Kira Hukukunda Tahliye Sebepleri ve Dava Süreçleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanımla beraber ondan semere elde edilmesini devretmeyi, kiracının ise bu ifaya karşılık kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunun 339. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bu taşınmazlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar ve kamu kurum ve kuruluşlarının akdettiği tüm kira sözleşmelerine de uygulanır. Buna karşılık niteliği gereği geçici kullanıma tahsis edilmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralamaları bu hükümlerin kapsamı dışında bırakılmıştır.

Türk hukuk düzeninde avukatların yalnızca belirli bir hukuk dalında uzmanlaşması kanuni bir zorunluluk olarak öngörülmemiştir ve her avukat kanunen her alanda mesleki faaliyet icra edebilir. Uygulamada ve toplumda yaygın olarak kullanılan kira avukatı, kira hukuku avukatı veya kiracı tahliye avukatı gibi ifadeler resmi ya da teknik bir uzmanlık unvanını değil, meslek mensuplarının kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçleri üzerindeki fiili çalışma yoğunluğunu ifade eder.

Özenle Kullanma ve Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık

Kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316/1 hükmü doğrultusunda kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve kiralananın yer aldığı taşınmazda ikamet eden diğer kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı hareket etmesi durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren en az otuz günlük bir süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini yazılı bir ihtarla bildirmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren önceden herhangi bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirim yaparak sözleşmeyi derhal sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin sonuç doğurmayacağının anlaşılması veya kiracının yükümlülüğe aykırı tutumunun kiraya veren, taşınmazda oturanlar ya da komşular açısından çekilmez bir hal alması durumunda kanun istisnai bir fesih imkânı tanımıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316/3 uyarınca bu şartların varlığı halinde kiraya veren, otuz günlük süre koşulunu beklemeksizin yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Sınırları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin serbest anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla hukuken geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde de aynen geçerliliğini korur. Sözleşmede taraflarca bir artış oranı belirlenmemişse, aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre tayin edilir.

Sözleşmede artışa dair hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın nihayetinde yeni dönem kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, taşınmazın güncel durumu ve emsal kira bedelleri hakkaniyet ölçüsünde gözetilerek yapılır. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırıldığında ise 1567 sayılı Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğü hali saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl tamamlandıktan sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişimler de dikkate alınarak hakkaniyete göre hâkimce tespit yoluna gidilir.

Kiraya Verenden ve Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunuyorsa tahliye talebinde bulunabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 uyarınca bu gereksinim sebebiyle açılacak tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Aynı süre kuralı, taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu süreçte kullanımı imkânsız hale gelen durumlar için de geçerlidir.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde ise yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar düzenlemeleri öne çıkar. Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonraki bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak taşınmazı tahliye etmemişse, 6098 sayılı Kanun m. 352/1 uyarınca kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sonlandırabilir. İki haklı ihtar halinde ise bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmiş olmalıdır. Bu halde dava açma hakkı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süreye tabidir.

Kiracının tahliyesine imkân veren bir diğer kanuni neden, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/3 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İcra Yoluyla Tahliye ve İtiraz Usulü

Adi kira veya hasılat kirası takibinde borçlu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269/2 uyarınca ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Borçlar Kanununun kiralayana altı günlük sürenin sonunda akdi feshe izin verdiği hallerde ise itiraz süresi üç gündür.

Kira takibinde borçlunun itirazı takibi durdurur. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269/3 uyarınca, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Ürün Kirası, Depozito ve Uyuşmazlık Çözüm Yolları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 357 uyarınca ürün kirası, kiraya verenin hasılat veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini kiracıya bir ivaz karşılığında bırakmayı taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Kira karşılığının elde edilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı durumlar ürüne katılmalı kira olarak adlandırılır ve bu oran sözleşmeyle belirlenmemişse yerel âdet esas alınarak tespit edilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında talep edilen depozito güvence bedelinin en fazla üç aylık kira tutarında kararlaştırılabileceği ve sözleşme bitiminde iadesinin gerekeceği öngörülmektedir. Tahliye davaları öncesinde ise uyuşmazlığın mahkemeye taşınmasından evvel arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy