Alt Kira Sözleşmesinin Kapsamı ve Devir Yasakları
Alt kira sözleşmesi, genellikle bir taşınmazın bir odasının veya belirli bir kısmının kiralanması durumlarında akdedilmektedir. Taşınmazın belirli bir alanının üçüncü bir kişiye kullandırılması sürecinde taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin özenle düzenlenmesi önem taşır.
Alt kira sözleşmesinde kiracının kiraladığı yeri hiçbir şekilde devredemeyeceği, alt kiracıya kiralayamayacağı veya böyle bir teşebbüste bulunamayacağı kararlaştırılabilir; bu yasağa aykırı davranılması ise sözleşmede fesih sebebi olarak öngörülebilir.
Bakım, Onarım ve Müdahalelerin Bildirilmesi
Kiralanan taşınmazda yapılacak her türlü bakım, onarım ve tadilat işlemleri için alt kiracının önceden yazılı talepte bulunması ve kiraya verenin yazılı onayını alması sözleşme hükmü olarak düzenlenebilir. Bu sayede kiralanan taşınmazın fiziksel bütünlüğüne yönelik müdahaleler yazılı rıza şartına bağlanır.
Sözleşme şartları doğrultusunda alt kiracı, kiraladığı yerde onarım gerektiren bir durum meydana geldiğinde veya taşınmaza dışarıdan bir müdahale yapıldığında durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmekle yükümlü tutulabilir.
Güvence Bedeline İlişkin Sözleşmesel Düzenlemeler
Alt kira ilişkisinde kararlaştırılan depozito bedelinin kira veya diğer borçlara mahsup edilemeyeceği sözleşmeye eklenebilir. Taraflar ayrıca alt kiracının söz konusu depozito tutarı üzerinden faiz ya da herhangi bir ad altında nema veya bedel talep edemeyeceğini kayıt altına alabilirler.
Sözleşmeye Aykırılık, İhtarlar ve Fesih Usulü
Sözleşmeye aykırılık hallerinde uygulanacak bildirim ve süreler sözleşme metinlerinde farklı usullere göre düzenlenebilmektedir. Kimi sözleşme modellerinde alt kiracının sözleşme maddelerine muhalefet etmesi durumunda kiraya verenin 15 gün içerisinde yazılı ihtarda bulunması, yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde sözleşmenin derhal ve tek taraflı feshedilebilmesi kabul edilmektedir. Diğer modellerde ise kiraya verenin, bildirimin alınmasından itibaren ihlal durumunun giderilmesi amacıyla noter kanalıyla on günlük bir düzeltme bildirimi göndereceği düzenlenebilmektedir.
Taraflar arasındaki fesih veya temerrüt bildirimlerinin geçerlilik şekli de sözleşme ile belirlenebilir. Bu tür bildirimlerin bir noter aracılığıyla yapılması veya Türk Ticaret Kanunu m. 18/III uyarınca taahhütlü posta yoluyla tebliğ edilmesi şartı getirilebilir.
Sözleşme hükümlerinde ayrıca, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen hallerin aynen geçerli olacağı kararlaştırılabilmektedir.
Alt kiracının yeri başkasına kiralaması engellenebilir mi?
Sözleşmeye konulacak bir hükümle kiracının kiraladığı yeri hiçbir şekilde devredemeyeceği, alt kiracıya veremeyeceği veya buna teşebbüs edemeyeceği kararlaştırılabilir ve bu duruma aykırılık fesih sebebi sayılabilir.
Alt kira sözleşmesinde fesih bildirimi nasıl yapılır?
Sözleşmede kararlaştırılmış olması kaydıyla fesih ve temerrüt bildirimleri noter kanalıyla veya Türk Ticaret Kanunu m. 18/III hükmü uyarınca taahhütlü posta yoluyla gerçekleştirilir.
Depozito tutarı kira borcuna mahsup edilebilir mi?
Sözleşmede aksine mahsup yasağı öngörülmüşse alt kiracı depozito bedelini kira veya diğer borçlarına mahsup edemez ve bu tutar için faiz talep edemez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy