Kiracının Hakları Nelerdir? Yasal Haklar ve Kira Hukuku

Kira Sözleşmesinin Niteliği ve Kurulması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, bir malın kullanımının veya bundan yararlanma yetkisinin kiracıya devredilmesi ve kiracının da kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girmesiyle oluşan hukuki ilişkidir. Bu sözleşmenin kurulmasında tarafların karşılıklı rızası yeterli görülmüş, geçerlilik için kanunen yazılı şekil şartı aranmamıştır. Muhtemel uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması bakımından yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilse de sözlü mutabakatla kurulan kira ilişkileri de Türk Borçlar Kanunu koruması altındadır.

Kiralananın Ayıplı Olması Durumunda Kiracının Hakları

Kiralanan taşınmaz önemli ayıplarla teslim edildiğinde kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun 304. maddesi doğrultusunda borçlu temerrüdü hükümlerine ya da kiraya verenin sonradan meydana gelen ayıplardan doğan sorumluluğuna dayanabilir. Önemli nitelikte olmayan teslim ayıplarında ise sonradan çıkan ayıplara dair sorumluluk kuralları işletilir. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı, TBK m. 305 uyarınca eksikliklerin giderilmesini, kira bedelinden kusur oranında indirim yapılmasını ya da uğradığı zararın tazmin edilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesinin istenmesi diğer seçimlik hakların ileri sürülmesine engel oluşturmaz; ayrıca ayıp önemli boyuttaysa kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi korunur.

Kiracı, TBK m. 306 uyarınca taşınmazdaki ayıbın giderilmesi için kiraya verene makul bir mehil tanıyabilir. Bu mehil içinde ayıp giderilmezse kiracı, masrafları kiraya verene ait olmak üzere ayıbı bizzat giderip oluşan masrafı kira bedelinden mahsup edebilir veya ayıpsız bir benzerinin verilmesini isteyebilir. Kusurun taşınmazın kararlaştırılan amaca uygun biçimde kullanımını engellemesi veya ciddi ölçüde güçleştirmesi ve verilen sürede düzeltilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kiraya veren ise ayıbı gidermek yerine uygun bir sürede ayıpsız benzerini kiracıya sunabilir; ayıpsız bir benzerini derhal kiracıya teslim edip uğranılan zararın tamamını telafi ederek kiracının seçimlik haklarını kullanmasının önüne geçebilir. TBK m. 307 kapsamında kullanım konforunu etkileyen durumlarda kiracı, eksikliğin kiraya verence öğrenilmesinden giderilmesine kadarki dönem için bedelden orantılı indirim talep edebilir. TBK m. 308 uyarınca kiraya veren, kusurlu olmadığını kanıtlamadıkça ayıptan kaynaklanan zararları tazminle yükümlüdür.

Kira Bedeli Artışı, Yasal Tavan ve Bedelin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmalar, TBK m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu tavan sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına yönelik anlaşmalar ise kanunen geçersizdir. Taraflarca artış oranı kararlaştırılmamışsa TBK m. 344/2 uyarınca yeni bedel, TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını aşmamak kaydıyla hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre tayin edilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda, anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal bedeller dikkate alınarak belirlenir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmişse Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı ve aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklı kalmak üzere TBK m. 344/4 gereğince beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıl dolduktan sonra yabancı paranın değerindeki değişimler dikkate alınarak belirleme yapılır. Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü koşulların gerçekleşmesi ve kiracıdan borcunu ifa etmesinin hakkaniyet gereği beklenemeyecek hale gelmesi durumunda ise kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.

Gider Sorumluluğu, Olağan Eskime ve Konut Dokunulmazlığı

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri mali mükellefiyetlere, sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya kanunda özel olarak düzenlenmemiş ise TBK m. 302 gereğince kiraya veren katlanır. Kiralananın bulunduğu binadaki esaslı yapı niteliğindeki değişikliklere ilişkin giderler de kiraya verene aittir. Kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kendi kusurundan kaynaklanmayan ayıplar ile esaslı tadilat niteliğindeki tamiratları kiraya verenden talep edebilir. Bunun yanı sıra kiracı, zamanın yıpratıcı etkisinden doğan demirbaş eskimelerinden ve olağan kullanıma bağlı yıpranmalardan sorumlu tutulamaz. Kiraya veren, sözleşmenin kurulmasından sonra kiracının rızası olmadan konuta giremez; izinsiz giriş konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Kiracı ise kiraya verenden yazılı izin almak suretiyle kiralananı devredebilir veya alt kiraya verebilir.

Depozito Bedeli ve Bankaya Yatırılma Esasları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu kararlaştırılmışsa TBK m. 342 uyarınca depozito tutarı en çok üç aylık kira bedeli olabilir. Güvencenin para veya kıymetli evrak olması halinde kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bankaya depo eder. Banka güvenceleri yalnızca her iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitimini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını yahut icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade etmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin Uzaması, Fesih ve Erken Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin sona ermesinden en geç on beş gün evvel bildirim yapmadığı müddetçe, TBK m. 347/1 uyarınca kira bağı aynı koşullarla birer yıllık periyotlarla devam eder; kiraya veren sırf sözleşme müddetinin dolmasını gerekçe göstererek tahliye isteyemez. Ancak belirli süreli sözleşmelerde on yılı bulan uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, takip eden her uzama senesinin bitiminden en az üç ay evvel yazılı bildirim yönelterek herhangi bir haklı gerekçe sunma mecburiyeti olmaksızın tahliye sağlayabilir. Belirsiz süreli kiralarda ise kiracı her dönem fesih imkânına sahipken, kiraya veren yalnızca kira başlangıç tarihinden itibaren on yıl geçmesi koşuluyla genel fesih bildirim kurallarına dayanarak ilişkiyi sonlandırabilir.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse TBK m. 325 gereğince kira borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Ancak kiracı bu süre dolmadan önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı gösterirse borçlarından kurtulur. Kiraya veren ise erken tahliye durumunda yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmak suretiyle elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı menfaatleri kira bedelinden indirmek zorundadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy