Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar

Taşınmaz Satışında Resmî Şekil Şartı ve Yetkili Makamlar

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran satış sözleşmelerinin hukuken geçerlilik kazanabilmesi Türk Borçlar Kanunu m. 237/1 uyarınca resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Resmî şekil zorunluluğunu yerine getirmeye yetkili birincil makam tapu sicil müdürlükleridir. Bununla birlikte 2023 yılında yapılan yasal düzenleme çerçevesinde noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi tanınmış olup noterliklerde icra edilen işlemler de kanunun aradığı resmî geçerlilik şartını sağlamaktadır.

Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Şekil Koşulları

Taşınmaz üzerinde ileride mülkiyet devri talep etme yetkisi bahşeden satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin geçerliliği Türk Borçlar Kanunu m. 237/2 uyarınca resmî şekilde akdedilmelerine bağlı tutulmuştur. Buna karşılık sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulmasında Türk Borçlar Kanunu m. 237/3 gereğince adi yazılı şekil yeterli görülmüş, resmî düzenleme şartı aranmamıştır.

Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları Türk Borçlar Kanunu m. 238 uyarınca en fazla on yıllık süreyle kararlaştırılabilir. Kanunda öngörülen azami süreyi aşmamak kaydıyla tapu kütüğüne şerh edilen bu haklar, taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Hakların İntikali ve Devir Yasağı

Türk Borçlar Kanunu m. 239 uyarınca aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez; ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir işleminin geçerliliği, asıl hakkın kurulması için öngörülen şekle uygun yapılmasına bağlıdır.

Önalım Hakkının Kapsamı, Kullanımı ve Şartları

Önalım hakkı, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması ya da şirkete sermaye konulması gibi ekonomik bakımdan satışla eşdeğer bir işleme tabi tutulması halinde kullanılabilir. Ancak miras ortaklığının paylaşımı, icra dairesince yürütülen cebri artırma satışları ve kamu hizmeti gayesiyle gerçekleştirilen kamulaştırma benzeri hukuki işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.

Türk Borçlar Kanunu m. 241/1 uyarınca satış sözleşmesinin kurulduğu ve sözleşme içeriği, satıcı veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter kanalıyla bildirilmelidir. Hak sahibi aksine bir sözleşme hükmü bulunmadıkça taşınmazı üçüncü kişiyle mutabık kalınan satış şartlarıyla devralır. Hak sahibi tarafından önalım hakkı kullanıldıktan sonra alıcı ile satıcının satış sözleşmesini kendi aralarında feshetmeleri veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin onaylanmaması durumu hak sahibine karşı ileri sürülemez.

Türk Borçlar Kanunu m. 242 gereğince sözleşmeden doğan önalım hakkı davası, hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi takdirde satıcıya karşı açılmalıdır. Dava açma hakkı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde kullanılmalıdır.

Mülkiyeti Saklı Tutma Yasağı ve Koşula Bağlı Satış

Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu Türk Borçlar Kanunu m. 243/2 uyarınca tapu siciline tescil edilemez ve kesin olarak yasaktır. Taşınmaz satışı geciktirici bir koşula bağlanmışsa, Türk Borçlar Kanunu m. 243/1 gereğince öngörülen koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.

Yüzölçümü Eksikliği ve Ayıptan Doğan Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanunu m. 244/1 uyarınca aksine sözleşme olmadıkça satılan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan yüzölçümünü karşılamaması halinde satıcı ortaya çıkan eksiklik sebebiyle alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Buna karşılık yüzölçümü kadastro verileri ve resmî ölçümlere dayanılarak tapu siciline kaydedilmişse, satıcı bu miktarı sözleşmeyle özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü tutulamaz.

Türk Borçlar Kanunu m. 244/3 gereğince bir yapının ayıplı olmasından kaynaklanan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayıbın satıcının ağır kusurundan kaynaklanması halinde ise bu zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak tatbik edilir.

Yarar ve Hasarın İntikali, Kıyas ve Yetki Kuralları

Taşınmaz satışında kural olarak yarar ve hasar tescil anıyla alıcıya geçer. Türk Borçlar Kanunu m. 245 uyarınca taşınmazın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için yazılı sözleşmeyle bir süre belirlenmişse yarar ve hasar alıcıya teslimle geçer; bu kural alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır.

Taşınmaz satışı düzenlemelerinde açık hüküm bulunmayan konularda Türk Borçlar Kanunu m. 246 uyarınca taşınır satışına ilişkin kurallar niteliğine uygun düştüğü ölçüde kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ayrıca taşınmaz devrinden kaynaklanan uyuşmazlıkların bir kısmı, özellikle ticari ve tüketici işlemlerinden doğanlar bakımından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy