Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı Davası

Yüklenicinin Temerrüdü ve Kira Tazminatının Hukuki Dayanağı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin gelmesine rağmen taşınmazın arsa sahibine usulüne uygun ve eksiksiz bir şekilde teslim edilmemesiyle gerçekleşir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112 uyarınca, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Temerrüde düşen borçlu verilen mehil içinde ifayı gerçekleştirmezse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir hal bulunuyorsa, alacaklı 6098 sayılı Kanun'un 125. maddesinin birinci fıkrası uyarınca her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteyebilir.

Temerrüt hükümlerinin işletilebilmesi için borcun ifasının objektif olarak imkânsız hale gelmemiş olması gerekir. İnşaat alanının sonradan ortaya çıkan bir yasal engel ya da doğal afet nedeniyle yapılamaz duruma gelmesi ve bu engelin yüklenicinin kusuru dışında bulunması halinde temerrütten söz edilemez. Gecikme tazminatının doğması için yüklenicinin kusurlu olması aranmakla birlikte, kusursuzluğun ispat yükü 6098 sayılı Kanun m. 112 çerçevesinde yükleniciye aittir.

Temerrüdün Koşulları ve Sözleşmesel Yükümlülükler

Sözleşmede kesin bir vade kararlaştırılmışsa, teslim tarihinin geçmesiyle birlikte yüklenici başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer. Buna karşılık teslim tarihi için kesin bir vade belirlenmemişse, arsa sahibinin makul bir sürenin ardından yükleniciye ihtar çekerek borcun ifasını talep etmesi gerekir.

Arsa sahibinin yüklenici temerrüdüne dayanabilmesi için vekâletname verme veya yer teslimi yapma gibi kendi üzerine düşen tüm edimleri yerine getirmiş olması zorunludur. Arsa sahibi bu edimleri ifa etmediği takdirde yükleniciyi teslimat konusunda temerrüde düşüremez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda resmi şekilde yapılmış olması şarttır; hukuken geçersiz sözleşmelere dayanılarak kira tazminatı talep edilemez.

Aynen İfa Talebi, Sözleşmeden Dönme ve Hükümsüzlük Zararı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 125 uyarınca alacaklı, borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından derhal vazgeçtiğini bildirerek ifa edilmeme zararının tazminini isteyebileceği gibi sözleşmeden de dönebilir. Sözleşmeden dönüldüğünde taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdiklerini karşılıklı olarak geri ister. Sözleşmeden dönülmesi halinde aynen ifaya bağlı geç teslim kira kaybı istenemez; ancak 6098 sayılı Kanun m. 125/3 gereğince borçlu temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispatlayamazsa, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Fiili teslime kadar geçen dönem için kira tazminatının istenebilmesi ise arsa sahibinin aynen ifayı beklemeye devam etmesi haline bağlıdır.

İnşaatın büyük oranda tamamlandığı hallerde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması somut olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir ve bu durumda mahkemece yalnızca gecikme tazminatına hükmedilebilir.

Kira Kaybının Hesaplanması ve İspatı

Geç teslimden doğan kira kaybının talep edilebilmesi için sözleşmede bu hususta özel bir hüküm yer alması şart değildir. Sözleşmede maktu bir gecikme tazminatı kararlaştırılmışsa bu tutar esas alınır; herhangi bir miktar kararlaştırılmamışsa arsa sahibi taşınmazın emsal kira rayiçleri üzerinden tazminat isteyebilir.

Hesaplama; sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile taşınmazın arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarih arasındaki dönem dikkate alınarak, sözleşmedeki maktu bedel veya bilirkişi marifetiyle belirlenecek emsal kira rayiçleri üzerinden yapılır.

Kira kaybı davasında ispat araçları arasında yazılı sözleşme, ek protokoller, teslim tutanakları, noter ihtarları, KEP kayıtları, yapı ruhsatı belgeleri, keşif ve bilirkişi raporları yer alır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Arabuluculuk Şartı

Arsa sahibi ticari bir işletme işletmeksizin bağımsız bölümü barınma gibi şahsi amaçlarla ediniyorsa dava Tüketici Mahkemesinde açılır. Uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirdiği hallerde ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 73/A uyarınca Tüketici Mahkemesinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bununla birlikte tüketici hakem heyetinin görevi kapsamındaki uyuşmazlıklar, bu heyet kararlarına itirazlar, tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan davalar ve Kanun'un ilgili fıkralarında sayılan istisnalarda dava şartı olarak arabuluculuk uygulanmaz. Uyuşmazlığın ticari iş niteliğinde olması durumunda da dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Tüketici uyuşmazlıklarında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A maddesinin on birinci fıkrası tüketici aleyhine uygulanmaz. Yetkili mahkeme bakımından genel kural borçlunun yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir.

Zamanaşımı Süreleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 147 uyarınca kira bedelleri gibi dönemsel edimler ve yüklenicinin ağır kusuru hariç olmak üzere eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça 6098 sayılı Kanun m. 146 gereğince her alacak on yıllık genel zamanaşımına tabidir ve yüklenicinin ağır kusuru bu beş yıllık sürenin istisnasını oluşturur. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde zamanaşımının fiili teslim tarihinden itibaren işlemeye başlayacağı, yüklenicinin ağır kusuru veya hilesi halinde sürenin on yıla kadar uzayacağı da öngörülmektedir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy