Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri süresi içinde ödememesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilerek kiralanandan tahliyesinin talep edilmesidir. Kiracının ödemeyi geciktirmesi kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz; kiraya verenin öncelikle yazılı bir bildirimle kiralananın niteliğine uygun kanuni bir asgari ödeme süresi tanıması ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini kiracıya bildirmesi zorunludur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
Temerrüt İhtarı ve Kanuni Ödeme Süreleri
Temerrüt hükümlerinin uygulanabilmesi için ödenmeyen kira bedelinin veya yan giderlerin muaccel olması, yani vadesinin gelmiş bulunması şarttır. Kira sözleşmesinde belirli bir ödeme günü kararlaştırılmışsa borç o gün muaccel hale gelir; ödeme günü açıkça belirlenmemiş ancak kira aylık olarak düzenlenmişse muacceliyet her kira döneminin sonunda gerçekleşir. Vadesi henüz gelmemiş bir borç kalemi üzerinden temerrüt süreci işletilemez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca, kiralananın teslim edilmesinin ardından muaccel kira parasını veya yan giderleri ödemeyen kiracıya karşı kiraya veren yazılı ihtarda bulunarak borcun yerine getirilmesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. Yasada öngörülen bu önel genel kira ilişkilerinde en az on gün, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin sözleşmelerde ise en az otuz gün olarak düzenlenmiştir; sürenin başlangıcı kiracıya yapılan yazılı bildirimi takip eden günden itibaren hesaplanır.
Temerrüt bildirimi noter ihtarnamesi aracılığıyla gönderilebileceği gibi, icra müdürlüğü kanalıyla tahliye talepli ödeme emri düzenlenerek de yapılabilir. Her iki yöntemde de bildirimin yazılı düzenlenmesi, ödenmesi istenen borç kalemlerinin gösterilmesi, kiralananın türüne uygun kanuni sürenin tanınması ve bu süre zarfında borç ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedilerek tahliye talep edileceği iradesinin açıkça yer alması gerekir.
İcra Takibi Yoluyla Tahliye Usulü ve Süreler
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi gereğince, adi veya hasılat kiralarına ilişkin ilamsız icra takibinde alacaklının talep etmesi halinde ödeme emri; kanunda öngörülen ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
Kendisine ödeme emri gönderilen borçlunun, tebliğ tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde itiraz nedenlerini icra dairesine iletmesi gerekir. Borçlu tarafından yapılan itirazda kira ilişkisine veya sözleşmede yer alan imzaya açık ve kesin bir ret getirilmediği takdirde kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılır. Kiralayana altı günlük sürenin dolmasıyla sözleşmeyi feshetme yetkisi verilen hallerde ise borçlunun itiraz süresi üç gündür.
Ödeme emrine yapılan itiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı kira alacağından dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Borçlu ödeme emrine yasal süresinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, alacaklı ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak borçlunun kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep edebilir.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269/aKaynağı aç
Taraf Sıfatı ve Eksiksiz Ödeme Zorunluluğu
Temerrüt nedeniyle tahliye davasında davacı sıfatı kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinde adı geçmeyen bir malikin doğrudan temerrüt ve tahliye sürecini işletmesi usul tartışmalarına yol açabilir. Birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde, miras ortaklığında veya paylı mülkiyette birlikte hareket edilmesi zorunlu olabilir; ihtarın tek bir kişi tarafından gönderilmesi veya davanın tek başına açılması eksik taraf itirazlarıyla davanın reddedilmesine sebebiyet verebilir.
Kiracı, kendisine tanınan kanuni süre içinde borcun tamamını eksiksiz olarak öderse temerrüt nedeniyle tahliye talep edilemez. Ancak borcun ifasının tam yapılması gerekir; masraf kesintisi veya yanlış kaleme ödeme yapılması gibi nedenlerle borcun az bir miktarının dahi ödenmemiş olması tek başına temerrüdü ortadan kaldırmaz ve tahliye sonucunu doğurabilir.
Temerrüt nedeniyle tahliye dava açma süresi, kiracıya yazılı bildirimle verilen ödeme süresinin dolmasından sonra başlar. Tebligatın kiracıya ulaşmasını izleyen günden itibaren hesaplanan bu kanuni süre tamamlanmadan açılan davalar usulden veya esastan reddedilebilir.
Konut ve çatılı işyerlerinde kira borcu için kiracıya kaç gün süre verilmelidir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken süre en az otuz gün olup bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İcra takibinde tahliye talepli ödeme emrine itiraz süresi ne kadardır?
Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun itiraz süresi kural olarak yedi gündür; kanunun kiralayana altı günlük sürenin hitamında sözleşmeyi feshetme yetkisi tanıdığı hallerde ise itiraz süresi üç gündür.
Kiracı verilen sürede borcun büyük kısmını öderse tahliye engellenir mi?
Borcun süresi içinde tamamen ödenmesi gerekir; ödenmeyen tutarın az olması tek başına temerrüdü engellemez ve eksik ödeme halinde tahliye kararı verilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy