İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri ve Hukuki Şartları

İşyeri kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmasına bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı, kiraya verenin yazılı iznini temin etmedikçe kira ilişkisini üçüncü bir şahsa devredemez; ancak kiraya veren, işyeri kiraları söz konusu olduğunda haklı bir gerekçe bulunmadıkça bu onayı vermekten kaçınamaz. Devir işleminin geçerlilik kazanabilmesi için devir anında taraflar arasında hukuken bağlayıcı, sona ermemiş ve yürürlükte bulunan bir kira sözleşmesinin mevcut olması gerekir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 323Kaynağı aç

MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira
ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep
olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira
ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer
ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve
en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
IV. Kiralananın
kullanılmaması
1. Genel olarak

İşyeri Kira Sözleşmesinde Devrin Şartları ve Yazılı Onay Kuralı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 323/1 uyarınca kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 322/2 hükmü de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiraya verenin yazılı rızası bulunmaksızın kiralananı başkasına kiralayamayacağını ve kullanım hakkını devredemeyeceğini öngörür. İşyeri kiralarında kanun koyucu kiraya verenin keyfî engel çıkarmasını önlemek amacıyla, haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızanın verilmesinden kaçınılamayacağını düzenlemiştir. Bu kapsamda yapılacak bir devirde sözleşmenin yazılı veya sözlü şekilde kurulmuş olması fark etmeksizin, işlemin yapıldığı tarihte sona ermemiş ve yürürlükte olan bir sözleşme ilişkisinin varlığı aranır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 322Kaynağı aç

MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol
açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği
gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası
olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da
devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı
takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren,
kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını
devralana karşı da kullanabilir.
III. Kira ilişkisinin devri [2]

Devir İşleminin Hukuki Sonuçları ve Müteselsil Sorumluluk Süresi

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen taraf, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 323/3 uyarınca, işyeri kiralarında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kira Sözleşmesinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Nitelik Farkı

Kira sözleşmesinin devri, hukuki mahiyeti ve doğurduğu neticeler itibarıyla alt kira sözleşmesinden ayrılır. Sözleşmenin devrinde devreden taraf kiracılık sıfatını kaybederek sözleşmeden çıkar, devralan kişi ise kiraya veren karşısında yeni kiracı konumuna geçer. Alt kira ilişkisinde ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmayı sürdürür ve taşınmazın kullanımını alt kiracıya bırakır; bu nedenle kiraya veren ile taşınmazı kullanan alt kiracı arasında doğrudan bir kira bağı kurulmaz.

Haklı Sebep Olmaksızın Rıza Gösterilmemesi Halinde Uyuşmazlığın Çözümü

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Genel yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 4Kaynağı aç

MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun
değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların,
9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla
tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları
da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı
açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal
veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda,
sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların,
sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,
görürler.
İKİNCİ
AYIRIM
Yetki
Genel kural

6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 6Kaynağı aç

MADDE 6- (1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek
veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.
(2) Yerleşim yeri, 22/11/2001
tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre belirlenir.
Davalının
birden fazla olması hâlinde yetki

İşyeri kira sözleşmesi kiraya verenin izni olmadan devredilebilir mi?

Kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini başkasına devredemez; ancak kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir sebebi bulunmadıkça bu rızayı vermekten imtina edemez.

İşyerini devreden kiracının kira borçlarından sorumluluğu ne kadar sürer?

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiraya veren haklı bir sebep olmadan işyeri kirasının devrine onay vermezse ne yapılır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 323/1 uyarınca kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça devir rızasından kaçınamaz; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a gereğince sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Kira hukuku