Kira Sözleşmesi Nedir? Haklar ve Borçlar Rehberi

Kira Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği ve Şekli

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın ya da şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte yararlanılmasını kiracıya devretmeyi, kiracının ise buna mukabil kararlaştırılan kira bedelini ifa etmeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde düzenlenen bu bağ, tarafların iradelerinin uyuşması ile vücut bulan, karşılıklı borç yükleyen ve ilgililerine ayni değil şahsi hak bahşeden bir özel hukuk sözleşmesi niteliğindedir.

Kira sözleşmesinin kurulması ve geçerliliği bakımından mevzuatta kural olarak zorunlu bir yazılı şekil şartı öngörülmemiştir. Bununla beraber, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat külfetinin kolaylaşması ve kararlaştırılan şartların duraksamaya yer vermeyecek açıklıkta olması adına, bilhassa konut ve işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı düzenlenmesi pratik açıdan gereklidir.

Kiraya Verenin ve Kiracının Temel Borçları

Kira ilişkisinde kiracının temel edimi belirlenen kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir. Kiraya verenin asli borcu ise Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinde belirtildiği üzere kiralananı kararlaştırılan günde, sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanılabilir bir vaziyette teslim etmek ve kira müddetince bu uygunluğu muhafaza etmektir. Kiralananın elverişli teslimine ve kullanım boyunca bu haliyle korunmasına ilişkin kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine sınırlandırılamaz; genel hükümlere tabi diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları vasıtasıyla bertaraf edilemez.

Kiralanan şeyde kullanımı aksatan veya güçleştiren mühim kusur ve ayıpların zuhur etmesi halinde kiracı, söz konusu eksikliklerin giderilmesini isteme hakkını haizdir. Isıtma tertibatının işlememesi, ağır tesisat bozuklukları yahut gayrimenkulün kullanımına engel teşkil eden yapısal arızalar kiracının onarım ve ayıp giderme haklarını kullanmasına hukuki dayanak oluşturur.

Kira borcunun ifasında ödemenin muhatabı borcun geçerliliği yönünden tayin edicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/2549 E., 2018/12015 K. sayılı ilamı gereğince, kira sözleşmesinin tarafı konumunda bulunmayan üçüncü bir şahsa yapılan ödemeler, kendi içinde geçerli bir edim kabul edilse dahi sözleşmede alacaklı sıfatını haiz kiraya veren yönünden kira borcunu sona erdirmez.

Sözleşmenin akdedilmesinden sonra kiralananın herhangi bir sebeple mülkiyet değiştirmesi durumunda, 6098 sayılı Kanun'un 310. maddesi uyarınca yeni malik kanun gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kamulaştırma mevzuatına ilişkin özel düzenlemeler bu kuralın istisnasını teşkil eder.

Güvence Bedeli (Depozito) Esasları ve İadesi

Uygulamada depozito olarak isimlendirilen güvence bedeli, taşınmazda meydana gelebilecek hasarlar veya ödenmeyen kira ve yan giderler gibi kiracının sözleşmeden doğan taahhütlerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı teminat amacıyla tahsil edilir. Bu bedel kiraya verenin şahsi malvarlığına dahil edip serbestçe tasarruf edebileceği bir para olmayıp, kira akdi bittiğinde kiracının edimlerini eksiksiz ifa etmiş bulunması şartıyla iade edilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito uygulaması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi kapsamında yasal sınırlamalara tabi tutulmuştur. Taraflarca güvence verilmesi kararlaştırıldığında bu miktar azami üç aylık kira parası kadar olabilir. Güvencenin nakit veya menkul kıymet şeklinde verilmesi öngörüldüğünde kiracı, parayı kiraya verenin izni olmaksızın çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırmak veya kıymetli evrakı bankaya tevdi etmekle yükümlüdür. Söz konusu mevduat ya da kıymetli evrak banka tarafından ancak tarafların ortak rızası, kesinleşmiş bir icra takibi ya da kesinleşen mahkeme kararına istinaden geri verilebilir.

Kiraya veren kişi, kira ilişkisinin hitamını takip eden üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeden kaynaklanan bir dava ikame ettiğini yahut icra veya iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı biçimde iletmezse banka, kiracının başvurusu üzerine güvenceyi kiracıya geri vermek mecburiyetindedir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi, Artış Sınırları ve Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde tatbik edilecek kira artışına ilişkin taraflarca akdedilen anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hukuken geçerlidir. Bu tavan düzenlemesi, bir yılı aşan süreli kira akitleri yönünden de geçerlilik taşır. Şayet taraflarca bu minvalde bir mutabakat sağlanamamışsa, yeni kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış payını aşmamak şartıyla hâkim tarafından taşınmazın vaziyeti dikkate alınarak hakkaniyet dairesinde takdir edilir.

Sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş seneyi aşan yahut beşinci yılın hitamında yenilenen kira sözleşmelerinde ve devamında gelen her beş senelik periyodun sonunda yeni kira parası mahkemece saptanır. Hâkim bu tespiti gerçekleştirirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın fiziksel ve fiili durumunu ve emsal kira rayiçlerini gözeterek hakkaniyete mutabık bir bedel takdir eder.

Beş yıllık dönemin dolmasıyla birlikte mahkeme tarafından hakkaniyet ve emsaller gözetilerek saptanan kira parası, izleyen beş yıllık periyodun ara kira dönemlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun genel artış ilkeleri doğrultusunda, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak biçimde artırılmaya devam eder.

Kira karşılığının yabancı para cinsinden belirlendiği ahvalde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun düzenlemeleri saklı kalmak üzere, kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış veya değişiklik talep edilemez. Aşırı ifa güçlüğü durumuna ilişkin kanuni hükümler bu sınırın istisnasını oluşturur. Bahse konu beş yıllık müddetin ikmal edilmesinden sonraki bedel tâyininde ise yabancı para biriminin değerinde yaşanan dalgalanmalar da göz önünde bulundurulur.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Sözleşmenin Sona Ermesi, Tahliye Koşulları ve Süreler

Kiraya veren kimse, salt kendi sübjektif arzusuna dayanarak kiracıyı taşınmazdan keyfi biçimde çıkaramaz. Tahliye mekanizmasının işletilebilmesi için kiracının temerrüdü, akde aykırılık veya kanunda gösterilen konut yahut işyeri gereksinimi gibi yasal tahliye nedenlerinin somutlaşması ve kanunda çizilen bildirim veya dava prosedürlerine riayet edilmesi zorunludur.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Kiraya veren, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının himayesine yönelik özel fesih düzenlemeleri tatbik edilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli akitlerde dönemin bitiminden evvel en az on beş gün öncesinde yazılı fesih ihbarında bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla birer yıllık sürelerle uzamış sayılır. Kiraya veren, salt belirlenen kira süresinin dolduğundan bahisle akdi sona erdirme yetkisine sahip değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının akabinde, bu devreyi izleyen her uzama yılının nihayetinden en az üç ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir tahliye gerekçesi göstermeksizin kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir. Tarafların ilk kira sözleşmesinden sonra bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi tanzim etmeleri durumunda, on senelik uzama süresi yeni sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren hesap edilir; zira akdedilen her yenileme sözleşmesi on yıllık yasal fesih süresini sıfırlayarak baştan başlatır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı her vakit fesih hakkını kullanabilir. Kiraya veren ise ancak kira münasebetinin başlangıcından itibaren on yıllık sürenin geçmesini müteakip genel fesih bildirimi esaslarına başvurarak akdi sona erdirebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçici 2. maddesi gereğince, kanunun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihi itibarıyla on senelik uzama vadesi tamamlanmış olan akitler bakımından bu fesih hakkı yürürlükten iki yıl sonra (1 Temmuz 2014); on yıllık süresi dolmamış olmakla birlikte bakiye süresi beş yıldan az kalan sözleşmeler bakımından ise yürürlükten beş yıl sonra (1 Temmuz 2017) uygulanma kabiliyeti kazanmıştır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy