, adalet ve nesafet kurallarına da uygun olması gerekir. Hakim borçluyu iktisaden sarsan ceza miktarını tenkisle mükellef olup hakim tarafından resen nazara alınması gereken hüküm açısından; borca aykırı davranılması yüzünden uğranılan zarar ile tayin edilen ceza tutarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunmamalılıdır. Öte yandan TTK’nun 24. Maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir. Somut olayda kiralanan taşınmazın tahliye tarihinden itibaren üç aylık bir süre zarfından yeniden kiraya verilebileceği bilirkişi raporunda açıklanmıştır. Erken tahliye durumunda kiraya verenin maruz kaldığı zarar ile bu zararı karşılamaya matuf ceza miktarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunup bulunmadığı mahkemece irdelenerek bu yönde olumlu-olumsuz bir kanaat bildirilmediği gibi sözleşmede tayin edilen ceza tutarının davalının ticari işletmesinin boyutu itibariyle borçluyu iktisaden sarsıntıya uğratacak derecede yüksek olup olmadığı da yeterince araştırılmış değildir. Mahkemece açıklanan bu yönler üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinde isabet görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2023/612 E.  ,  2023/2438 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/42 E., 2022/2226 K. DAVA TARİHİ : 02.05.2019 İLK DERECE MAHKEMESİ : … 2. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/700 E., 2021/1594 K. Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taşınmazını 01.08.2018 tarihli kira sözleşmesi ile davalı şirkete 5 yıllığına kiraya verdiğini, davalı şirketin noter ihtarnamesi göndererek kira sözleşmesini kiralananda mobilya üretim faaliyeti için yapılan ruhsat başvurusunun reddedilmesine dayalı olarak süresi dolmadan feshettiğini bildirdiğini, sözleşmenin haksız ve hukuka aykırı olarak feshi sebebiyle zarara uğradığını, tacir olan davalının kiralananın mevcut durumunu bildiğini, basiretli bir tacir gibi davranmadığını, ruhsat başvurusunun geciktirildiğini, kiralananda faaliyet gösterdikten sonra ruhsat başvurusunda bulunulduğunu, amacın haksız feshe dayanak yaratmak olduğunu, kiracı tarafından kiralanana zarar verilerek kullanılamaz halde bırakıldığını, bu zararların Mahkeme aracılığıyla tespit ettirildiğini, kiracının kira dönemi sonuna kadar kira bedellerinden sorumlu olduğunu, ayrıca sözleşmede kiracının yazılı bildirimde bulunmaksızın taşınmazı tahliye etmesi durumunda 12 aylık kira bedeli tutarında cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını iddia ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, hor kullanma nedeniyle oluşan 19.900,00 TL zarardan 9.900,00 TL depozito bedelinin mahsubu ile kalan 10.000,00 TL'nin, erken tahliye nedeni ile 1.000,00 TL kira kaybının ve 1.000,00 TL cezai şart bedelinin sözleşmenin fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle; hor kullanım talebini 33.003,00 TL, kira kaybı talebini 39.600,00 TL ve cezai şart için talebini 118.800,00 TL'ye yükselterek toplam 181.503,00 TL 'nin tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davalının kiraladıktan sonra tamirat ve tadilat yaparak taşınmazı kullanıma elverişli hale getirmesinin zaman aldığını, bunun ardından ruhsat alabilmek için gerekli belgeleri ve tapu kaydını istediği davacının çeşitli bahaneler uydurduğunu, gerekli belgeleri kötü niyetli olarak vermediğini, diğer parselin tapu kaydı ile ruhsat başvurusunda bulunulduğunu ancak belediye tarafından taşınmazın konut alanı kapsamında olması, ayrıca yapının 120 m²'sinin yola tecavüzlü olduğu gerekçesiyle ruhsat başvurusunun olumsuz olarak değerlendirildiğini, taşınmaza ruhsat alınması mümkün olmadığından taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya sunulan noterde düzenleme şeklindeki emanet tutanağına göre kiralananın anahtarlarının 10.04.2019 tarihinde teslim edildiği, davalının davacıya gönderdiği 28.03.2019 tarihli noter ihtarnamesinde belediyece ruhsat verilmediğinden bahisle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiği, davacının cevabi ihtarnamesi ile feshi kabul etmediklerini bildirdiği, ruhsat başvurusuna ilişkin 21.03.2019 tarihli belediye cevabında taşınmazın konut alanında kaldığı, ayrıca 120 m²'lik bölümün yolda kaldığından bahisle ruhsat verilemeyeceğinin bildirildiği, taşınmazın kiralananda belirtildiği şekliyle kullanımının mümkün olmadığı, önemli ayıp nedeniyle davalının feshinin haklı fesih olduğu, davacının kiralananın erken tahliyesi sebebiyle uğradığı kira kaybını isteyemeyeceği, kira sözleşmesinin 15 nci maddesinde kiralananın yazı bildirimde bulunulmaksızın tahliye edilmesi halinde 12 aylık cezai şartın ödeneceğinin kararlaştırıldığı ancak davalının sözleşmenin feshini yazılı olarak bildirdiği anlaşıldığından bu talebin de reddine karar vermek gerektiği, kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde kiralananın hiçbir eksiği olmaksızın teslim edildiğinin belirtildiği, keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile elektrik tesisatı ile inşaat işleri yününden meydana gelen hasar ve zararın piyasa rayiçlerine göre KDV dahil toplam bedelinin 33.003,00 TL olarak belirtildiği 9.900,00 TL depozito bedelinin mahsubu ile davacının hor kullanma bedeli olarak 23.103,00 TL talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 23.103,00 TL'nin emanet tutanak tarihi olan 10.04.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili; kabul edilen tamir ve bakım masraflarının çok düşük olduğunu, zararın hor kullanımdan kaynaklandığının bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, cezai şartın geçersiz olduğuna ilişkin Mahkeme kabulünün hatalı olduğunu, sözleşmedeki cezai şart düzenlemesinin 1. yılı kapsamadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 2. Davalı vekili; hor kullanıma karar verilmesinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporuna esas alınan fotoğrafların taşınmazın kiralandığı tarihe ait olmadığını, kiralananın harap bir vaziyette teslim alındığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hasar bakımından bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde "Kiralananın, hiç bir eksiği olmaksızın teslim edildiği" hususunun belirtildiği, yazılı belgenin aksini davalının yine bir yazılı belge ile ispat edemediği, kira sözleşmesindeki 2 ay önceden fesih düzenlemesinin 5 yıldan sonraki uzama dönemine ilişkin olduğu, 6 ay önce yazılı olarak bildirmek kaydı ile tahliye imkanının ise ilk bir yıl için geçerli olmayıp sonraki yıllara yönelik olup ilk bir yıl içindeki tahliye için geçerli olan tek düzenlemenin 12 aylık cezai şart düzenlemesi olduğu, davalı kiracı tacir olduğuna göre cezai şartı geçerli kabul etmek gerektiği, kiracı ruhsat alamadığını öne sürmüş ise de şirket adına bir ruhsat başvurusu bulunmadığının belediye cevabından anlaşıldığı, kiracı olmayan Akın Kermen'in 07.03.2019 tarihinde bir başvurusu olduğu anlaşılmakta ise de; bu başvurunun usulüne uygun olmadığı, ayrıca kiracının basiretli bir tacir gibi kiralananın kira amacına uygun olarak kullanılıp kullanılamayacağını kira sözleşmesi yapmadan önce araştırma yükümlülüğü altında olduğu, ruhsat alınmasının kiraya verenin tekellüfü altında olduğunun söylenemeyeceği, kiracının feshinin haksız olduğu ve cezai şart alacağı talebinin kabul edilmesi gerektiği, cezai şartın aşırı olmadığı, cezai şart asıl edimin yerini alan cezai şart niteliğinde olduğundan ayrıca erken tahliye nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile hor kullanma nedeniyle hasar tazminatı 23.103,00 TL ve erken fesih nedeniyle cezai şart bedeli 118.800,00 TL olmak üzere toplam 141.903,00 TL tazminatın 12.000,00 TL'lik kısmının dava tarihinden, kalan kısmının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; davacının tamamen kötü niyetli olup yeni kurulan şirket ve yetkilisini manipüle ederek okutmadan sözleşmeyi imzalattığını, gereken evrakları vermeyip gizlediğini, ruhsat başvurusu için evrakları kendi toplamaya karar verdiğinde kiralananın iki taşınmaz üzerine kurulu ve ayrıca yola tecavüzlü olduğunu öğrendğini, davacının malik olmadığını ve taşınmazın büyük kısmının hisseli başka bir taşınmaz üzerinde olduğunu, taşınmazın 1/1000 imar planı içinde kalması ve 120 m²' nin yolda kalması sebebiyle mobilya üretimi için ruhsat talebinin olumsuz karşılandığını, kiracının tecrübesizliğinden yararlanıldığını, başvuruya şirket adına olduğunun yazılmamasının da tecrübesizliğinden kaynaklandığını, bu durumun başvurunun usulsüzlüğü sonucu doğurmayacağını, kiraya verenin taşınmazı kullanım amacına uygun bulundurmadığını, cezai şart maddesinin uygulanamayacağını, feshin haklı olduğunu, kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunduğunu, hor kullanım bakımından kiraya verenin sunduğu fotoğrafların kiralananın gerçek halini yansıtmadığını, kiralananın teslim alındığında harap halde olduğunu, tüm tadilatların kirayaverenin bilgi ve kontrolü dahilinde yapıldığını, olağan kullanımdan kaynaklı eskime ve bozulmadan başka zarar verilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan hor kullanma tazminatı ile cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 334 ve 335 inci maddeleri ile 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un Geçici 2 nci maddesinin ilk cümlesi. 3. Değerlendirme Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, özellikle tacirler bakımından sözleşme tarihinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren hükmün uygulanmasının erteli olduğu kira sözleşmesinde kiraya verene ruhsat alımına dair bir yükümlülük getirilmediğinin, basiretli bir tacir gibi hareket etmekle yükümlü olan davalının tecrübesizliğinden söz edilemeyeceğinin, kira sözleşmesinde kiralananın kullanıma uygun durumda olduğuna dair belirlemenin aksinin davalı tarafça yazılı delille ispat edilemediğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.10.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2018/708 E.  ,  2022/11 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki "itirazın kaldırılması ve tahliye” isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)'nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası hükmü gereğince direnme kararının temyiz incelemesinde duruşma yapılmayacağından alacaklı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. İNCELEME SÜRECİ Alacaklı İstemi: 4. Alacaklı vekili istem dilekçesinde; borçlu aleyhine ödemeyen kira bedelleri için tahliye talepli takip başlattıklarını, borçlunun itirazının haksız olduğunu, kira bedellerinin de bugüne kadar ödenmediğini, bu nedenle borçlunun temerrüde düştüğünü ileri sürerek itirazın kaldırılması ile takibin 13.200TL üzerinden devamına, itiraz edilen miktarın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine, borçlunun mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Borçlu Cevabı: 5. Borçlu vekili cevap dilekçesinde; işyerinin kira sözleşmesine uygun bir bildirim ile tahliye edildiğini, işyerinin kullanıldığı döneme ait kira borcunun bulunmadığını, kira bedellerinin zamanında ve eksiksiz ödendiğini, kira sözleşmesinin 8. maddesinde yer alan 1 ay önceden ihbar şartına uyularak Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye nolu tahliye ihbarnamesi ile kiralanan yerin 30.11.2014 tarihinde tahliye edileceğinin ve kira sözleşmesinin bu tarih itibariyle feshedileceğinin bildirildiğini, kiralayanın kira sözleşmesinde belirtilen adresine yapılan tahliye ihbarının bila tebliğ iade edildiğini, kira sözleşmesinin 20. maddesinde kira sözleşmesinde yazılı adreslerin kanuni tebligat adresi olduğunun, adreste meydana gelen değişiklik bildirilmediği takdirde bu adrese yapılan tebligatın geçerli olacağının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesi usulüne uygun ihbarname ile 30.11.2014 tarihinde feshedildiğinden ve taşınmaz tahliye edildiğinden, fesih ve tahliyeden sonraki 11 ay için kira borcunun bulunmadığını, fesih ihbarında ödenen 1.200TL depozitonun iade edilmesini talep ettiklerini ancak alacaklının iade etmediğini, talebin reddi gerektiğini savunarak alacaklının takip konusu meblağın %20’sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminata mahkum edilmesini istemiştir. Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 12.11.2015 tarihli ve 2015/558 E., 2015/866 K. sayılı kararı ile; 12.11.2015 tarihli duruşmada alacaklı vekilinin tahliyeye ilişkin talebin konusunun kalmadığını beyan ettiği, (alacaklı vekilinin) tahliyeyi kabul edip tahliye tarihinin cevap dilekçesinin davacıya (alacaklı vekiline) tebliğ edildiği tarihte gerçekleşmiş sayılmasını talep ettiği, cevap dilekçesinin davacıya (alacaklı vekiline) 08.09.2015 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun Kadıköy 24. Noterliğinin 23092 yevmiye ihtarnamesi ile mecuru 30.11.2014 tarihinde boşaltacağını ihbar ettiği, ihbarın kiralayanın sözleşme adresine gönderildiği, tahliye tarihinin alacaklı vekilinin talebi gibi cevap dilekçesinin alacaklı vekiline tebliğ edildiği tarih olan 08.09.2015 olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, borçlunun takibe dayanak kira sözleşmesinin 8. maddesine göre ihtarname gönderdiği, dolayısıyla takip talebindeki 2014 yılı Kasım ayı kirası yönünden sorumlu olduğu, 2014 yılı Kasım ayı kirasını ödediğine ilişkin belge ibraz etmediği, 2014 yılı Aralık ayından itibaren kira borcunun muaccel olmadığı zira ihtarın yasal süreler içerisinde yapıldığı gerekçesi ile davanın (talebin) kısmen kabulüne, itirazın 1.200TL tutarındaki Kasım 2014 kirası yönünden kaldırılmasına, tahliye hususunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay 8. Hukuk Dairesince 03.02.2017 tarihli ve 2017/431 E., 2017/1049 K. sayılı kararı ile; “…Dava, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulü ile itirazın 1.200,00 TL alacak üzerinden kaldırılmasına, tahliye konusuz kaldığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; İİK'nun 4949 sayılı Kanun'la değiştirilen 363/1. maddesinin son cümlesindeki kesinlik sınırının aynı Kanun’un Ek 1. maddesinin 1. fıkrası uyarınca 01.01.2015 tarihinden itibaren artırılan miktarı dikkate alındığında temyize konu değerin 5.980,00TL'yi geçmediği anlaşıldığından mahkeme kararının temyiz kabiliyeti yoktur. Bu nedenle davalı vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, 2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Somut olaya gelince; taraflar arasında 15/10/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde; kiracının kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt edeceği hükmü, 17.m.de; ise aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbeder hükmü düzenlenmiştir. Davacı alacaklı, 03/02/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2014 yılı Kasım, Aralık, 2015 yılı Ocak ayına ait 3.600,00 TL ile kira sözleşmesindeki muacceliyet koşulu gereği, muaccel hale gelen 2015 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarına ait 9.600,00 TL olmak üzere toplam 13.200,00 TL kira alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesinde, kira sözleşmesine uygun olarak kiralanan taşınmazın tahliye edileceğinin alacaklıya bir ay öncesinden ihtar edildiğini belirterek borca itiraz etmiştir. Davalı borçlu, 31.10.2014 tarihinde keşide edilen ihtarname ile kiralananın 30.11.2014 tarihinde tahliye edileceğinin alacaklıya ihtar edildiğini savunmuş ise de, davacı alacaklı hem ihtarın kendilerine tebliğ edilmediğini hem de anahtarların teslim edilmediğini, tahliyeden ise 08/09/2015 tarihinde haberdar olduklarını belirtmiştir. Davalı borçlu, anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamadığına göre davacı alacaklı tarafından bildirilen tarih tahliye tarihi olarak kabul edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesi ile (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın bozulmasına karar verilmiştir. Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 11.07.2017 tarihli ve 2017/520 E., 2017/732 K. sayılı kararı ile; takibe dayanak kira sözleşmesinin 8. maddesine göre borçlunun ihtarname gönderdiği, sözleşmenin 20. maddesinde kira sözleşmesinde yapılan tebligatların değişiklik bildirilmediği sürece geçerli olacağının kararlaştırıldığı, sözleşmedeki adrese gönderilen noter ihtarının tebliğ edilmiş sayılacağı, noter aracılığıyla yapılan ihtarnamenin kiralayanın sözleşme adresine gönderildiği için bu tarih itibariyle taşınmazın tahliye edildiğini kiralayanın bildiğinin kabulü gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiracı borçlu tarafından anahtar teslimi ve tahliyenin kanıtlanıp kanıtlanmadığı, buradan varılacak sonuca göre mahkemece alacaklı tarafından bildirilen tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. 13. Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir. 14. Borçlu-kiracı ödeme emrine itiraz etmek isterse ödeme emrinin tebliğinden itibaren (İİK’nın 269/son fıkrasında yazılı istisna hariç) yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre (İİK m. 269/2, 62) yapılır. Ödeme emrine itiraz sebepleri kira sözleşmesine itiraz veya kira sözleşmesi dışındaki itirazlar şeklinde ikiye ayrılır. 15. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b-1 maddesinde kira sözleşmesine itiraz ve sonuçları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesine itiraz, borçlunun (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkâr etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir). Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkâr etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkâr etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (İİK m. 269/b,1). Borçlu, itirazında kira sözleşmesini inkâr ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi hâlde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 837). 16. Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilâkis kira sözleşmesini kabul ederek; İİK m. 269/2, c. 2), kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir. Kira sözleşmesi dışındaki itiraz ile de ilâmsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Burada da, itirazın kesin kaldırılması söz konusudur. Yani, burada da itirazın geçici kaldırılması müessesesinin yeri yoktur. Çünkü, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş durumdadır. Artık bu durumda, kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmaz; yalnız borçlunun ödeme, takas gibi kira sözleşmesi dışındaki itirazları incelenir. Borçlu, itirazında kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (meselâ ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2 c.2). Bu nedenle, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı hakkında bir inceleme yapılamaz (Kuru, s. 838, 846, 847). 17. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmede belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşir. Borçlu ancak İİK’nın 269/c maddesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini belirtilen hükümde yazılı belgelerle ispatladığı takdirde temerrütten kurtulabilir. Aksi hâlde itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilir. 18. Kiralananın tahliye edilmesi sebebiyle kiranın istenemeyeceği itirazı İİK’nın 269/c maddesi kapsamında sair bir sebeple istenemeyeceği itirazı olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi hâlinde kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı bu iddiasını İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle kanıtlamak zorundadır. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Nitekim bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 21.12.2021 tarihli ve 2018/(6)8-683 E., 2021/1722 K. sayılı kararında da benimsenmiştir. 19. Taraflar arasında konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise TBK’nın kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir. 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın 346. maddesinin de içinde bulunduğu dokuz maddenin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Belirtilen madde hükmüne göre erteleme süresi bitimi olan 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmelerindeki hükümler sözleşme serbestisi gereğince uygulanacaktır. 20. Somut olayda; alacaklı tarafından 03.02.2015 tarihinde tahliye talepli takip başlatıldığı, takipte ödenmeyen 2014 yılı Kasım, Aralık, 2015 yılı Ocak ayları ile muaccel hâle gelen 2015 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarına ait kira bedellerinin tahsilinin istendiği, takibe dayanak 15.10.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın dükkan vasıflı olup, kiracının …. olduğu, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 17. maddesinde aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi hâlinde ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muacceliyet kespedeceğinin kararlaştırıldığı, ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu şirketin yasal süresinde verdiği itiraz dilekçesinde “Kira akdinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesi gereğince mecurun 30.11.2014 tarihinde boşaltılacağı, Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile yine yazılı kira akdinin hususi şartlarının 20. maddesi gereğince kiralayanın kira sözleşmesinde yazılı olan adresi Atatürk Caddesi No:96 Sancaktepe/İstanbul adresine ihtarname yoluyla bildirilmiştir” şeklinde borca ve tüm fer'îlere itiraz ettiği görülmektedir. 21. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmediğinden İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmenin hususi şartlarına göre belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşmiştir. 22. Kiralananın tahliye edildiğinin ve anahtarın da kiralayana teslim edildiğinin borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur. Kiralananın anahtarının teslim edildiği yönünde borçlunun iddiası bulunmayıp, anahtar teslimi açıklaması taşımayan ve alacaklıya tebliğ edildiği ispatlanamayan Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı tahliye ihbarnamesi İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerden kabul edilemez. Tahliye ihbarnamesi tebliğinin sözleşme koşullarına göre yapıldığı iddiası ise İİK’nın 269/c maddesi uyarınca sınırlı inceleme yapan icra mahkemesinde dinlenmez. 23. O hâlde anahtarın teslim edildiği borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanamadığından alacaklı tarafından bildirilen tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. 24. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun'un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.01.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2018/683 E.  ,  2021/1722 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki "itirazın kaldırılması ve tahliye” isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, Bursa 3. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin kısmen kabulüne ilişkin karar alacaklı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına direnilmiştir. 2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. İNCELEME SÜRECİ Alacaklı İstemi: 4. Alacaklı vekili istem dilekçesinde; taraflar arasında 15.04.2010 tarihli kira sözleşmesinin akdedildiğini, borçlu kira borcunu ödemediğinden 2010 yılı Nisan ayı ile 2012 yılı Eylül ayı arasındaki birikmiş kira borçlarının tahsili için Bursa 15. İcra Müdürlüğünün 2012/8834 E. sayılı dosyasında (tahliye talepli) icra takibi başlattıklarını, borçlunun yasal süresi içerisinde (verdiği itiraz dilekçesinde) Bursa 15. Noterliğinin 07.06.2010 tarihli ve 14964 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira akdini feshettiğini, herhangi bir borcunun olmadığını bildirdiğini, borçlunun itirazında ileri sürdüğü fesih ihtarnamesinden müvekkilinin bir bilgisi olmadığı gibi, hâlen borçlunun söz konusu taşınmazları kiracı sıfatıyla kullandığını, borçlunun 07.06.2010 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini sona erdirerek taşınmazları tahliye etmesinin söz konusu olmadığını, borçlunun kira sözleşmesinin varlığını ve sözleşmedeki imzasını inkâr etmediğini, borçlunun kira paralarını ödediğini yazılı olarak ispat etmesi gerektiğini ancak takipte talep edilen aylara ilişkin kira paralarını ödediğini ispatlayamadığını ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve taşınmazlardan tahliyesine, borçlu aleyhine alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Borçlu Cevabı: 5. Borçlu cevap dilekçesinde; alacaklı ile bir arsa için kira sözleşmesi yaptıklarını ancak mirasçılar ile anlaşamadığı için bu anlaşmanın bozulduğunu, alacaklının talimatı üzerine Bursa 15. Noterliğinden fesih ihbarı gönderdiğini ve böylece sözleşmenin iptal edildiğini, gönderdiği (noter aracılığıyla gönderilen belgelerin) tebligatın eline ulaşmamış olacak ki kendisi hakkında icra takibi başlatıldığını, herhangi bir borç olmamasına rağmen alacaklının kendisine ihtarname çektiğini, kira sözleşmesi fesih edildiği için herhangi bir borcunun olmadığını belirterek istemin reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı: 6. Bursa 3. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 11.02.2013 tarihli ve 2012/595 E., 2013/62 K. sayılı kararı ile; davacı (alacaklı) ile davalı (borçlu) arasında 15.04.2010 tarihinde kira sözleşmesi yapıldığı ve bu sözleşmenin borçlu tarafından 07.06.2010 tarihinde noter kanalı ile yapılan ihtarla feshedildiğini, kira sözleşmesinin bir yıl süreli yapıldığı ve bu dönemde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 252. maddesine göre kiracı kendisinden kaynaklanan bir sebeple kira akdini sona erdirse bile kira döneminin sonuna kadar olan miktarı kiralayana ödemek zorunda olduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde kiracının kiralayanı boşaltmak istemesi hâlinde bir ay evvelinden haber vermesi gerektiği, kira sözleşmesinin başlangıcı ile fesih ihbarının tanzimi arasında taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olduğu, bu döneme ilişkin kira bedelinden kiracının sözleşme gereği sorumlu olduğu, ihbardan sonraki bir ay için de kiracının kira bedeli ödemesi gerektiği bu döneme ilişkin borcun kayıtsız şartsız bir para borcuna ilişkin olmaması sebebi ile itirazın kaldırılması suretiyle istenmesinin mümkün olmadığı, bu kabule göre takip tarihi ve alacaklının itirazın kaldırılması isteminin tarihi itibariyle taraflar arasında kira sözleşmesi geçerli olmadığından kiracılık değil fuzuli şagil durumunun söz konusu olduğu, icra mahkemesince bu kişinin tahliyesine de karar verilemeyeceği, bu sebeple 15.04.2010 ile 07.06.2010 tarihleri açısından kira bedeli hesaplanıp bu dönem yönünden itirazın kaldırılması gerektiği gerekçesi ile davacı alacaklının davalı borçlunun itirazının kaldırılmasına ilişkin davasının kısmen kabulü ile davalı borçlunun itirazının asıl alacağın 2.960,00TL’si ve buna ilişkin işlemiş faizin 621,60TL’si yönünden kesin olarak kaldırılmasına, fazlaya dair istemin reddine, kaldırma kararının esasa ilişkin sebeplere dayanması ve alacaklının talebi dikkate alınarak itiraza konu miktarın %20 oranındaki 592TL tazminatın borçludan alınıp alacaklıya verilmesine, davacı (davalı) borçlu kiracının dava konusu yere ilişkin kira sözleşmesini feshettiği anlaşıldığından tahliyeye ilişkin davanın (istemin) reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince 20.06.2013 tarihli ve 2013/7235 E., 2013/10801 K. sayılı kararı ile; “…Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine vaki itiraz üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, icra inkâr tazminatı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece, alacak isteğinin kısmen kabulüne ve tahliyeye karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Takipte dayanılan ve karara esas alınan 15.4.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı alacaklı 01.10.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 2010 Mayıs ayından 2012 Eylül ayına kadar aylık 2.400TL den toplam 77.376,02TL kira parasının tahsilini istemiştir. Kira parası konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Davalı süresindeki itirazında bahse konu kira sözleşmesini 7.6.2010 tarihli noter ihtarnamesi ile feshettiğini ve borcu olmadığını ileri sürmüştür. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Davalı borçlu anahtar teslimi ve tahliyeyi İİK.nun 269/c maddesinde yazılı belge ile kanıtlayamadığına göre, bu durumda anahtar tesliminin ve tahliyenin gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Mahkemece itirazın takibe konu alacağın tamamı üzerinden kaldırılmasına ve tahliyeye hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması hatalı olmuştur. Karar bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Bursa 3. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 04.11.2013 tarihli ve 2013/637 E., 2013/705 K. sayılı kararı ile; konuya ilişkin yasal düzenlemenin BK’nın 266. maddesinde geçtiği, buna göre kiracınıın kiralananı mahalli adete göre geri vermekle mükellef olduğu, taşınmazın dosyadaki fotoğraflarından ve kira sözleşmesinden anlaşıldığına göre tel örgü ile çevrili boş arsa mahiyetinde olduğu, Özel Dairenin bozma kararında belirtildiği gibi kiralananın fiilen boşaltıldığının ve anahtarlarının teslim edildiğinin noter aracılığı ile gönderilmiş feshi ihbardan başka bir şeyle ispatlanamayacağı, zira taşınmazın arsa mahiyetinde olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiracı borçlu tarafından anahtar tesliminin ve tahliyenin kanıtlanıp kanıtlanmadığı, buradan varılacak sonuca göre mahkemece itirazın, takibe konu alacağın tamamı üzerinden kaldırılmasına ve tahliyeye hükmedilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK’nın 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. 13. Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir. 14. Borçlu-kiracı ödeme emrine itiraz etmek isterse ödeme emrinin tebliğinden itibaren (İİK’nın 269/son fıkrasında yazılı istisna hariç) yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre (İİK m. 269/2, 62) yapılır. Ödeme emrine itiraz sebepleri kira sözleşmesine itiraz veya kira sözleşmesi dışındaki itirazlar şeklinde ikiye ayrılır. 15. İİK’nın 269/b-1 maddesinde kira sözleşmesine itiraz ve sonuçları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesine itiraz, borçlunun (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkâr etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir). Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkâr etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkâr etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (İİK m. 269/b,1). Borçlu, itirazında kira sözleşmesini inkâr ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi hâlde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 837). 16. Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilâkis kira sözleşmesini kabul ederek; İİK m. 269/2, c. 2), kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir. Kira sözleşmesi dışındaki itiraz ile de ilâmsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Burada da, itirazın kesin kaldırılması söz konusudur. Yani, burada da itirazın geçici kaldırılması müessesesinin yeri yoktur. Çünkü, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş durumdadır. Artık bu durumda, kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmaz; yalnız borçlunun ödeme, takas gibi kira sözleşmesi dışındaki itirazları incelenir. Borçlu, itirazında kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (meselâ ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2 c.2). Bu nedenle, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı hakkında bir inceleme yapılamaz (Kuru, s. 838, 846, 847). 17. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmede belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşir. Borçlu ancak İİK’nın 269/c maddesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini belirtilen hükümde yazılı belgelerle ispatladığı takdirde temerrütten kurtulabilir. Aksi hâlde itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilir. 18. Kiralananın tahliye edilmesi sebebiyle kiranın istenemeyeceği itirazı İİK’nın 269/c maddesi kapsamında sair bir sebeple istenemeyeceği itirazı olup, kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı bu iddiasını İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle kanıtlamak zorundadır. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. 19. Somut olayda, alacaklı tarafından 15.04.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak 01.10.2012 tarihinde tahliye talepli ilamsız takip başlatıldığı, takipte 2010 yılı Mayıs ayından 2012 yılı Eylül ayına kadar aylık 2.400TL kira bedeli ile faizi olmak üzere toplam 77.376,02TL’nin tahsilinin talep edildiği, borçluya ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal süresinde verdiği itiraz dilekçesinde “Yukarıda yazılı icra dosyasından tarafımıza gönderilen ödeme emrini 09.10.2012 tarihinde tebellüğ ettik, süresinde itiraz ediyoruz. Kira sözleşmesine konu taşınmaza dair akit tarafımızca Bursa 15. Noterliğinin 07.06.2010 tarihli ve 14964 yevmiye numaralı ihtarname ile feshedilmiş olup, alacaklıya herhangi bir borcumuz bulunmamaktadır. Takibin durdurulmasını” şeklinde itiraz ettiği, kiralananın tel örgü ile çevrili boş arsa vasfında olduğu görülmektedir. 20. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmediğinden İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmenin hususi şartlarına göre belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşmiştir. Bu durumda kira akdinin feshedildiği, kiralananın tahliye ve teslim edildiği iddiasının borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur. 21. Kiralanan çatılı işyeri olmayıp, arsa niteliğindedir. Takibe dayanak kira sözleşmesinin 15.04.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu gözetildiğinde TBK’nın 327. (BK 263) maddesine göre kural olarak sözleşmenin bu sürenin sonunda sona ereceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 8. maddesinde “kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır” hükmü kararlaştırılmış ise de Bursa 15. Noterliğinin 07.06.2010 tarihli ve 14964 yevmiye nolu feshi ihbarında; feshi ihbar edenin kiracı …’e vekâleten Güven Talu, muhatabın kiralayan Süreyya Ferruh Şen olduğu, kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiği, arsanın hiç kullanılmadığı ve bundan sonra da kullanılmayacağı, arsanın muhatap tarafından dilediği gibi kullanmakta serbest bulunduğunun belirtildiği, ancak bu feshi ihbarın muhatap tanınmadığından 17.06.2010 tarihinde tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Bu hâli ile tebliğ edilemeyen feshi ihbar, kira akdini sonlandıran İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerden kabul edilemez. Taşınmazın fiilen teslim edildiğine dair aynı nitelikte belgeye de dayanılmamıştır. 22. O hâlde kiralananın tahliye edilmiş olduğundan kiranın istenemeyeceği itirazı borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanamadığından itirazın takibe konu alacağın tamamı üzerinden kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekir. 23. Özel Dairenin bozma kararının üçüncü paragrafında "ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi" ,“ve anahtarın teslim edildiğini”, “anahtar teslimi ve”, “anahtar tesliminin ve” ifadeleri yer almış ise de, kiralanan tel örgü ile çevrili boş arsa vasfında olup anahtar teslimi mümkün olmadığından "ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi" ,“ve anahtarın teslim edildiğini”, “anahtar teslimi ve”, “anahtar tesliminin ve” ifadelerinin bozma kararı kapsamından çıkartılması gerektiği kabul edilmiştir. 24. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile bozma kararının üçüncü paragrafında yer alan "ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi" ,“ve anahtarın teslim edildiğini”, “anahtar teslimi ve”, “anahtar tesliminin ve” ifadelerinin çıkartılmak suretiyle direnme kararının bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun'un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2023/2972 E.  ,  2023/3825 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında, İlk Derece Mahkemesinde görülen itirazın iptali davasında davanın reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 01.07.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiğini, davalı kiraya verene 1.800,00 TL depozito bedeli ödendiğini, sözleşme süresi sonunda müvekkilinin davalı kiraya verene kira sözleşmesini uzatmayacağına dair 08.06.2021 tarihli ihtarnameyi gönderdiğini, ihtarnamenin keşide edilmesinden sonra ise 15.06.2021 tarihinde kiralanan taşınmazı sorunsuz bir şekilde tahliye ettiğini, davalının depozito bedelini iade etmemesi nedeniyle icra takibi başlatıldığını, icra takibine davalı tarafından haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; itirazın iptaline ve takibin devamına, icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı; davacının kiralana zarar vererek ayrıldığını, davacının kız arkadaşının 15.06.2021 tarihinde anahtarı emlakçısına teslim ettiğini, kiracının konutu sözleşme belirtildiği gibi bizzat teslim etmesi gerekirken bir başkasının anahtarı emlakçıya teslim ederek ayrıldığını, tahliyeden sonra kiralanana toplam 3.150,00 TL masraf yapıldığını, depozito bedelini onarım gideri olarak kullandığını savunarak davanın reddini istemiştir. III. MAHKEME KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın davacı tarafça erken tahliye edildiği ve kira sözleşmesinin feshedildiğine ilişkin ihtarnamenin iade olduğu, davacı tarafından kiralananın anahtarlarının emlakçıya teslim edildiği davalı tarafın ise anahtarın emlakçısına teslim edilmesi nedeniyle taşınmazın tahliyesinde gözden geçirmesine olanak tanınmadığını belirttiği, davacı tarafın kiralananın usulüne uygun biçimde tahliye edildiğini yıllık kira bedeli nazara alınarak yazılı anahtar teslim tutanağı ya da noter emanet tutanağı ile ispat edemediği, kiraya veren davalının depozito (güvence) parasını iade borcu doğmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. KANUN YARARINA TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuran Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Adalet Bakanlığı temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Adalet Bakanlığının 09.05.2023 tarihli yazısında; davacı kiracı tarafından taşınmazın anahtarının davalının gönderdiği emlakçıya teslim edildiğinin iddia edildiği, davalının cevap dilekçesinde de davacının kız arkadaşının 15.06.2021 tarihinde anahtarı emlakçıya teslim ederek ayrıldığının, eve verilen çeşitli zararlar için harcama yapıldığının beyan edildiği ve dilekçenin ekinde bulunan … teklif bilgi formuna göre de davalı tarafından 20.06.2021 tarihinde tadilat için fiyat bilgisi alındığının anlaşıldığı, Mahkemece, anahtarın 20.06.2021 tarihinde teslim edildiği kabul edilip hor kullanmadan kaynaklanan herhangi bir zarar olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; kararın, kanun yararına bozulması talep edilmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, depozito bedelinin tahsili için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 334 üncü maddesi 3.Değerlendirme 1.Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir. 2.Taraflar arasında, 01.07.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, kiralananın anahtarının emlakçıya bırakılarak kiralananın tahliye edildiğini iddia etmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene vermek veya tevdi mahalli tayini ya da Notere tevdi edilip keyfiyetin kiraya verene tebliğ edilmesi suretiyle yapılır. Emlakçıya anahtarın teslimi, usulüne uygun bir teslim olarak kabul edilemez. Bunun yanı sıra, usulüne uygun teslim olmasa bile, kiralananın, kiraya verenin hakimiyetine girmesi halinde tahliyenin gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Davalı kiraya veren anahtar tesliminin usulüne uygun olmadığını ileri sürmekle birlikte kiralananda tadilat yaptırdığını beyan etmiştir. Davalı kiraya veren tarafından dosyaya sunulan 20.06.2021 tarihli … teklif bilgi formuna göre bu tarihte kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyeti altında bulunduğu anlaşılmakta olup kiralananın 20.06.2021 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir. Bu halde, kiralananın tahliye edildiği anlaşıldığından Mahkemece, depozito bedelini iade koşullarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 19.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 3. Dava süresinin uzaması

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. E. Kira bedeli I. Genel olarak2