Kentsel dönüşüm sürecinde yapının riskli olarak tespit edilmesi halinde tahliye, can ve mal güvenliğini temin etmeye yönelik idari bir sürecin sonucu olduğundan, kiracının sözleşmenin devam ettiği gerekçesiyle tahliyeyi reddetmesi çoğu durumda yeterli görülmez. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm gerekçesiyle dahi kiracıya makul süre tanınmadan, yazılı bildirim yapılmadan ve idari ile hukuki usuller işletilmeden tahliye gerçekleştirilemez.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Usulü
Riskli yapı süreci, taşınmaz için malikler tarafından lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılması, düzenlenen teknik raporun yetkili idarece onaylanması, binanın riskli olduğunun tapu kaydına işlenerek maliklere tebliğ edilmesi ve devamında tahliye ile yıkım aşamalarının yürütülmesiyle gerçekleşir.
6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapı tespitine teknik itiraz hakkı yapı maliklerine ve onların kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Bu sebeple kiracı, kural olarak malik gibi riskli yapı tespitine yönelik teknik itiraz yolunu kullanamaz.
Kira ve Taşınma Yardımı Şartları
Uygulama alanında yer alan taşınmazların anlaşma yoluyla tahliye edilmesi durumunda, burada ikamet eden ya da işyeri işleten kiracılara Bakanlıkça tespit edilen aylık kira tutarının iki katı kadar bir defaya mahsus kira yardımı sağlanabilir. Bu destek uygulamada genellikle tek seferlik taşınma yardımı niteliğinde görülmekte ve malike ödenen kira yardımının katı üzerinden hesaplanarak toplu biçimde ödenmektedir.
Kiracının kira veya taşınma yardımından faydalanabilmesi için riskli yapı onay tarihinden önce konutta fiilen ikamet ettiğini belgelemesi gerekir. Yalnızca kira sözleşmesine dayanılması çoğu zaman yeterli görülmeyip ikametgah belgesi ile elektrik, su, doğalgaz, internet veya sabit telefon faturalarıyla fiili kullanım ispatlanır. Uygulamada taşınmadan önce en az bir yıldır adreste oturulduğuna dair evrak istenmesi yaygın olmakla birlikte, sürenin daha az olduğu durumlarda idare takdir yetkisini kullanabilmekte veya yardım talebini reddedebilmektedir.
İşyeri kiracılarının başvurusunda kimlik fotokopisi, vergi levhası ve işyerinin tahliye edildiğini gösteren güncel vergi levhası gibi belgeler sunulabilir. Destek onayında konutun fiilen boşaltılmış olması, tahliyeye ilişkin bir tutanak veya belge bulunması ve yıkım sürecinin başlamış olması önem taşır.
Yardım Başvurusu Süresi, Merciler ve Kredi Desteği
Kira yardımı başvurularının riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise idareye yapılması; bu başvuruların tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Tahliye ve yıkımdan sonra sürenin geçirilmesi destek hakkının kaybına yol açabilir; uygulamada pek çok ilde başvuru süresi bir yıl olarak tatbik edilmektedir.
Başvurular İstanbul, İzmir ve Bursa illerinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bizzat dilekçeyle veya e-Devlet üzerinden yapılır; yetki devri yapılmışsa ilgili belediye veya idareye de başvurulabilir. Kentsel dönüşüm kapsamında konut satın almak isteyen kiracılar ise Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan sağlanacak krediler için faiz desteğinden faydalanabilir.
Depozito İadesi, Peşin Kira ve Hukuka Aykırı Müdahaleler
Binanın kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılacak olması malike depozitoyu kesme hakkı vermez; malik yalnızca gerçek ve ispatlanabilir zararlar veya ödenmemiş borçlar için mahsup yapabilir. Peşin ödenmiş kira bedeli bulunuyorsa kiracı, erken tahliye nedeniyle kullanılmayan döneme isabet eden kısmın iadesini talep edebilir.
Binanın kullanılamayacak derecede riskli olması veya hakkında yıkım kararı bulunması kira sözleşmesini olağanüstü fesih ya da imkansızlık kapsamına soksa da malikin fesih iradesini usulüne uygun bildirmesi ve makul süre tanıması zorunludur. Kilit değiştirme, eşyaların dışarı atılması veya elektrik ile suyun kesilmesi gibi hukuka aykırı tahliye girişimlerine karşı kiracı; savcılığa suç duyurusunda bulunabilir, haksız fiil sebebiyle maddi ve manevi tazminat talep edebilir veya eşyaya müdahalenin önlenmesi için dava açabilir.
Tazminat Talepleri ve Müteahhidin Sorumluluğu
Kusursuz riskli yapı tahliyesinde kiracının malikten tazminat talebi sınırlı olabilir. Ancak malik kiracıyı zamanında bilgilendirmemişse, yanıltmışsa, sözleşme kurulurken riskli yapı sürecini gizlemişse veya usulsüz tahliye baskısı kurmuşsa tazminat talepleri gündeme gelebilir. Taşınmazı tahliye etmek zorunda kalan, dekorasyon ve tadilat masrafı yapan ya da müşteri çevresini kaybeden işyeri kiracıları somut olayın şartlarına, sözleşme hükümlerine ve kusur durumuna göre tazminat talep edebilir.
Kiracı genellikle müteahhit ile sözleşmenin tarafı olmadığından müteahhide karşı doğrudan sözleşmesel hak ileri sürmesi her zaman mümkün olmayabilir. Bununla birlikte müteahhit kiracıya doğrudan taahhütte bulunmuş, taşınma bedeli ödemeyi kabul etmiş veya kiracıyla ayrıca protokol yapmışsa kiracı bu taahhütler çerçevesinde talepte bulunabilir; müteahhidin haksız fiil niteliğindeki davranışı nedeniyle kiracının zarara uğraması halinde ise genel hükümler uyarınca tazminat sorumluluğu doğabilir.
Yeni Yapıya Geri Dönüş ve TBK Kapsamında Tahliye
Dönüşüm sonucunda yeniden inşa edilen bina üzerinde kiracı mülkiyet sahibi olmadığından, yapımı tamamlanan yeni bağımsız bölüme kendiliğinden kiracı sıfatıyla dönme hakkı bulunmamaktadır. Kiracının bu kapsamda talepte bulunabilmesi, inşaat sonrasında yeniden kiralama yapılacağına dair malik ile arasında akdedilmiş yazılı bir anlaşmanın mevcudiyetine bağlıdır.
Ortada 6306 sayılı Kanun uyarınca bir riskli yapı kararı bulunmadığı hallerde, yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu m. 350 çerçevesinde mümkündür. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kullanımı imkansız ise kiraya veren; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Kiracı riskli yapı tespitine teknik itirazda bulunabilir mi?
Riskli yapı tespitine teknik itiraz hakkı yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanındığından kiracılar kural olarak malik gibi teknik itiraz yolunu kullanamaz.
Uygulama alanındaki kiracılara ne kadar kira yardımı yapılır?
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda ikamet eden veya işyeri işleten kiracılara, Bakanlıkça belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.
Kira yardımı başvurusu hangi sürede ve nereye yapılır?
Başvurunun tahliye tarihinden itibaren bir yıl veya yapının yıkıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılması gerekir. Yetkili merci İstanbul, İzmir ve Bursa'da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü olup yetki devri halinde ilgili belediyeye bizzat dilekçeyle veya e-Devlet üzerinden başvurulabilir.
Bina yıkılacağı için ev sahibi depozitoyu alıkoyabilir mi?
Binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olması depozitonun alıkonulmasına gerekçe oluşturmaz; malik yalnızca gerçek ve ispatlanabilir zararlar veya ödenmemiş borçlar için mahsup yapabilir.
Kentsel dönüşüm sonrası yeni binaya kiracı olarak dönülebilir mi?
Yeni yapılan binaya kiracının otomatik olarak geri dönme hakkı bulunmamakta olup bu hakkın ileri sürülebilmesi malik ile yapılmış yazılı bir anlaşmanın varlığına bağlıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy